沈阳离婚房屋析产怎么办过户？

[律师回复] 你好，沈阳房屋租赁协议合同范本出租方（甲方）：_________承租方（乙方）：_________依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条　房屋基本情况　　该房屋坐落于沈阳市_________区（县）_________。　　该房屋为：楼房_________室_________厅_________卫，平房_________间，建筑面积_________平方米，使用面积_________平方米，装修状况_________，其他条件为_________，该房屋（□已/□未）设定抵押。第二条　房屋权属状况　　该房屋权属状况为第_________种：　　　　（一）甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：_________。　　　　（二）甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，该凭证为：_________。第三条　房屋用途　　该房屋用途为：_________。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。第四条　交验身份　　　　（一）甲方应向乙方出示（□身份证/□营业执照）及_________等真实有效的身份证明。　　　　（二）乙方应向甲方出示（□身份证/□营业执照）及_________等真实有效的身份证明。第五条　房屋改善　　　　（一）甲方应在本合同签订后_________日内对该房屋做如下改善：_________，改善房屋的费用由（□甲方/□乙方）承担。　　　　（二）甲方（□是/□否）允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是：_________，双方也可另行书面约定。第六条　租赁期限　　　　（一）房屋租赁期自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，共计_________年_________个月。（期限超过20年的，超过部分无效。）　　　　（二）租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前_________日向甲方提出（□书面/□口头）续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。如乙方继续使用租赁房屋甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前_________日（□书面/□口头）通知对方。第七条　租金　　　　（一）租金标准：_________元/（□月/□季/□半年/□年），租金总计：_________元（大写：_________元）。该房屋租金_________（□年/□月）不变，自第_________（□年/□月）起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由双方另行约定。　　　　（二）租金支付时间：_________，_________，_________，_________，_________。　　　　（三）租金支付方式：（□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人为房地产经纪机构的，乙方应在银行开立帐户，通过该帐户支付租金，房地产经纪机构不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期到银行支付租金的除外。房地产经纪机构应于本合同签订之日起3个工作日内应将其中一份合同送交银行。）　　　　（四）甲方或其代理人收取租金后，应向乙方开具收款凭证。第八条　房屋租赁保证金　　　　（一）甲方交付该房屋时，乙方（□是/□否）向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：_________元（大写：_________元）。　　　　（二）租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第九条　其他费用　　租赁期内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：　　　　（一）乙方承担（□水费/□电费/□电话费/□电视收视费/□供暖费/□燃气费/□物业管理费/□_________）等费用。乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。　　　　（二）房屋租赁税费以及本合同中未列明的其他费用均由甲方承担。第十条　房屋的交付及返还　　　　（一）交付：甲方应于_________年_________月_________日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及_________后视为交付完成。　　　　（二）返还：租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。 乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为（□乙方恢复原状/□乙方向甲方支付恢复原状所需费用/□乙方放弃收回/□归甲方所有但甲方折价补偿）。 返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第十一条　房屋及附属设施的维护　　　　（一）租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的_________日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。　　　　（二）对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。　　　　（三）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。如乙方拒不维修或拒不承担赔偿责任的，甲方可代为维修或购置新物，费用由乙方承担。　　　　（四）对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。第十二条　转租　　　　（一）除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。　　　　（二）乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同，并向房屋租赁管理行政机关办理房屋租赁合同登记备案手续。　　　　（三）接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。第十三条　所有权变动　　　　（一）租赁期内甲方转让该房屋的，甲方应当提前_________日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。　　　　（二）租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。第十四条　合同的解除　　　　（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。　　　　（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：　　　　　　1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。　　　　　　2、因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。　　　　（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：　　　　　　1、未按约定时间交付该房屋达_________日的。　　　　　　2、交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。　　　　　　3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常使用该房屋的。　　　　　　4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。　　　　　　5、其他：_________。　　　　（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：　　　　　　1、不支付或者不按照约定支付租金达_________日的。　　　　　　2、欠缴各项费用达_________元的。　　　　　　3、擅自改变该房屋用途的。　　　　　　4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。　　　　　　5、擅自将该房屋转租给第三人的。　　　　　　6、利用该房屋从事违法活动的。　　　　　　7、其他：_________。第十五条　违约责任　　　　（一）甲方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，应按月租金的_________%向乙方支付违约金。　　　　（二）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。　　　　（三）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前_________日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的_________%支付违约金。　　　　（四）乙方有本合同第十四条第四款约定的情形之一的，应按月租金的_________%向甲方支付违约金。　　　　（五）乙方擅自对该房屋进行装修、装饰或添置新物的，甲方可以要求乙方恢复原状或者赔偿损失。　　　　（六）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前_________日通知甲方，并按月租金的_________%支付违约金。　　　　（七）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按_________标准支付违约金。　　　　（八）其他：_________。第十六条　无权代理　　由甲方代理人代为签订本合同并办理相关事宜的，甲方代理人和乙方应在甲方开具的授权委托书或出租代理合同的授权范围内确定本合同具体条款，甲方代理人超越代理权或代理权终止后的代理行为，未经甲方书面追认的，对甲方不发生法律效力。第十七条　合同争议的解决办法　　本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；协商或调解不成的，依法向人民法院起诉，或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。第十八条　其他约定事项　　　　_________本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同（及附件）一式_________份，其中甲方执_________份，乙方执_________份，房屋租赁管理行政机关备案一份，执_________份。本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。出租方（盖章）：_________　　　　　　　承租方（盖章）：_________住所：_________　　　　　　　　　　　　住所：_________证照号码： _________　　　　　　　　　 证照号码：_________法定代表人：_________　　　　　　　　　法定代表人：_________电话：_________　　　　　　　　　　　　电话：_________委托代理人（签字）：_________　　　　　委托代理人（签字）：_________住所：_________　　　　　　　　　　　　住所：_________电话：_________　　　　　　　　　　　　电话：_________签约地点：_________　　　　　　　　　　签约地点：__________________年____月____日　　　　　　　　_________年____月____日　　　租赁关系由房地产经纪机构居间或代理的，房地产经纪机构和持证经纪人员应填写以下内容：房地产经纪机构（签章）：_________房地产经纪持证人员姓名：_________经纪资格证书编号：_________

[律师回复] 　　你好，可以提取公积金。职工有下列情形之一的，可申请提取住房公积金。　　(一)购买自住住房的，提供购房合同、协议或者其他证明;　　(二)购买自住住房的，提供建设、土地等行政主管部门的批准文件或者其他证明文件;　　(三)翻建、大修自住住房的，提供规划行政等主管部门的批准文件或者其他证明文件;　　(四)退休的，提供退休证明;　　(五)完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的，提供完全丧失劳动能力鉴定证明和终止劳动关系证明;　　(六)与单位终止劳动关系后，未重新就业满五年的，提供未就业证明;　　(七)出境定居的，提供出境定居证明;　　(八)户口迁出本省行政区域的，提供迁移证明;　　(九)偿还购房贷款本息的，提供购房贷款合同;　　(十)支付房租的，提供工资收入证明和住房租赁合同;　　(十一)住房公积金管理中心规定提取的其他情形。

[律师回复] 第一步，选定房源，确认房主身份买房的首先肯定是看房选房了，每个人的需求不同，老赵也写过很多相关的内容，这里老赵就不啰嗦了。选定了要购买的房源之后，一定要确认房主的身份，是否是真正的房主，并且是否有共有产权人，是否都已经同意出售该套房产了。虽然购房合同我们可以写的很完善，如果出现问题走司法程序可以维护我们的利益，但能避免风险还是好的，毕竟赢了官司而无法执行的案例也是有很多的。第二步，签订购房合同，支付定金由于购买的是二手房，所以在签订合同的时候要将房屋目前的状态，随房赠送的物品（比如家具电器等）要写清楚，对于付款方式、交房日期等要约定明确。一般中介都有格式合同，直接和房主交易的，可以选择到房产局下载官方的格式合同然后添加相关条文。需要特别注意的是，如果房贷办不下来的情况下如何处理，尤其是定金的处理。第三步，到银行与申请房贷现在购买二手房一般都是在交首付之前先提交房贷资料申请房贷，避免交了首付之后贷款下不来的情况。这个时候要带齐资料，个人的婚姻证明、收入证明、银行流水都要带齐。提醒大家注意的是，现在很多人习惯在发工资后就将工资转到余额宝等理财工具中，部分银行的时候可能以“刷流水”等缘由拒绝贷款申请，所以最好能第二天在转。第四步，办理房屋提前还贷如果所购买的二手房尚有贷款没有还清，需要办理提前还贷。大部分的房东需要购房者提前支付首付来办理还贷。这个时候最好是使用银行转账的方式，最好在柜台进行，以打印转账凭证。在ATM机或是在银行刷购房者的卡办理提前还贷都是有交易记录的，但考虑到一旦出现纠纷的取证难度，老赵觉得还是在柜台上打印凭证好一些。第五步，房屋解压在提前还贷办理完成后，可以获得银行的他项权证（或其他同类证明）。具体时限不同银行不同，商业银行等一般是2周到15个工作日慢的可能需要1个月，公积金一般当天就可以。获得他项权证之后就可以到房产局解除房屋抵押状态。第六步，付首付、交易过户房屋抵押状态解除之后就可以办理交易过户了，这个时候需要将购房的首付款补齐（如果首付高于提前还贷额）。提醒大家注意的是，沈阳房产局资金托管的最低金额是1万，一般留5000左右的房屋水电交接押金，这些都是包含到首付中的。例如：首付15万，提前还款已经给副了10万了，剩余的5万首付中，交1万的资金托管，留5000的水电押金，剩下的3.5万再支付给房东。当然也可以选择全部做资金托管，这点可双方协商。办理过户的时候需要缴纳契税等手续费，办理完成后获得的房产局的回执中就已写明房产证的取得时间了。第七步，取房产证、他项权证，银行放款按照回执中注明的时间到房产局取得房证、他项权证等证明手续。他项权证由银行持有，银行在获得后会安排放款。第八步，房屋交接结算水、电、煤气、供暖、物业等费用查询确认水、电、煤气、供暖、物业等费用无陈欠，房屋交易完成。