林权他项权证样本是什么样子？

[律师回复] 林权他项权证样本要看你在什么地方，你所办理的怎么样的他项权证，你去你们当地的政府部门就可以看到的，毕竟不同的地方有不同的样本。

[律师回复]
1、单位电话费，员工电话费（公司缴纳社保的员工）；
2、单位上网费、宽带费用；
3、单位汽车油费；
4、单位汽车保养维修费；
5、单位汽车保险费；
6、财产保险费用；
7、非福利性质的人员保险费；
8、工作服购买费；
9、劳保费；
10、房租（包含个人）；
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1、不动产的购置税费；
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2、不动产在建工程；
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3、装修费；
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4、水、电、暖气、燃气、物业费；
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5、快递费用；

[律师回复] 你好，办理林权他项权证设定为5个基本步骤：一是农户向县级林权登记机关提出林权抵押登记申请并经登记机关审核同意；二是评估机构根据林权登记机关审核意见，对农户拟抵押的山林进行森林资源资产调查和评估，并出具有效的调查报告和评估报告；三是农户持林权证原件及复印件、身份证复印件、调查报告和评估报告在县级林权登记机关办理林权他项权证手续，取得《林权他项权利证书》；四是农户持《林权他项权利证书》、《林权抵押登记申请备案表》及调查报告和评估报告等相关资料在所在地农村信用社办理贷款发放手续；五是贷款按期正常收回，信用社退还《林权他项权利证书》，贷款农户在林权登记机关解除抵押关系；对不能按期收回贷款，信用社与林权登记机关协商，采取林权流转等措施，变现处置抵押物，收回贷款本息。

[律师回复]
一、单位盗伐林木怎么处罚单位犯本节第三百三十八条至第三百四十五条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。盗伐林木罪，是指以非法占有为目的，盗伐国家、集体所有的森林或者其他林木，以及盗伐他人自留山上成片林木，数量较大，破坏森林资源的行为。本罪侵犯的客体是国家的森林资源保护制度；客观方面表现为违反森林法规，盗伐国家、集体或他人所有的森林或其他林木，数量较大的行为。根据司法解释，所谓数量较大是指：盗伐林木立木蓄积积2-5立方米或者幼树100—200株。
1、这里所说的林区是指森林资源和生产木材比较多的地区；
2、这里所说的材积是指原木材积除以该树种的生材率所得之立木材积；
3、这里所说的幼树是指生长在幼龄阶段的树木，树木胸径在5厘米以下的视为幼树。对于1年之内连续盗伐的数量，未经处理的，应当累计计算。犯罪主体是一般主体，既包括自然人．也包括单位；主观方面是故意，即以非法占有为目的而盗伐国家、集体或他人所有的森林或其他林木。
二、认定盗伐林木罪注意事项在认定这类案件性质时，需要注意以下两个问题：
1、区分盗伐林木罪与盗窃罪的界限。将国家、集体、他人所有并已经伐倒的树木秘密据为已有，以及人偷砍他人房前屋后、自留地种植的零星树木，数量较大的，应定盗窃罪。
2、区分盗伐林木罪与非法采伐、毁坏珍贵树木罪的界限。主要区别在于对象不同。前罪对象是普通林木，后罪的对象是珍贵树木。

[律师回复] 签订购房合同八大注意事项:
第1项:关于五证
陷阱:有些开发商没有五证或五证不全时,为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策:
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对于承诺证件正在办理中的开发商,可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的,出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第2项:关于公摊面积
陷阱:建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理,这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积,而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约,买受人也起诉无据。
对策:
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积,双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款:
双方协商一致,同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理:
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的,买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算,超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积,买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担,仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
第三项:关于房产证
陷阱:建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限,所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策:
1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证,所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来,开发商是具体行政行为的相对人,买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的原因,导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,双方选择以下第____种方式处理:
1、 买受人不退房的,出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。
2、 买受人退房的,出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的,买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。
如果因颁证行政机关的原因,导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的,买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件,否则视为出卖人违约。
第四项:关于书面通知
陷阱:合同中约定通知义务后(如:交房通知),开发商如期不能履行义务,延期后其可以在售楼部张贴书面公告,却署名约定日。还将公告辩为书面通知,以推托自己的责任。
对策:
1、将书面通知的形式约定清楚,开发商违约时,买受人就有确凿证据。
2、如有开发商违约,买受人应一具体的书面形式通知对方,以备证据。
律师建议增加补充条款:
本合同中所含书面通知义务的,双方均应以邮政快件的方式通知对方。
第五项:关于所售房屋的坐落位置
陷阱:开发商开发多个楼盘时,买受人可能买得是位置好的某号楼,可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。
对策:
1、在合同附件一中,附上小区的平面图并标明楼号。
2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款:
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明,并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。
第六项:关于所售房屋的抵押
陷阱:有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押,进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售,开发商破产时,买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证,不具有物权。
对策:1,在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。
3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款:
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况,若因此导致买受人退房,出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第七项:关于物业管理公约
陷阱:《物业管理条例》今年9月1日实施,其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则,开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策:
1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。
2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。
3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
律师建议增加补充条款:
出卖人在出售房屋前,应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。
买卖双方在签订本合同时,应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
第八项:关于各方责任范围
陷阱:如果因开发商的各种原因(如:五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋,买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
对策:
1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。
2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
律师建议增加补充条款:
如果因出卖人的单方原因导致退房,出卖方承担的责任范围如下:
出卖人的责任范围:
1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算,如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。
2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。
4、 对于按揭付款的买受人,出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括:银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。

[律师回复] 对于2015吉林新交规12项违法行为不罚这个问题，解答如下, 吉林省自2015年1月1日将实施修改后的《吉林省实施中华人民共和国道路交通安全法办法》。该办法将较前法更人性化，这主要体现在办法重新制定了十二项只警告不罚的交通违法行为，还明确对五项监控设备记录的交通违法行为将不进行录入。
一、只警告不罚
1.机动车驾驶室内悬挂、放置妨碍驾驶人视线的物品，或者驾驶两轮摩托车时车把悬挂物品妨碍安全的，经指出后立即改正、排除妨碍的
2.机动车行驶途中由于路况、天气等原因，致使号牌被污水、泥尘遮挡不清，经指出后立即清除的
3.机动车违反临时停车规定，但驾驶人在现场，并经指出后立即改正的
4.在城区内因前车遮挡视线无法识别信号标志而违反禁止通行信号的
5.机动车在禁止鸣笛区域，确因紧急情况短暂鸣笛的
6.机动车未按规定粘贴车辆检验合格标志和保险标志，经指出后立即粘贴的;或因挡风玻璃破碎，检验合格标志和保险标志损坏，当场可提供2日内更换挡风玻璃发票或证明的
7.外阜来长车辆违反车牌尾号限行规定，经指出后立即改正的
8.外阜来长车辆在长期间机动车号牌丢失的
9.未随身携带驾驶证、行驶证，经系统查询驾驶人有驾驶证、车辆状态正常的，且无其他违法行为
10.驾驶人逾期未审验，不超过三个月的1
1.实习驾驶人未按规定粘贴实习标志的1
2.因交通意外事件，导致交通违法的
二、交通违法行为处罚的例外对以下监控设备记录下的违法行为将不录入：
1、右转弯轧线
2、轻微轧线，不骑线、不越线
3、标志标线不清
4、前方有障碍物，后方车辆不得不绕行引发违法行为
5、同一时间、同一地点，连续多车同一违法行为

[律师回复] 一次性伤残就业补助金
一次性伤残就业补助金的具体标准为：五级伤残为14个月的本人工资，六级伤残为12个月的本人工资，七级伤残为10个月的本人工资，八级伤残为8个月的本人工资，九级伤残为6个月的本人工资，十级伤残为4个月的本人工资。

[律师回复] 已签署的合同目前尚有效的，生效日期可能已无法更正，但资质证明及签署资格请补上；各部门申请加盖公章的派工单、委托单等，生效日期一律不得早于委托日期；各业务部门应注重业务办理的 及时性，无特别原因并获得公司领导许可的，原则上不得为满足文本的需要而特意修改签署日期；合同方为事业单位或政府部门的，请酌情处理资质和签署人事宜。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 黑龙江省土地管理条例
第二十六条　征用土地应当向被征用单位支付土地补偿费、安置补助费、青苗及地上建设物、附着物补偿费。被征用土地的所有权人、使用权人应当持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
土地补偿费支付给集体土地所有权单位，并由该农村集体经济组织设立专户存储，专门用于安排被征地农户的生活补助和本集体经济组织基础设施建设，兴办村办企业。需要使用土地补偿费的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，报乡人民政府批准。
需要由集体经济组织安置的人员，安置补助费支付给集体土地所有权单位；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，在征得被安置人员同意并同集体经济组织签订不再要求安置的协议后，安置补助费可支付给被安置人员个人或者用于支付被安置人员的保险费用。
青苗及地上建筑物、附着物补偿费，支付给土地承包经营者或者地上建筑物、附着物的产权人。
征用土地的土地补偿费、安置补助费和其他有关费用，任何单位和个人不得侵占、挪用。
第二十七条　征用土地按下列标准支付土地补偿费：
（一）征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。该耕地前三年平均年产值难以计算的，可以由市、县人民政府根据本地实际，按照旱地、水田、菜地，制定平均年产值具体补偿标准，报省人民政府土地行政主管部门审核同意后，由市、县人民政府发布实施；
（二）征用宅基地和乡村企业等建设用地的，为当地旱地前三年平均年产值的四倍；
（三）征用种植三年以下的新垦耕地，按照上年产值的二倍补偿，并补偿开发投资；
（四）征用未利用土地和连续四年以上、十年以下弃耕地的，按旱地年产值的二倍补偿；
（五）征用渔池，为被征用前三年平均年产值的三倍；
（六）征用园地、牧草地、苇地，按当地该地类年产值的六倍补偿；
（七）征用林地的补偿标准，依照国家规定办理。
第二十八条　征用土地的安置补助费，按照下列标准支付：
（一）征用耕地，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍，被征用前三年平均年产值的计算，依照本条例
第二十七条
第一款第一项规定执行；
（二）征用园地、渔池的安置补助费标准为征用前三年平均年产值的三倍；
（三）征用宅基地、乡村企业等建设用地和荒山、荒地、牧草地、苇地、未利用土地和连续四年以上，十年以下的弃耕地以及种植三年以下的新开垦耕地，不支付安置补助费；
（四）征用林地的安置补助费，依照国家规定办理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 核验绿地面积由建设单位联系有测绘资质的测绘院对现场实际绿地面积进行测绘（监理单位也要参与）： 第一项、竣工总结、总监签字）： 一、申请报告。 二、绿地完成情况（如按图施工、苗木清单，待符合验收条件后；其中竣工图纸和苗木清单需提供电子文档，对不符合条件的予以退回、测绘报告及电子文档（光盘），景观效果，于三个工作日给予答复、不符合验收标准的予以退回，及时办理了绿化方案审批和绿化开工登记手续、竣工图纸（比例1：查验文件竣工资料完备； 2，进行再次申报（自退回之日起5各工作日后方能重新申报验收）：查验建设程序手续齐全，出具绿化合格证，应补充相应的证明材料，并提供测绘图纸，正式进入验收程序、验收程序 第一项。1。如有特殊因素的、验收前准备工作、监理执行报告，于五个工作日之内组织绿化验收：现场验收听取汇报：书面答复于三个工作日内进行答复，工程参与各方和从业人员符合相关规定、监理总结。 第三项、符合验收标准的。 第二项、绿地变更）等：200- 1，现场检查施工质量，并由绿地测绘人员签字确认，一般包括验收申请。 第二项，符合条件的，并视情况对绿地率进行复验。绿化管理站在核验相关程序：无锡市惠山直街189#2楼（市绿化质量监督管理中心）联系电话，计算绿地率、材料后：验收前准备工作：300加盖竣工图章建设项目附属绿化工程验收流程办理地点

[律师回复] 玉林签合同注意事项主要有：
1、基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。
2、使用规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊！否则到时吃大亏就惨了。
3、相关证明文件有效。如果是买期房（在建、未完成建设、不能交付使用的房屋）要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内；买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证（预售许可证之后取得，即由期房变现房了）和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
4、另外，买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付；另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
5、明确具体时间和违约责任。对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如只注明竣工日期，而不无交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
6、检查房屋质量。在签约时，应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容，并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。
7、明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
8、重点约定违约责任。对于期房，甚至现房，都有可能与开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款；开发商卖房后要求换房，不按期交房；面积变动超过约定幅度；质量不符合要求；办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。

[律师回复]
一、核实确认对方当事人的主体资格
1、合同对方为自然人：核实并复印、保存其身份证件(勿以名片代之)，确认其真实身份及行为能力。
2、合同对方为法人：
到当地工商部门查询其工商注册资料并实地考察其公司情况，确定其真实性；
核实订约人是否经其所在公司授权委托，查验其授权委托书、介绍信、合同书；
签订合同必须加盖对方单位公章、合同专用章。
3、合同对方为“其他组织”：
对方当事人为个人合伙或个人独资企业，核对营业执照登记事项与其介绍情况是否一致；由合伙人及独资企业经办人签字盖公章。
法人筹备处：确认经办人身份及股东身份，加盖法人筹备处和股东公章。
4、合同对方除加盖公章、私章外，要亲笔签名。
二、合同形式：
1、必须以书面形式签订合同；
2、采用口头、信件、数据电文形式订立合同的，必须签订确认书并盖章签字；
3、倒签合同要标明合同背景。

[律师回复] 签订房屋买卖合同7大注意事项、
1、买卖身份莫简单
即买房人的确定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房，他可能涉及到将来过户、继承等问题。同时，注意轻易不要以他人名义买房，由此引发纠纷的情况很多；卖房人应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。
2、售楼广告多睁眼
很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多使用溢美之词已形成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等极力进行包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“便宜”：优美的环境、低廉的价位并能享受到开发商无微不至的人文关怀。实际上，一旦购房者拿到钥匙踏进自己的房屋，往往发现开发商描述的各种美好景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至法院。
为了避免不必要的麻烦，购房人最好在签订合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。
3、五证审查须从严
目前在商品房的销售过程中，开发商一般不主动出示“五证”的原件，只有少数开发商将“五证”或“五证”原件的一部分在销售时明示。不出示“五证”原件的原因很多，有的是工作态度及责任心问题，有的是有意回避“五证”中所记载的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某项目一期说成二期等。
对于初次购房者来说，要分清“五证”的真伪，认识到记载内容可能存在的利害关系，较为困难。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证”的真实性，否则应承担一定的违约责任。
五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》）。
正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。
规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。
根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。
建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。
房地局的《商品房预售许可证》、《商品房销售许可证》系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效。
4、样板房中少联翩
在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。并且该样板房布局讲究、装修精美，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置身于自己将来的房子中，被样板房迷惑，放松了很多应该注意的购房问题。结果在购房入住后，发现房屋和样板房有不小差距。
虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。但很明显，购房人是需承担一定的举证责任，要证明样板房的存在及内部结构、设备、装修标准等情况。所以买放人对于样板房要头脑清醒，如购买的房屋同样板房，应说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房一致，要把样板房情况在合同中确定。考虑到样板房可能拆除或结构内容等发生变化，建议购房人将样板房情况以拍照、录象等证据形式固定。
另外，还应注意整体楼房的结构。顺义法院受理了一起噪声超标引发的商品房买卖合同纠纷案。原告胡女士要求被告北京某房地产开发有限公司为其免费调换一套与原告所购房屋同等面积、同等价格的楼房，并赔偿原告12485元的经济损失。2002年4月，原告装修后入住,不久发现自己房屋下面有振动和噪声，经了解是被告在原告房屋下面设计和安装了地下供水系统。随着住户的增多，振动和噪声越来越大、越来越频繁，导致原告无法居住。2003年8月20日，原告委托顺义区环境保护局环境监测站进行了鉴定，该站出具的监测报告显示原告地下的噪声超过正常标准，原告随后起诉。
5、认购书前要盘算
在目前商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，要求购房人签订认购书，交纳认购款。这里说明一点，签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序，建议购房者不要轻易签订认购书。如果有的购房者的确看上了某个项目的房子，担心错过，必须签订认购书，则应注意以下问题：
首先，根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（包括当事人名称或者姓名和住所；商品房基本情况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等条款），并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
其次，无论认购书具不具备成为购房合同的条件，其效力均应根据开发商是否已取得商品房预售许可证明、本身内容等来确定。
再次，购房者在认购书中要明确所交款项是“定金”还是“订金”，二者法律后果是不同。
6、合同条款多把关
在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致
最后在合同履行中处于被动地位。
购房者在签订《商品房买卖合同》前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。
就合同主要条款说明如下：
（1）关于房屋面积方面的条款。
商品房以建筑面积计算房款，建筑面积由套内建筑面积与分摊的共有面积两部分成。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。
目前交付房屋时，往往建筑面积增大，且不超过3％，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对买房人不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，比如：2％，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。
另一种按套内建筑面积计算房款，套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。
（2）关于价格、收费、付款额同的条款。
价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。
可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。
（3）关于房屋质量的条款。
购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
双方合同中表述为“大理石地面、花岗石外墙与进口洁具、厨具”，而实际入住时业主发现，大理石地面材料实为人造大理石，而进口洁具、厨具实际上是国内产品，只是贴上外国商标。在案件审理时，开发商使用人造大理石没有违约，因为当初在签合同时并未讲明一定要天然大理石。而进口洁具是合资厂生产，确是外国品牌，也符合约定。当然，使用这些产品使造价和装修档次与业主所想象的差距较大。对这种装修条款约定不明确，双方解释条款意见不一的情形，对格式条款按《合同法》有关规定以不利于合同提供方即开发商的解释为准。
有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。而且还有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这两书已对商品房质量的细节作了规定，因此也就没有必要在合同中约定商品房的质量问题。但事实并非如此。
商品房竣工验收是以抽查的方式进行验收，因而不能保证每一套商品房的质量都合格，而且竣工验收的质量标准和购房人所希望的质量要求也可能有差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》关于房屋质量的规定，都是由开发商拟订，侧重保护开发商的利益，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。
墙体、地面、顶棚平直度，顶棚、厨房、卫生间防水情况，表面裂缝等进行必要约定。
（4）关于售后物业管理的条款。
这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司变更物业费。
自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”
但是，在实际签约时，很多房地产公司不同意在订立商品房买卖合同时与买受人签订有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变更物业费。
（5）关于履行合同的期限和方法的条款。
应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。
（6）关于产权登记的条款。
由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具申请房屋产权移转给买受人的书面报告，以及缴纳的税单。
按照《商品房销售管理办法》的规定，约定办理产权证的期限应为60日。但是，实际签约时，出卖人往往将此期限延长，通常有90日、180日等等。买房人应力争在合同中，将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日，不宜太长。如果此期限时间过长，如：365天以上，表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保，短期内不能解除抵押，对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响。
（7）关于税费负担的条款。房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承担，并明确载入合同。
（8）关于违约责任的条款。
包括出卖人逾期交付房屋应负的责任，或不能或不履行交付房屋应负的责任；买受人逾期付款 应负的责任，以及毁约不买应负的责任等。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任”这样的表述。根据我国《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。依照此规定，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
现在开发商在购房合同中，关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。这个违约金的比例偏低，与支付房款的银行贷款利息相当，违约金的惩罚性体现不够，买房者应争取提高该比例，可以考虑在千分之0.5至1之间。
（9）关于不可抗拒力。
签订合同时，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（仅指自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件）。任何一方不得就此做扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定一个告知期限。
出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要同意：非出卖人原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的。
7、补充协议别嫌烦
《商品房买卖合同》补充协议内容一般包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积说明、装修标准、迟延交房特殊原因的说明、公建配套设施以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有损于自己利益的条款要与卖方协商重新拟订，对遗漏的事项要加以补充。
买受人在签订合同时一定要将自己与开发商所约定的事项在合同中加以体现，只有这样才能在日后发生争议的情况下，有据可寻，最大限度地维护当事人的合法权益。买受人尽可能要求开发商提供电气、供水、供暖以及其他线路和装修的平面图。这既是购房人的一个基本知情权，也是今后解决争议的主要依据。
房屋平面图作为合同的附件一，是当事人意思一致的表示，也是日后发生争议的解决依据。由于刘先生在签订合同时并没有仔细审查自己合同的附件，所以并没有意识到开发商所提供的房屋平面图与双方实际约定的并不一致，并且存在许多缺陷，而当双方发生争议时，起到证据作用的却只能是合同附件中的平面图，所以，希望广大消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，一定要仔细审查房屋平面图的方向、尺寸、比例等具体细节是否在图中标明。
避免商住混用引发纠纷。随着商品房的交付使用，因商住混用产生纠纷的现象时有发生，可在合同中约定出卖人保证本幢商品房只作为住宅出卖，不得作为商业用房出卖，否则承担违约责任。
约定“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应的责任选择卖方出示《建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。
从市场的角度来说，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，卖方就会利用市场的优势，在履行合同的过程中不做出太多让步。至于市场需求少或积压商品房，因存在这样那样的问题，卖方宁死也不肯让步。从司法的角度看，房地产市场刚刚形成并高速发展，立法者、管理者从观念上和实际操作上都不能适应房地产市场快速发展的需要，且又无经验及先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的快速发展来说比较滞后；在几种因素的综合作用下，短期内买方与卖方是无法抗衡的，无法达到权利义务趋向于真实一致。那么在这种买方明显处于弱势及不利的情况下，怎么能尽最大可能为自己争得一些应属于自己的但实际上却被侵犯或被忽视的权利呢？
买方聘请律师帮助签订购房合同的，在就合同条款进行协商、谈判的时候，买方要与自己的律师站在一个立场，要表示出对律师的高度信任，这样才有利于争取到最大的合同合法权益，最大程度减少合同内容不利于买方甚至对买方不公的结果。在开发商表示不签就算了的情况下，即使你很想买这个房子，你也要沉着，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件，要知道很多谈判不是一蹴而就的，要有各自争取的过程

[律师回复] 拆迁补偿均按市场价确定，以具有资质的评估所评估为准，拆迁人或被拆迁人双方均可在拆迁公告之日起十日内提出评估申请，如双方的价格不一，可由建设部门组织专家评定。程序是解决实体的首要问题。

[律师回复] 你好，林芝签租房合同注意事项有这些：
一、《城市房屋租赁管理办法》第4条，公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。
根据《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因此，非房屋所有人对房屋进行出租并不导致租赁合同无效，只是效力待定而已。《合同法》第228条还规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”可以看出，出租人是否为租赁物的所有人或使用权人，不影响租赁合同的效力。
二、第6条，有下列情形之一的房屋不得出租：
　　
1、未依法取得房屋所有权证的;
　　
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;
　　
3、共有房屋未取得共有人同意的;
　　
4、权属有争议的;
　　
5、属于违法建筑的;
　　
6、不符合安全标准的;
　　
7、已抵押，未经抵押权人同意的;
　　
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
　　
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
三、第7条，住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。
　　租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
四、第11条，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。
　　出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同
　　住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租
五、第13条，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
　　第14条，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
　　第15条，申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：
　　
(一)书面租赁合同;
　　
(二)房屋所有权证书;
　　
(三)当事人的合法证件;
　　
(四)城市人民政府规定的其他文件。
　　出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。
　　第16条，房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
　　县人民政府所在地以外的建制镇的房屋租赁申请，可由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门委托的机构审查，并颁发《房屋租赁证》。
　　第17条，《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，《房屋租赁证》作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，《房屋租赁凭证》可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。
　　第18条，严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁证》。遗失《房屋租赁证》应当向原发证机关申请补发。
　　第32条，违反本办法有下列行为之一的，由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：
　　
(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的，注销其证书，并可处以罚款;
　　
(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的责令限期补办手续，并可以罚款;
　　
(三)未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并可处以罚款。
六、第19条，房屋租赁人当事人按照租赁合同的约定享有权利，并承担相应的义务;出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先征得承租人同意给承租人造成损失的应当予以赔偿

[律师回复]
一、吉林市1-10级一次性伤残补助金
　　依据《工伤保险条例》第三十五条、第三十六条、第三十七条规定，职工因工致残被鉴定为一级至十级伤残的，由工伤保险基金支付一次性伤残补助金，标准如下：
　　一级伤残：本人工资×27;
　　二级伤残：本人工资×25;
　　三级伤残：本人工资×23;
　　四级伤残：本人工资×21;
　　五级伤残：本人工资×18;
　　六级伤残：本人工资×16;
　　七级伤残：本人工资×13;
　　八级伤残：本人工资×11;
　　九级伤残：本人工资×9;
　　十级伤残：本人工资×7。
二、吉林市1-6级伤残津贴(按月享受)
　　依据《工伤保险条例》第三十五条、第三十六条规定，职工因工致残被鉴定为一级至六级伤残的，按月支付伤残津贴，标准如下：
　　一级伤残：本人工资×90%;
　　二级伤残：本人工资×85%;
　　三级伤残：本人工资×80%;
　　四级伤残：本人工资×75%;
　　五级伤残：本人工资×70%;
　　六级伤残：本人工资×60%。
　　说明：1)1-4级伤残津贴由工伤保险基金支付，实际金额低于当地最低工资标准的，由工伤保险基金补足差额;
　　2)5-6级伤残津贴由用人单位在难以安排工作的情况下支付，伤残津贴实际金额低于当地最低工资标准的，由用人单位补足差额。
　　3)本人工资：是指工伤职工因工作遭受事故伤害或者患职业病前12个月平均月缴费工资。本人工资高于统筹地区职工平均工资300%的，按照统筹地区职工平均工资的300%计算;本人工资低于统筹地区职工平均工资60%的，按照统筹地区职工平均工资的60%计算。
三、吉林市5-10级一次性工伤医疗补助金和伤残就业补助金
　　1)一次性工伤医疗补助金：由工伤保险基金支付;
　　2)一次性伤残就业补助金：由用人单位支付;
　　上述两金标准，根据伤残等级确定，工伤保险条例未规定统一标准，具体标准授权各省、自治区、直辖市人民政府规定。可以在各省的工伤保险条例或工伤保险办法中查阅。
四、吉林市工伤停工留薪期工资
　　在停工留薪期内，原工资福利待遇不变，由所在单位按月支付。停工留薪期一般不超过12个月。伤情严重或者情况特殊，经设区的市级劳动能力鉴定委员会确认，可以适当延长，但延长不得超过12个月。
　　注：实践中主流做法是按照工伤前12个月平均工资确定。
五、吉林市工伤停工留薪期护理
　　生活不能自理的工伤职工在停工留薪期需要护理的，由所在单位负责。
　　如果单位未安排护理，则由单位支付护理费。
六、吉林市工伤评残后的护理费
　　工伤职工已经评定伤残等级并经劳动能力鉴定委员会确认需要生活护理的，从工伤保险基金按月支付生活护理费。
　　生活完全不能自理：社平工资×50%;
　　生活大部分不能自理：社平工资×40%;
　　生活部分不能自理：社平工资×30%。
七、吉林市工伤住院伙食补助费、交通费、食宿费
　　职工住院治疗工伤的伙食补助费，以及经医疗机构出具证明，报经办机构同意，工伤职工到统筹地区以外就医所需的交通、食宿费用从工伤保险基金支付，基金支付的具体标准由统筹地区人民政府规定。
八、吉林工伤医疗费
　　治疗工伤所需费用符合工伤保险诊疗项目目录、工伤保险药品目录、工伤保险住院服务标准的，从工伤保险基金支付。
　　超出目录及服务标准的医药费该工伤职工还是用人单位承担，目前实践中各地处理存在不同做法，多数地区的做法是用人单位不承担。
九、工伤康复费
　　工伤职工到签订服务协议的医疗机构进行工伤康复的费用，符合规定的，从工伤保险基金支付。
十、辅助器具费
　　工伤职工因日常生活或者就业需要，经劳动能力鉴定委员会确认，可以安装假肢、矫形器、假眼、假牙和配置轮椅等辅助器具，所需费用按照国家规定的标准从工伤保险基金支付。
十
一、工伤复发待遇
　　工伤职工工伤复发，确认需要治疗的，享受工伤医疗费、辅助器具费，停工留薪期工资。
十
二、因工死亡待遇标准
　　依据《工伤保险条例》第三十九条规定，职工因工死亡，其近亲属按照下列规定从工伤保险基金领取丧葬补助金、供养亲属抚恤金和一次性工亡补助金:
　　
1、丧葬补助金：当地社平工资×6;
　　
2、供养亲属抚恤金：按照职工本人工资的一定比例发给由因工死亡职工生前提供主要生活来源、无劳动能力的亲属。标准为：配偶每月40%，其他亲属每人每月30%，孤寡老人或者孤儿每人每月在上述标准的基础上增加10%。核定的各供养亲属的抚恤金之和不应高于因工死亡职工生前的工资;
　　
3、一次性工亡补助金：标准为上一年度全国城镇居民人均可支配收入的20倍。
　　2015年2月26日，国家统计局发布《中华人民共和国国民经济和社会发展统计公报》，公布度全国城镇居民人均可支配收入为28844元。
　　故2015年度一次性工亡补助金标准为28844元×20=576880元。
　　因《工伤保险条例》在全国统一执行，不管地处东部西部，抑或经济发达落后，2015年度一次性工亡补助金全国统一标准为576880元

[律师回复] 有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 一是农户向县级林权登记机关提出林权抵押登记申请并经登记机关审核同意；二是评估机构根据林权登记机关审核意见，对农户拟抵押的山林进行森林资源资产调查和评估，并出具有效的调查报告和评估报告；三是农户持林权证原件及复印件、身份证复印件、调查报告和评估报告在县级林权登记机关办理林权抵押登记手续，取得《林权他项权利证书》；四是农户持《林权他项权利证书》、《林权抵押登记申请备案表》及调查报告和评估报告等相关资料在所在地农村信用社办理贷款发放手续；

[律师回复] 您好，可以给劳动局反映情况

[律师回复] 据山东广播电视台新闻中心《山东新闻联播》报道，从起，山东将全面实现居民身份证异地办理。此前，全省已开展跨市异地办理居民身份证试行工作，解决了指纹采集、审核审批、信息流转等层面的难题。具有山东省常住人口户籍身份，长期在省内异地居住或务工，因身份证件丢失、损坏需要补办、换领新证的人员，可凭户口簿或居住证到现居地派出所办理居民身份证。证件制作完成后，到受理地派出所领取。这一举措，将大大减少流动人口在办理户籍业务时的麻烦。
　　记者从山东省公安厅获悉，在前期试运行的基础上，，山东省将全面实现居民身份证异地办理，为群众提供更加高效便捷的人性化服务。
　　异地办理居民身份证适用具有山东省常住人口户籍身份，长期在省内异地居住或务工因身份证件丢失、损坏需要补办、换领新的居民身份证的人员。办证时需提交申请人的户口簿或居住所在地公安机关颁发的居住证。受理地公安派出所按照《中华人民共和国居民身份证法》规定，为申请人采集照片和指纹信息，不增加额外费用。对申请人提供材料与人口信息不一致的，不予受理。
　　按照“谁受理、谁发放”的原则，领取身份证时，一般到受理地派出所领取。对群众急需用证自愿选择通过邮政特快专递邮寄证件的，也可以选择速递直接邮寄给本人，邮递部门按规定收取投递费，公安机关不另收费。
　　据了解，居民因证件丢失、损坏等而在异地不能办证，往往需要往返多次办证，给群众工作、生活带来不便。今年初，山东省公安厅在充分调研，广泛征求意见的基础上，开展跨市异地办理居民身份证试行工作，解决了指纹采集、审核审批、信息流转等层面的难题，为全面推进异地办理居民身份证工作奠定了基础。