如何认定土地闲置及法律依据有哪些？

一、如何认定土地闲置及法律依据有哪些?

《城市房地产管理法》第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行了房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发日期进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因为不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。《闲置土地处置办法》第2条规定，本办法所称的闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。这里“规定的期限”是国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期，或建设用地批准书规定的动工开发建设日期。

根据《城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》的规定，闲置土地的构成要满足三个要件：一是依法取得土地使用权后，未按照规定的动工开发建设日期开发建设;二是未经原批准用地的人民政府同意而闲置土地;三是土地闲置的原因不是由于不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的。因此，以下四种情形应当认定为闲置土地：一是超过国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期，或者超过建设用地批准书规定的动工开发建设日期的;二是国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工建设的;三是动工开发建设但开发建设的总面积不足应动工开发建设总面积的1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的;四是法律、行政法规规定的其他情形。

按照国土资源部《关于闲置土地处置有关问题的复函》(国土资厅函〔2001〕30号)，“应动工开发建设总面积”是指土地使用者依照土地使用权出让合同的约定和规划设计条件，应当在规定时间内完成开发建设的土地面积，“开发建设的总面积”是指“应动工开发建设总面积”中土地使用者已经进行实际投资开发建设的土地面积，“应投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用，“已投资额”是指土地使用者已经投入用于开发建设的资金总额。

二、闲置土地的概念定义。

闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。

国家通过出让的方式将土地的使用权划拨给房地产开发商，同时签订了土地出让协议，房地产开发商应当根据协议要求，在规定的时间内完成土地的开发建设，避免因为没有按照时间完成商品房建设而造成的重大经济损失，情节严重的可能构成违约或者欺诈。