厂房无规划许可，拆迁补偿该归谁？法院这样判！

案件事实背景

原告许XX在201x年10月通过转租方式承租了被告何XX位于佛山市XX区的厂房，面积约1650平方米，许XX用这个厂房经营塑料颗粒加工业务，还注册成立了公司。但这个厂房没有取得建设工程规划许可证。2020年3月，当地村级工业园升级改造，厂房被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失进行评估。2021年4月许XX完成搬迁，可他和房东何XX就拆迁补偿款的分配一直谈不拢。何XX已经和政府签了《厂房搬迁补偿协议》，领了包括设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等在内的补偿款，却不肯把许XX应得的部分给他。双方协商无果，许XX只能将何XX告上法庭。

核心争议点

第一，案涉租赁合同是否有效？

第二，许XX作为实际使用人是否有权获得拆迁补偿款？

第三，拆迁补偿款该如何分配？

争议点拆解

争议点一：案涉租赁合同是否有效？

法院查明：案涉厂房未取得建设工程规划许可证。

原告主张：虽然厂房没有规划许可，但自己已经实际使用该厂房进行经营活动。

被告辩称：合同有效，自己有权获得全部补偿款。

法院最终认定：根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。所以，法院认定案涉租赁合同无效。

争议点二：许XX作为实际使用人是否有权获得拆迁补偿款？

法院查明：许XX是厂房的实际使用人，且在厂房被征收时进行了搬迁等活动。

原告主张：自己作为实际使用人，在租赁期间对厂房进行了实际投入和经营，因拆迁遭受了损失，有权获得相应的补偿。

被告辩称：许XX只是承租人，补偿款应全部归自己所有。

法院最终认定：虽然租赁合同无效，但许XX作为实际使用人，因拆迁导致其机器设备需要搬迁、生产生活受到影响等，其合法权益应得到保护，有权获得相应的补偿。

争议点三：拆迁补偿款该如何分配？

法院查明：结合评估报告、宗地图及双方确认的租用面积（1248.29平方米），明确了各项补偿的具体情况。

原告主张：按照实际情况，自己应获得设备搬迁费、生产生活资料搬迁费、临时安置费及停产停业损失等补偿。

被告辩称：存在“重复计算”“面积不符”“补偿归属房东”等情况。

法院最终认定：法院结合评估明细和村改政策，驳斥了被告的主张。按照公平原则，根据许XX的实际损失和剩余租期比例等因素，确定了许XX应获得的补偿金额。

整体判决结果

法院判许XX部分胜诉。被告何XX需向许XX支付可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计173,960.26元（原诉请332,605元），诉讼费用由双方按比例分担。

法律建议

这个案子看下来，有几点普通人也能记住。租厂房时，一定要确认厂房是否有建设工程规划许可证，不然合同可能无效。遇到拆迁时，实际使用人要及时收集自己遭受损失的证据，比如机器设备的搬迁费用、停产停业的损失等。和房东协商补偿款分配时，要明确各项补偿的归属，避免产生纠纷。如果协商不成，要及时通过法律途径维护自己的权益。

结尾

这起案件中，法院认定租赁合同虽无效，但实际使用人许XX有权获得相应补偿，最终判决房东何XX支付部分补偿款。代理这个案子的，是广东利合律师事务所的卢扬超律师。卢扬超律师自2018年执业以来，办理过不少类似的合同纠纷案件。正是这些实战积累，让他在本案中一眼看出了许XX作为实际使用人的补偿请求权基础，成功申请法院调取关键证据，精准核算补偿金额。这就是这起案子的最终结果，也是专业律师价值的最好证明。