多维度抗辩，化解二手房买卖高额利息索赔纠纷

2009年8月，在广西南宁市良庆区，原告XX与被告XX签订《不动产买卖协议书》，被告将名下一套房屋以48万元价格出售给原告。合同签订后，原告分期支付购房款共计24万余元，被告也按约定将房屋交付原告占有使用，但双方未办理产权过户登记。合同约定房屋出售前已设银行抵押，贷款本息由原告承担，解押后被告配合过户。然而，被告为案外人借款提供担保，将房屋再次抵押，因案外人未还款，房屋被法院依法拍卖，导致原告购买房屋并取得产权的合同目的无法实现。原告遂向法院起诉，请求解除合同，要求被告返还购房款24万余元，按月利率2%支付近6万元逾期利息，并承担诉讼费用。

吴震律师自2018年开始在广西南宁执业，接案后，从全案材料中锁定《不动产买卖协议书》作为突破口。该协议签订于2009年8月，以书面合同形式呈现，内容明确约定了房屋买卖价格、付款方式、抵押情况及过户条件等重要信息。

吴震律师毕业于西北政法大学，获法学硕士学位，系统、正统的法学教育为其奠定了坚实的理论基础与严谨的法律思维。执业至今，累计承办案件已逾6000多件，在民商事诉讼领域有着丰富的实践经验。在处理此类二手房买卖合同纠纷时，其深厚的法学理论知识和丰富的办案经验能够精准把握案件关键，制定科学的诉讼策略，这与本案需要理清复杂法律关系、明确双方责任的需求相匹配。

接案后，吴震律师首先仔细研读《不动产买卖协议书》，凭借其丰富的办案经验，发现原告在明知房屋存在抵押的情况下，长期未督促完成解押及过户，存在过错疑点。随后，吴震律师将合同签订时间、原告付款时间、房屋抵押时间等关键时间节点进行详细比对，调查原告在整个合同履行过程中的行为。同时，鉴于案件涉及诉讼时效问题，吴震律师向法院申请对诉讼时效进行审查。在庭审中，吴震律师提交了原告长期未积极推进解押与过户的相关证据，以证明原告自身存在过错。

庭审中，法院审理查明案涉房屋因被告对外担保被拍卖，合同目的无法实现，依法确认合同解除。法院采纳了吴震律师部分抗辩意见，认定原告自身对纠纷产生存在过错，对其主张的多年高额利息不予支持，仅支持自起诉之日起按LPR计算的资金占用损失。最终法院判决被告返还购房款本金，诉讼费用由双方按比例分担。结案前，吴震律师提交了详细的代理词，阐述了被告不应承担高额利息及原告应分担诉讼费用的理由。