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订约定金成立要件有哪些,二手房买卖定金罚则怎么适用

帮助5人 3.9w浏览 匿名 2020-10-04 山东临沂
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律师解答 共1条
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    一、订约定金成立要件是什么

    一、订约定金系要式合同,其成立须以书面形式明确
    必须以书面形式明确买家给付之金钱系定金而非其他。若书写为订金、意向金、诚意金等,则其性质在一般情况不能认定为定金。若虽然书写为订金、意向金,但约定的处理方式符合定金规定的,可以从其约定以定金之法律关系处理。

    二、订约定金系实践合同,当事人须在房地产买卖合同签订前实际交付定金,订约定金合同方成立
    定金合同从实际交付定金之日起生效,且交付时间当于本约签订之前。实际交付数额少于或多于书面约定之金额的,以实际数额为准。当然,实际交付之金额无论是否与书面约定之金额一致,都应以法律规定的20%为限。

    三、对于“转定”之认定正是由于二手房市场信息的不对称,中介公司为了防止买卖双方“跳单”,更有不良中介为了牟取高额差价,在签订正式买卖合同前不让买卖双方互相见面。很多房地产居间合同都是买卖双方分别而非同时签署。其定金也是通过中介转付,而非买卖双方直接交付。主要的做法是:由中介先向买方收取一定数量的意向金或诚意金等,待卖方确认买卖条件后将该意向金或诚意金转交卖方,便视为“转定”即该意向金或诚意金转为买卖双方之间的订约定金。对于此种“转定”的行为如何认定,在目前的司法实践中争议较多。
    二、二手房买卖定金罚则怎么适用

    一、因可归责于一方当事人的原因导致房地产买卖合同未能订立的,承担没收定金或双倍返还定金之定金罚则
    订约定金的作用在于担保将来合同之订立,否则定金罚则发生作用。但在何种情况下该罚则始能适用,立法未能统
    一,使司法认定陷入困境。
    当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。如在相同条件下任何人均不能订约的,则成立“不可归责于一方的原因,不适用定金罚则,应当无息返还本金。

    二、带未决条款居间合同,磋商不成的,订约定金应当无息返还
    实践中绝大多数居间合同都带有未决条款,留待签订买卖合同时进一步协商。若对未决条款磋商不一致而致房地产买卖合同未能签订的,不能适用定金罚则,卖方应将收取之定金无息返还买方。在审判实践中,易出现一方当事人实际已无签订主合同之诚意,但就居间合同中未决条款进行磋商时,故意提出苛刻条件,而使主合同不能成立的情况。这时则应认定其未履行诚信缔约义务恶意磋商而适用定金罚则。但判断当事人是否故意以恶意磋商之形式拒绝订约,在实践中存在一定困难。
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    9 2020-10-04
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首先是可能被判实行管制、执行拘役或单独适用附加刑的罪犯;
其次,在有可能被判处有期徒刑以上刑罚的情况下,如果采取取保候审措施不会对社会造成危害,也可考虑予以批准;
再次,对于患有严重疾病、生活无法自理,或是正处于孕期或哺乳期的女性,若采取取保候审措施不会对社会产生危害,同样可以考虑予以批准;
最后,当羁押期限即将届满,而案件仍未得到妥善处理时,为了保证诉讼程序的顺利进行,可以采用取保候审的方式。
法律依据:
《中华人民共和国刑事诉讼法》第六十七条
【取保候审的条件与执行】人民法院、人民检察院和公安机关对有下列情形之一的犯罪嫌疑人、被告人,可以取保候审:
(一)可能判处管制、拘役或者独立适用附加刑的;
(二)可能判处有期徒刑以上刑罚,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(三)患有严重疾病、生活不能自理,怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女,采取取保候审不致发生社会危险性的;
(四)羁押期限届满,案件尚未办结,需要采取取保候审的。
取保候审由公安机关执行。
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