你好，我想咨询一下关于土地购买的事

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购买房产所缴纳的订金通常而言是不可退还的，然而具体情况仍需依据实际而定。在此过程中，我们需要关注交付订金时双方的协议内容，倘若在协议条款中未曾明确规定，那么通常情况下，此类订金是无法退还的。然而，双方亦可通过友好协商来寻求解决方案。以下为购房者有权向开发商索回订金的几种常见情况：
首先，当开发商尚未获得《房地产预售许可证》，即在不符合商品房预售法定条件的前提下，其与购房者之间签署的购房订金协议将被视为无效。
其次，根据无效合同的处理原则，无论双方签署的是《认购协议》还是其他形式的协议，且无论双方是否就定金退还事宜作出约定，开发商均须无条件地将定金归还给购房者。
再者，若因开发商原因导致合同未能顺利签订，那么您有权要求开发商返还相应的订金；然而，若是由于您个人原因，且开发商并未对相关事实有所隐瞒或误导，仅凭您单方面提出的退订金请求，便需要按照认购书中的退房相关约定支付违约金。若在认购书中并无相关约定，您可尝试与开发商进行积极沟通，以期达成妥善解决方案。
法律依据：
《民法典》第五百八十六条
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

[律师回复] 解析：
在情况不明时收到赃物并不必然构成犯罪，因此也不会面临刑事责任的制裁。
然而，若明知或者理应知晓其为赃物仍然进行收购的行为，便会构成掩饰、隐瞒犯罪所得罪，通常情况下将依照刑法规定处以三年以下有期徒刑、拘役或管制，并且可能附加或单独罚款；如果情节较为严重，则将面临三年以上七年以下有期徒刑，同时还需承担相应的罚金处罚。
法律依据：
《中华人民共和国刑法》第三百一十二条
明知是犯罪所得及其产生的收益而予以窝藏、转移、收购、代为销售或者以其他方法掩饰、隐瞒的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；
情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。

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当您与房地产开发公司交涉时，务必询问其逾期退款之具体缘由。若在经过一段预定期间后，相关款项能够顺利返回至您的账户并完成相应备案工作，则该行为应符合我国相关法律法规的规定。
然而，若逾期仍未收到退款，您可向所在地人民法院提起诉讼，以涉嫌欺诈签订的购房合同为依据，请求撤销此份合同。在此情况下，也有可能是由于房地产开发公司尚未完成备案手续或未能解除抵押所致。需要特别指出的是，当前许多房地产开发公司会采取房产抵押方式筹集资金，这是完全合法的操作。
法律依据：
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十一条
当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

[律师回复] 解析：
倘若父母双亲离世之后，他们所属的土地使用权以及经营权仍处在租赁期限之内，那么这些权利将会继续归属于他们的子女所有，村集体并无权力进行回收。不过需要注意的是，如果这对父母拥有不止一位子女，但他们在离开人世之前并未留下任何遗嘱来明确分配遗产，那么这个时候的土地所有权就将由他们所有的子女公平公正地予以继承。在继承的过程中，子女们可以自行协商，决定是否采取平均分配或者不是按照平均比例分割土地的使用权以及经营权限。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百六十一条
农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的组织或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。

[律师回复] 解析：
要实现此操作的具体步骤如下所述：每个购房者都应凭借个人身份证明前往当地的房屋管理局市场管理部门进行咨询，以确认原先签署的购房合同是否已经得到开发商的正式备案。如果确实完成了该流程并成功备案，购房者就可以向相关机构申请获取已在房管局备案的购房合同复印件作为备份文件。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百九十五条
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

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在公积金贷款偿付周期内，的确允许进行公积金提取操作。具体的操作方法有两种：
第一种是用公积金进行贷款者，可一次性提取公积金账户中的全部余额用以抵扣剩余的贷款债务，或者选择逐月从公积金账户中提取相应金额用于偿还贷款本金及其对应的利息；
第二种方式是用公积金进行贷款者，只需依照预先约定准时履行还款义务，便可自由地提取公积金账户中的资金。
法律依据：
《住房公积金管理条例》第二十四条
职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：
（一）购买、建造、翻建、大修自住住房的；
（二）离休、退休的；
（三）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
（四）出境定居的；
（五）偿还购房贷款本息的；
（六）房租超出家庭工资收入的规定比例的。
依照前款第（二）、（三）、（四）项规定，提取职工住房公积金的，应当同时注销职工住房公积金账户。
职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；
无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

[律师回复] 解析：
对于欠款方所拥有的耕地，可以根据相关规定进行强制执行。值得我们关注的是，在人民法院处理集体土地使用权的相关事宜过程中，只需经过与国土资源管理部门达成一致性意见，便可依据此意见并结合剩余裁定来进行相应处理。一旦发生法律效力的民事判决和裁定，当事人就必须严格遵守并履行。若有任何一方拒绝履行，另一方当事人则有权向法院申请强制执行。法院针对当事人与被告之间的纠纷所做出的判决，属于具有强制执行力的生效法律文书。如果有任何人拒绝履行生效判决，当事人都可以向法院申请强制执行，由法院采取强制措施，以促使其履行应尽的义务。
然而，当事人需要特别注意的是，必须在判决书中所确定的履行期限届满之后的1年之内提出申请。
法律依据：
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条
人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。
对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

[律师回复] 解析：
根据各个具体的案件涉及的诉讼金额的不同而有所差异。一般来说，涉及到的房屋类纠纷的律师服务费用的起点为人民币10000元，如果案件所涉及的财产价值超过了500万元的话，则律师费将按照3%-5%的比例进行收取。
至于以计时收费方式来收取的费用标准，则是每小时200-3000元不等。而对于采用计件收费方式的情况，则需要先收取基础费用1000-8000元，然后再根据争议标的额的大小，按照一定的比例进行累加计算后收取相应的费用。
法律依据：
《律师服务收费管理办法》第四条
律师服务收费实行政府指导价和市场调节价。
第九条
实行市场调节的律师服务收费，由律师事务所与委托人协商确定。律师事务所与委托人协商律师服务收费应当考虑以下主要因素：
（一）耗费的工作时间；
（二）法律事务的难易程度；
（三）委托人的承受能力；
（四）律师可能承担的风险和责任；
（五）律师的社会信誉和工作水平等。

[律师回复] 解析：
在进行写字楼的买卖交易过程中，所需要支付的税费主要涵盖以下几个方面：
首先是总价的3%的契税以及相当于合同金额0.05%的印花税；
其次是房地产交易手续费、房产登记费、产权证明印花税等等。除此之外，还需要缴纳印花税、契税、土地税以及个人所得税等相关费用。另外，如果涉及到增值税及其附加税的话，也需要按照规定进行缴纳。
最后，如果该物业属于土地出让性质，那么还需额外支付土地出让金。
法律依据：
《个人所得税法》第三条
个人所得税的税率：
（一）综合所得，适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率；
（二）经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率；
（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
《契税法》第三条
契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

[律师回复] 解析：
若您不慎遗失了购房合同，首先应当凭借自己的有效身份证件前往当地市房地产管理局市场管理部门进行查询，以了解原先购买的房产是否已经经过开发商的登记与备案。
针对不同的情况，我们会采取相应的措施为您提供帮助：
1.如果该购房合同尚未完成登记备案手续。
此时，您有权利要求开发商或者房产所属地区的房地产管理局为您进行补办，他们通常会将保存的那份购房合同原件拿出来给您查看，并在确认无误后给予您一份复印件，同时相关机构还会在这份复印件上加盖公章，这样做所产生的法律效应与原始的购房合同完全相同。
2.如果该购房合同已经完成了登记备案手续。
那么，您可以选择与开发商重新签订一份新的购房合同来替代原来的合同。
法律依据：
《民法典》第五百九十五条
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

[律师回复] 解析：
关于采购合同中的质量保证金设定比例，这主要取决于您采购的产品特性、交易金额的大小以及贵司的财务状况等方面因素。
通常来说，如果公司具备较强实力，且所需产品对于自身生产基地具有极高的专用性，并对生产计划和发货进度产生决定性影响时，可以考虑提高质量保证金的比例。
然而，这个比例应该控制在5%-20%以内；反之，则应维持在5%以下。
综合来看，设置质量保证金（简称“质保金”）的主要目的在于防范供应商因产品质量问题而给采购商带来经济上的损失。
其具体比例因为公司的实际需求及要求而异。
事实上，大多数企业倾向于将该比例设为20%。
当采购方完成本次货物购买时，他们会保存或部分支付货款（即总金额的20%），直到验货确保产品品质达标之后，再全额支付剩余款项。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

[律师回复] 解析：
竣工验收流程具体如下：
首先由承包商逐项提交完整的工程竣工报告；
其次，建筑单位将负责组织勘探、设计、施工及监理等多方团队共同商讨并制定出最终的验收策略；随后，各相关机构将分别对工程档案文件进行详尽的审查，并且进行实地评估检验工程质量的可靠性和稳定性，最后形成一致且有说服力的验收意见。
在完成以上所有步骤后，若工程竣工验收结果显示为合格，建筑单位将会向上级主管部门呈交一份全面且详细的工程竣工验收报告。
法律依据：
《建设工程质量管理条例》第十六条
建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。
建设工程竣工验收应当具备下列条件：
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（五）有施工单位签署的工程保修书。
建设工程经验收合格的，方可交付使用。

[律师回复] 解析：
关于国有企业女性员工法定退休年龄的具体计算办法如下：
当女性员工于特定雇佣单位中，由原本工人身份成功晋升为干部岗位，或者被聘任为专业技术人员并且连续服务满五年之时，其退休年龄及相关条件将依照现行岗位所适用的国家法律法规予以调整（具体来说，满足条件的女性员工有权利在年满50周岁之际，选择按照55周岁的标准进行退休）；若女性员工原本具备干部身份，但被派遣至工人岗位且连续服务满一年，在该岗位实施退休计划，那么她们的退休年龄与相关条件同样会依据实际岗位的国家法规标准进行调整（简而言之，女性员工可以选择按照50周岁的标准提前退休）。
然而，根据个人意愿，她亦有权选择按照干部身份进行退休（进一步说，女性员工也可以选择按照55周岁的标准进行退休）。
法律依据：
《国务院关于工人退休退职的暂行办法》第一条
全民所有制企业、事业单位和党政机关、群众团体的工作，符合下列条件之一的应该退休。
（一）男年满六十周岁，女年满五十周岁，连续工龄满十年的。
（二）从事井下、高空、高温、特别繁重体力劳动或者其他有害身体健康的工作，男年满五十五周岁、女年满四十五周岁，连续工龄满十年的。
本项规定也适用于工作条件与工人相同的基层干部。
（三）男年满五十周岁，女年满四十五周岁，连续工龄满十年，由医院证明，并经劳动鉴定委员会确认，完全丧失劳动能力的。

[律师回复] 解析：
若在交房过程中不幸遗失了收据，您仍有两种途径来解决这个问题。
首先是寻求开发商的帮助，他们通常会为您提供一份新的收据复印件，这并不会对您的使用产生任何负面影响。
其次，如果您持有完整的购房合同，那么您同样可以凭借这份文件直接进行房屋交易，因为合同本身的法律效力并不会因部分数据的丢失而受到影响。
当合同正式生效后，双方当事人都应严格遵守约定，全面履行各自的义务。
同时，当事人还需遵循诚信原则，根据合同的性质、目的以及交易习惯，履行通知、协助、保密等相关义务。
法律依据：
《民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

[律师回复] 解析：
通常来说，在购买物品后，除非出现了产品质量方面的问题，否则退货将被视为违反合同的行为，相应地，您有必要承担对于该行为的违约责任和赔偿金。
当涉及到退货时，赠品也是必需随同退还给原自营销售商的。
请注意，只有所有主商品和赠品都顺利地返还并符合退货的标准，才能够进行货款的全额退款。
这其中包括：
如果主商品已经成功返回到原自营销售商，并且满足了退货的所有条件；
同时，赠品也同样原样返回到原自营销售商处，并且主商品同样满足退货的所有条件，那么贵方便可以获得全额退款。
法律依据：
《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条消费者享有公平交易的权利。
消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。
第二十三条经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得故意拖延或者无理拒绝。
第四十条经营者提供商品或者服务有下列情形之一的，除本法另有规定外，应当依照《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规的规定，承担民事责任：
(一)商品存在缺陷的；(二)不具备商品应当具备的使用性能而出售时未作说明的；(三)不符合在商品或者其包装上注明采用的商品标准的；(四)不符合商品说明、实物样品等方式表明的质量状况的；(五)生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的；(六)销售的商品数量不足的；(七)服务的内容和费用违反约定的；(八)对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求，故意拖延或者无理拒绝的；(九)法律、法规规定的其他损害消费者权益的情形。

[律师回复] 解析：
自安置之日起计算，达到满五年后，被征用土地和建筑物的拆除及合并管理的住房方可进入市场进行买卖。
1.需要满足以下六项条件，并在办理了相应证件后，上述房屋才能在公开市场中进行交易：
首先，该房屋需从安置之日起计算，填满完整的五年期限；
其次，必须依法获得了不动产权证书（包括国有土地使用权证书以及房屋所有权证书）；
第三，缴纳土地收益金以及享受到优惠的各类规费等相关费用；
再次，应该按照《无锡市住宅专项维修资金管理办法》的规定缴纳足够的住房专项维修资金；
最后，除了上述各项条件外，还须遵循法律法规所规定的其他必要条件。
2.依照下图中所示的流程进行上市交易的处理：
(一)安置房所有权人应携带不动产权证书（即国有土地使用证书和房屋所有权证书）前往国土行政机关，根据政府的相关规定，依照标准补足土地收益等相关费用以及缴纳住宅专项维修资金。
(二)安置房所有者需将缴纳土地收益费用的凭证以及不动产权证明文件(包括国有土地使用权证书和房屋所有权证书)交给购买者，并与买方签署房屋交易合同，同时在房屋交易管理机构完成合同网签备案工作。
(三)最终，安置房转让双方应向不动产登记机构提出申请办理安置房转移登记手续，由受让人领取标注为“安置房上市场转移”的不动产权证书。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

[律师回复] 解析：
房产过户费用的具体计算方式通常如下所示：
首先，需要支付每平方米
1.36元的测量勘察费用；
其次，按照评估价值的0.5%收取评估费用，但允许有一定幅度的上下浮动；
再次，对于建筑面积在90平米以内的房产，需缴纳1%的税费。
而对于建筑面积介于90至140平米之间的房产，则需缴纳1.5%的税费。
若建筑面积超过140平米或者是非首次购买的房产，则需额外缴纳3%的契税；
此外，还需支付80元的工本费用，其中包括5元的工本印花税；同时，还需缴纳1%的土地收益金以及5.6%的营业税；
最后，根据房产交易总价的1%征收所得税，并按建筑面积收取相应的交易费用，同时还需缴纳2%至3%的维修基金。
法律依据：
《中华人民共和国个人所得税法》第二条
下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税：
（一）工资、薪金所得；
（二）劳务报酬所得；
（三）稿酬所得；
（四）特许权使用费所得；
（五）经营所得；
（六）利息、股息、红利所得；
（七）财产租赁所得；
（八）财产转让所得；
（九）偶然所得。

[律师回复] 解析：
刑事诉讼过程主要涉及五大环节：
立案、侦查、起诉、审判以及执行。
关于立案，它是指公安机关、人民检察院以及人民法院依据当事人的报案、控告或者举报或者犯罪嫌疑人的自首等各类材料，经过审查判断与评估后，确认是否存在犯罪事实并且需要承担刑事责任的情形，从而依法决定将此案件作为刑事案件移送至侦查部门或者审判机构立案处理的整个诉讼活动；而侦查环节，它构成由特定的司法机关为了收集、揭示、验证犯罪行为以及抓捕犯罪嫌疑人为目的而开展的特殊调查工作及其相关的强制性措施为主体内容；接下来是起诉环节，这里主要包含两种形式，即公诉与自诉；
至于审判部分，它是指人民法院在控方、辩方以及其他诉讼参与者共同参予的前提下，根据相应的权限和程序，对已向其提起诉讼请求的刑事案件进行审理并作出裁决的法定诉讼过程；
最后就是执行环节，它特指刑事执行机关为了实现已生效的判决和裁定中所明确规定的内容而展开的一系列活动。
在我国，刑事执行的主体主要涵盖了人民法院、公安机关乃至监狱等多个层面。
法律依据：
《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百一十二条
人民法院、人民检察院或者公安机关对于报案、控告、举报和自首的材料，应当按照管辖范围，迅速进行审查，认为有犯罪事实需要追究刑事责任的时候，应当立案；认为没有犯罪事实，或者犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任的时候，不予立案，并且将不立案的原因通知控告人。
控告人如果不服，可以申请复议。

[律师回复] 解析：
在司法实践中，固然存在着关于夫妻间借贷问题的有效约定和相关案例，然而其具备法律约束力的前提必须严格符合以下几个法定要件：
首先，借贷行为的发起者即夫妻双方须同时具有相当于自然人的民事行为能力；
其次，夫妻双方就该借贷行为所表达出的意愿必须真实无误并具有完全的共识；
最后，所签订之借贷协议条款需遵循相关法律法规的强制性规定且不会构成对公共秩序和善良风俗的破坏。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复] 解析：
在占有或侵犯土地方面，所涉及到的重要法律法规主要包括《中华人民共和国土地管理法》。
倘若有关人员在耕地上进行具有危害性如开山建窑、建立坟墓，或是擅自建设房屋、大规模采挖矿产资源以及挖掘砂土及矿物等行为，这将严重破坏田地原有的自然生产环境和构造；
此外，未经相关部门授权，采取欺诈手段诱使相关部门批准实施此类活动，从而非法攫取他人土地使用权的做法，同样被视为违法行为。
特别强调的是，若此类事件情节较为恶劣且引发社会关注度较高，有可能会触犯相关的《刑法》条款，届时涉事人员需承担相应的刑事责任。
法律依据：
《刑法》第三百四十二条
违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。