律图审稿专业委员会3轮严审

各位律师好,我最近准备要买房了。中介说让我过几天去签购房合同。不知道这个签购房合同时注意事项都有哪些

帮助10人 2.4k浏览 匿名 2018-03-17 山东临沂
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律师解答 共2条
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    一、陷阱之在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果
    1、购房者与开发商签订认购书后,就要交一定额度的定金,这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时,发展商一般都只退购房款而不退定金,理由是买家没有履行合同,所以没收定金。
    2、对策:建议买家最好与发展商在协议中约定,若买家得不到贷款时,定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等,这样就避免了很大的麻烦。同时,开发商是没有权利没收定金的,这本身是没有法律依据的。
    二、陷阱之合同主体认定不明
    1、购房者由于缺乏法律常识,往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表,或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者,这些都有可能产生问题。另外,也有可能该项目是公司开发的,实际上却是由公司投资,作为买家还是应与公司签约,否则也会带来一系列的麻烦,以后办理各种手续会很麻烦。
    2、对策:在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表,如果不是,则是否持有“授权委托书”。否则,这个人的签字是无效的,同时要注意合同上的公章,这样可以避免发展商推卸责任。
    三、陷阱之不要轻易在开发商提供的补充协议上签字
    1、签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是,开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时,会主动向客户出示一份补充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了,而忘记保护自己的利益。
    2、对策:看清楚补充协议的条款。
    四、陷阱之“最短时间”与“最好”
    1、合同是双方意思一致的表达。但是,实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题,在最短时间内解决”,“在装修材料上,选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间,什么样的才算最好的?不知道。合同里出现这种模糊的概念时,法律也没有办法,因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。
    2、对策:购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。
    五、陷阱之约定提前交纳部分费用
    1、开发商是做商人的,而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开发商面临资金压力是很正常的,但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中,开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去,要求购房者提前交纳,这是显失公平的。
    2、对策:购房者应该将物业管理条款与预售契约分开签署,或另外设置条款确定物业管理的费用标准。
    六、陷阱之卖方解除合同
    1、在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中,往往有这样的条款:“买方无故逾期付款,经卖方催告仍不支付欠款的,卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”这显然是不公平条款,假如买家已经支付95%的价款,只剩5%的价款逾期未付,如果发展商以此为由,没收其已付95%的价款,岂非很不公平。况且,没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为,作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
    2、对策:依据《合同法》第四十条规定,本合同条款是无效条款。当然,还有其他一些类似的合同条款存在着这样的问题,购房者可以依据法律的规定来更好地维护自己的权益。
    七、陷阱之处理结果不明确
    1、很多合同中常可以看到这样的条款,“应于××日前如何如何”,但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样,即使最后认定是开发商的过错,你也很难制裁他,最多是调解了事。
    2、对策:购房者与发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法,做到越详细越好。
    八、陷阱之以偏盖全
    1、这里的以偏盖全是个泛指的概念。有时开发商会在建筑材料做手脚,与合同里承诺的不一样等等。
    2、对策:对于这类问题没有更好的解决办法,就是要把合同写得越细越好。不给开发商一点空隙。当然也需要购房者有非常广泛的建筑、建材方面的知识。
    九、陷阱之拒签补充协议
    1、开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议,购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议。最好将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中,不要怕麻烦。但是,就像你可以拒签开发商的补充协议一样,开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。
    2、对策:不管开发商态度如何,购房者还是要争取这个权益。实在不行,又觉得没有把握,那就只好放弃了。
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    9 2018-03-17
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    一、查看是否有不平等条约
    买家在签订合同时,一定要检查合同上有没有不公正条款,一旦发现立即当面指出,检查清楚前不要签字。若遇到在没有双方签字盖章的情况下,合同上的涂改是无效的,如果房东拒不履行合同约定的款项,可以申请走法律程序。
    二、注意产权陷阱
    二手房交易以来,产权陷阱就是导致最多购房者中招的陷阱之一。产权陷阱主要有以下几种形式:
    1、“卖房者”可能非二手房的产权人,这种情况应在签订合同前查明卖房人的身份,立即中止与之进行交易,因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人在履行自身义务后亦无法取得产权。
    2、卖房者可能将房产用于抵押等,这种情况多出现在购房时没有立即交接产权,卖家在签订卖房合同后,再持产权证去银行抵押房产进行贷款,一旦几年后银行方面强制执行房产,卖家往往已经不知所终,购房者就只能吃哑巴亏。应对这种情况,购房者在签订买卖合同时,一定要注意合同上有没有双方何时交接产权证的时限,最好是当即付款后,当即交接产权。
    3、产权陷阱还有很多其他的形式需要注意。产权证问题不能忽视,仔细甄别产权证,看看卖房者是不是真正的所有权人,而非仅为使用权人。
    最后,我们还需要留意一点,房产是否是被法律允许进行上市交易的。有很多房产是是法律不允许进行买卖的,不能买的二手房主要有:
    1、已经列入拆迁公告范围内的房产。
    2、产权有争议的房产
    3、共有产权房产,未经其他产权人书面同意的。
    4、期房。
    5、未领取产权证书的房产。
    6、已经抵押的房产,未经抵押权人书面同意的。
    7、已经被法院查封和冻结的房产。
    8、擅自改变房屋使用性质的房产。
    9、小产权房。
    10、军队、医院、学校产权的公房,如果同该单位的办公场所在一个院区的话。
    以上签购房合同时注意事项 房者在买房时一定要避免购买上述的这些二手房。
    全文
    11 2018-03-17
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