房产纠纷 法律问答
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房产归属权判定方法有哪些[律师回复] 1、拿官方登记信息作为判断的核心基准。按照现行民事法律中关于物权的相关规定，不动产登记机构出具的权属凭证，是持证人享有对应房产物权的官方法定证明，日常交易场景里直接以登记簿上记载的名字判定产权人是谁，这种经过官方公示的登记效力，能够排斥不知情的善意第三方对房产主张不合理的权益。要是确实有证据证明登记信息和实际产权情况对不上，相关利害关系人不能直接否定登记效力，得先走不动产登记部门的更正登记、异议登记流程，或是直接向法院提起专门的产权确认诉讼，走完法定程序才能推翻原有登记的记载。 2、结合婚姻家庭的特殊场景调整判定标准。结婚前其中一方掏了全部房款买房，最后房本只登了自己名字的，这套房直接算作登记方的个人私有财产。要是婚前只付了首付，婚后用夫妻俩赚的共同收入还房贷，哪怕房本只登了首付支付方的名字，两个人闹离婚的时候，另一方也能就婚后共同还贷的那部分钱，以及这部分钱对应的房产增值比例，向对方索要合理补偿。结婚之后才买的房，不管房本上登的是夫妻两个人的名字，还是只登了其中一个人的名字，只要夫妻俩没签过书面的财产约定说这套房归某一个人单独所有，这套房默认就属于夫妻两个人的共同财产。 3、区分共有类型细化产权份额划分规则。如果房产登记信息里标注的是共同共有，没有明确写每个人占多少比例，分割的时候一般先默认双方份额均等，再结合每个人当初掏了多少购房款、对家庭日常运营的实际贡献大小这些具体情况，在均等的基础上做合理调整。要是登记信息里明确写了是按份共有，直接照着登记页上标注的产权份额确定每个人对应的房产权益即可，不需要再额外举证出资情况。 4、考量合法有效合同对最终产权归属的影响。现实里不少人出于各类考量借别人的名字买房，只要双方私下签的借名买房协议没有触碰法律的强制性红线，也不违背公共秩序和普遍的善良风俗，实际出钱买房的人就可以拿着这份有效的协议，要求房本上登记的名义产权人配合自己去不动产登记部门办过户手续，最终拿到房产的完整产权。但要是在办理过户之前，这套房因为名义产权人对外欠了债务被法院查封，或是有不知情的善意第三方通过正常交易流程合法拿到了房产的产权，实际出钱的人就没法再要回这套房的产权，只能回过头向当初的名义登记人主张债权层面的经济赔偿。 5、针对没有合法登记基础的特殊房产做差异化处理。市面上常见的未在官方不动产登记系统完成备案的小产权房，或是开发商层面的手续不全、至今没能办下正式不动产权证的房产，因为本身不具备合法的物权公示登记基础，法院在处理相关纠纷的时候，不会直接判决这类房产的产权归谁所有，只会在案件中明确这类房产当下的使用权益归属主体。后续整个房产交易类法律服务的演进方向，会逐步把全流程的前置风险筛查纳入常规服务范畴，在房产交易签约前就把物权公示状态、隐名共有关系、潜在合同效力瑕疵这些隐藏风险点全部排查出来，从源头减少后续产权归属争议的产生。律图辽宁
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未入住毛坯房需交物业费吗[律师回复] 【法律定性】毛坯房未入住，一般仍需缴纳物业费。物业服务合同自建设单位依法交付物业服务区域内的房屋起在业主与物业服务人之间成立，业主应当按照约定交纳物业费；业主以没有入住为由拒交物业费的，人民法院一般不予支持。但存在两类可以减免或者不收取的情形：第一，物业服务合同明确约定空置期间减免或者不计收的，按约定执行；第二，房屋因不可归责于业主的原因长期无法交付使用（比如开发商逾期交房、规划变更导致无法实际使用、房屋存在严重质量问题需要整改），业主可以就相应期间主张减免或者不支付，这属于例外，需要个案举证。 【法条依据】《民法典》第九百三十七条（物业服务合同的定义）、第九百三十八条（物业服务合同条款）、第九百四十四条（业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费）、第九百四十五条（约定由物业使用人交纳的从其约定）、第九百四十三条（物业服务人应定期公开收费项目、收费标准与履行情况）；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于物业服务人不得以停水停电等方式催交物业费、业主以未入住为由拒交物业费人民法院一般不予支持，以及房屋因不可归责于业主原因空置期间物业费计收的相关规则。 【实务要点】第一，起算点是交付而不是入住：认定交付通常看交房通知书、验房单、钥匙与门禁卡、门牌、水电燃气开通与抄表时间；房屋具备交付条件但因业主自身原因（如按揭未办、装修手续未办、长期在外地）未接收的，物业费一般自约定交付之日起计收。第二，空置与入住是两种不同的事实状态，实践中还有装修期间的计费规则，部分物业对毛坯房交付后的装修期给予优惠或者按装修面积计收，需核对合同条款与当地规定。第三，共有部分费用（电梯、公共照明、垃圾清运、楼道维护）通常按建筑面积分摊，业主应当核对分摊口径与公示的收费标准、维修资金使用情况与共有部分收益结余。第四，物业费滞纳金通常按合同约定按日计收，约定过高的可以请求法院或者仲裁机构适当调整。第五，若开发商代收的前期物业费与保修金（质保金）混同收取，应当区分：保修金属于开发商，在保修期届满且无质量问题的前提下应予返还，不能直接折抵物业费。第六，房屋若长期空置并被用于出租，租金收益可以作为主张物业费减免或者协商折扣的参考，但并不当然减免。 【建议】第一步，索取并仔细阅读物业服务合同、临时管理规约与前期物业服务合同的标准条款，确认起算日期、计费面积、单价、减免情形与滞纳金约定。第二步，核对是否存在可主张减费的客观事由（未按期交付、质量缺陷、共有收益未披露），并就此形成书面主张与证据。第三步，按期或者至少按对方认可的数额先予缴纳，避免欠费累积到影响诉讼地位，同时保留缴费凭证与主张减费的书面函。第四步，主动参加业主大会与业委会沟通，把未入住即须全额缴费的诉求与其他业主的诉求合并推动规则调整，比个别争辩更有效。第五步，若物业以停水停电催缴，可以依法要求恢复供应并主张相应损失。贾凤强律师
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两个人一起买房还贷怎么算[律师回复] 1. 两个人一起买房还贷款，怎么算要根据两人的约定和房子登记的情况等来确定。要是两人按份拥有这套房子，那可以按照之前说好的比例来分担还贷责任。打个比方，要是约定比例是7:3，那双方就按照这个比例来承担每个月的房贷本金和利息。贷款人之间也能根据实际情况来还款，比如一方多承担一些，之后另一方通过转账等方式把差额补上就行。 2. 如果两人共同拥有房子，却没约定各自的份额，通常就认为两人平等地享有权利和承担义务，也就是双方各自承担一半的还贷金额。 3. 在实际操作的时候，还款方式有不少种。可以两人一起开一个专门用来还款的账户，每个人按照约定好的比例，每个月按时往里面存相应的钱，用来还房贷。也能让一方先把钱还了，另一方按照约定在一定时间内把自己该分担的部分付给还款的一方。 4. 不管用哪种还款方式，都建议双方签个书面协议，把各自出了多少钱、房子产权占比多少、还贷责任和方式等内容写清楚。同时，要保存好相关的转账记录、还款的凭证等证据，万一以后出现纠纷，这些可以作为维护自己权益的依据。要是真有了争议，双方可以先试着协商解决，要是协商不成，就可以去法院起诉。 从法律行业发展来看，随着人们对房产权益重视程度的提升以及房产交易的复杂性增加，这种明确的书面协议和证据留存会越来越重要，能更好地保障各方的合法权益，减少纠纷的发生和处理成本。律图辽宁
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律师说法·房产纠纷
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调解不服怎么办若对调解不服，在不同场景有不同解决途径。若是人民调解，可向法院起诉；若是行政调解，可就原纠纷提起民事诉讼；若是司法调解，在签收调解书前反悔，法院会及时判决，签收后只能通过审判监督程序申请再审。1.1k浏览
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调解不服怎么办若对调解不服，当事人可根据具体情况处理。若是人民调解，可请求再次调解或向法院起诉；若是法院调解，签收调解书前反悔，法院应及时判决；签收后不服，符合法定情形时可申请再审。1.5k浏览
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什么情况走竞争性谈判符合以下情况可走竞争性谈判：一是招标后无供应商投标或无合格标的、重新招标未成立；二是技术复杂或性质特殊，不能确定详细规格或具体要求；三是采用招标所需时间不能满足用户紧急需要；四是不能事先计算出价格总额。这些情况采用竞争性谈判能更高效地完成采购。1.9k浏览
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