对于这个问题，解答如下, 1、
预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有
物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力的立法理由为：“预告登记的功能是限制房地产开发商等
债务人处分其权利，……以保障
债权人将来实现债权……这些处分行为既包括
一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定
抵押权等行为即该规定是为保护
购房者的利益，解决
商品房预售中出现的开发商一房二卖，或者对已销售给购房者的
期房私自设定
抵押等损害
消费者利益的问题而规定的，其实质是为了限制开发商对预购商品房的处分
2、预购商品
房抵押权预告登记的权利性质可视为是一种准物权，或称之为“次抵押权”，其效力弱于抵押、
保证、
质押、留置、
定金等
担保物权，但优于债权理由为：一是预购商品房贷款
抵押合同成立之时，贷款银行已经按照预购
商品房买卖合同的约定，一次性将全部贷款划转到开发商指定的银行账户，即权利人已经为获得物权保护而先期支付了
对价;二是预购商品房虽无权属证书，但具有商品房预售资格的开发商前期已投入了25%以上的工程建设总投资，并且已交付了全部
土地出让金，获得了
土地使用权证书即期房及其附着的土地是具有财产价值的，是一项尚有待法律明确其权利边界的财产;三是根据《
房屋登记办法》的规定，预告登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载后，向登记权利人发放登记证明，即该登记权利已经履行向社会公众公示的程序
3、预告登记没有优先受偿的权利，只有对抗第三人的效力抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的
抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力
4、抵押权预告登记的目的仅是为了保障将来能对享有抵押权，即权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前，权利人并不直接享有抵押权，亦不能据此主张享有抵押权预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗效力如果您还有任何疑问，欢迎在本网进行律师咨询
律师
