如何预防购房合同的风险，如何防范买卖合

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、 因为根据《城市房地产转让管理规定》第六条规定，没有取得房地产证书的不得转让，因此购买没有产权的房屋具有很大的风险。实践中主要采取以下两种做法： 做法 一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。 做法 二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。 二、如何控制买无证二手房风险 (一)二手房买卖合同无效之风险。 (二)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定。 (三)房屋质量难以保证。 (四)“一房二卖”不可不防。 三、小产权房的特征 小产权，所谓小产权是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做乡产权，又叫小产权。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。 从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。 从住房形态看，一样是普通住宅。从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。 从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。 从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等，服务管理水平不是很高。 有些单位自筹资金建的房子，也是小产权。约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易，但在实践中，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力，一旦出现交易纠纷，在寻求法律保护时会遇到更多障碍。

[律师回复] ◎ 风险<br/>一：收取货款的风险<br/>防 范：<br/>1、办理提存公证，让买方将货款打入公证处后发货，交货后直接从公证处收取货款；<br/>2、分签订合同、交货、验收等几个节点，让买方分期付款；<br/>3、要求买方提供担保；<br/>4、约定在买方付清全款前，买方对标的物保留所有权；<br/>5、约定较高的迟延付款违约金，给买方按时付款施加压力；<br/>6、及时发送书面催讨函件，必要时发送律师函；<br/>7、对于需要另行结算的，要及时结算或对帐，留下书面队长记录<br/>8、及时提起诉讼或仲裁，及时采取查封、扣押、冻结对方财产的保全措施.<br/>◎ 风险<br/>二：标的物毁损、灭失的风险<br/>防 范：<br/>1、尽可能让买方提货，买方提货时该风险转移至买方；<br/>2、委托承运人托运，途中风险由买方承担；<br/>3、购买相关保险，保险费计入货物成本。<br/>◎ 风险<br/>三：货物交付证据不足的风险<br/>防 范：<br/>1、在合同中就买方收货作如下约定“买方收货时，须在送货单上加盖公章，或盖收货专用章，或由下列人员之一签收，公章、收货专用章、预定收货人的签名预留如下：【 】。重新委任签收人，须提交留有其签名的收货授权书。”<br/>2、千万注意不要简单地让对方一般的仓库保管员、保安或其他一般层级人员签收，此类人员很可能是临时工，流动性大，发生纠纷，买方极有可能以“本单位无此人”抵赖；<br/>3、对于持续供货的情形，每个一定时间要求对方集中对账，并盖章。<br/>◎ 风险<br/>四：买方拖延验收的风险和验收标准不明的风险<br/>防 范：<br/>1、合同中明确约定验收的期限，并明确约定逾期验收，视同验收合格；<br/>2、明确约定验收方式、标准，容易产生验收争议的标的物，可约定委托中立的第三方专业机构验收；能够凭样品买卖的，事先封存样品乃至办理样品公证。<br/>◎ 风险<br/>五：质量争议和质量保证期内的风险<br/>防 范：<br/>1、明确约定货物质量标准，相关质量标准应当作为合同附件；<br/>2、明确约定提出质量异议的期限；以及约定质量异议的处理方式，比如约定允许的误差，允许的质量瑕疵，何种情形须退货或更换，何种情形下修理等等；<br/>3、质量保证的范围必须约定清楚；<br/>4、提供规范详尽的产品说明书和使用说明书，使用风险提示完整清晰<br/>◎ 风险<br/>六：产品质量责任即因产品缺陷导致人身财产损害的风险<br/>防 范：<br/>1、可能存在的风险在醒目处提示完整清晰；<br/>2、正确使用方法提示完整清晰，不正确使用可能导致的风险提示完整清晰；<br/>3、对销售商进行严格的培训；<br/>4、购买相关的保险