口头房屋买卖合同的效力是怎样的

[律师回复] 2004年，原告与被告及第三人达成口头房屋买卖协议，约定被告及第三人将其位于修文县龙场镇人民南路工商银行宿舍3栋4层8号的房屋以40000元价格卖给原告。从2004年至2012年原告一直居住在该房屋内。2004年至2006年，原告分三次将购房款支付给第三人。现被告及第三人却以第三人无权处分该房屋为由否认原告与被告及第三人之间的房屋买卖协议。

[律师回复] 只有口头委托的情况下，代理人在签署合同时如果能提供卖方的房产证明、身份证明或者买方的身份证明，或者委托人在后期通过事实行为(比如支付或收取定金、房款或者知道后不否认)进行追认的，可以认为是有效的口头委托，相关法律责任由买卖双方本人承担。所以不仅没用还要负责的。

[律师回复] 我国《合同法》第10条第1款规定的合同形式，主要有书面形式、口头形式与其他形式。其中，书面形式主要是《合同法》第11条规定的 “合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”。口头形式之合同一般是指只以语言为意思表示而不采用文字等有形方式表示，该形式的优点在于简便易行，缺点在于不宜举证。<br/>合同形式的欠缺并不一定代表合同不能产生相应的效力，如果有证据能证明存在口头协议，口头协议具有法律效力;但如果没有人证(两个以上无利害关系的人)和无证来证明口头协议的存在，一般情况下是很难认定有口头协议的。这是对与房屋买卖合同的其他合同有用，对于房屋买卖合同，其他法律还有其他的规定。<br/>根据《城市房地产管理法》第40条明确规定房地产转让,应当签订书面转让合同,这是国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预,要求房屋买卖合同应当采取的法定形式。<br/>同时,《城市房地产转让管理规定》指出,房屋交易行为的完成,是以买卖双方持书面购房合同到政府房地产管理部门办理过户手续,拿到过户后的房产证为依据。如果违反《管理规定》转让房地产的,转让无效。因此口头购房协议不具法律效力。

[律师回复] 《合同法》第十条规定，就房屋买卖口头合同效力如下：“当事人订立合同，有书面形式、口头 形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。 当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正)》第四十一条规定：“房 地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。” 根据上述规定，房屋买卖应当订立书面的转让合同。但是《城市房地产 管理法》是管理性的法规而非效力性的法规，若买卖双方就房屋买卖达成口 头约定，只要该约定具体明确，体现了双方共同真实的意思表示并得到实际 履行，即便该约定是口头约定，只要约定不违反法律的强制性规定，该口头 约定就合法有效。

[律师回复] 对于口头约定的房屋买卖合同有没有法律效力这个问题，解答如下, 合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正)》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”根据上述规定，房屋买卖应当订立书面的转让合同。但是《城市房地产管理法》是管理性的法规而非效力性的法规，若买卖双方就房屋买卖达成口头约定，只要该约定具体明确，体现了双方共同真实的意思表示并得到实际履行，即便该约定是口头约定，只要约定不违反法律的强制性规定，该口头约定就合法有效。