物业费都管什么项目

[律师回复] 根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号），住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目： （ 1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费； （ 2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费； （ 3）绿化管理费； （ 4）清洁卫生费； （ 5）保安费； （ 6）办公费； （ 7）物业管理单位固定资产折旧费； （ 8）法定税费；此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润；对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种价形式。

[律师回复] 业主委员会物业服务合同的签订(续签) 　　4.1各物业分公司在物业服务合同(或与开发商签订的前期物业服务合同)期满前，应组织本公司相关职能部门做好物业服务合同的续签工作。在合同期满前三个月应开展合同续签工作，并在合同期满前一个月完成物业服务合同的续签。 　　4.2物业分公司在与业主委员会就物业服务合同续签的洽谈过程，应完成以下工作： 　　)总结分析上一合同期内的物业服务工作，对(前期)物业服务合同执行情况进行评估； 　　)针对性开展业主(住户)调查，分析业主(住户)满意程序，收集业主(住户) 　　意见和要求； 　　)必要时，开展针对性的竞争对手及周边地区物业服务市场调查； 　　)针对业主委员会要求改进的方面，以及本公司认为在后续服务中有能力改进的方面进行策划，提出初步改进方案。 　　4.3针对顾客需求及行业市场的变化，物业分公司应在提出切实可行物业管理方案，在经济原则下满足顾客需求变化，适应行业市场竞争和发展。 　　4.4各地物业分公司在向业主委员会正式做出承诺，提交书面的物业管理方案或其它形式的物业服务策划文案前，应报项目所在公司审核、管理公司物业管理部批准。 　　4.5物业分公司与业主委员会正式签订物业服务合同前必须按本手册第6.3节的规定执行，履行相应的合同评审和批准手续。

[律师回复] 分两种情况： 1、如果包工头没有挂靠另一家有“劳务”资质的公司（也就是没有以任何一家劳务资质公司名义承揽项目部的工程），那么工程项目部与包工头只能是“劳动”关系，也就是包工头属项目部管理。 2、如果包工头挂靠另一家劳务公司并以此公司的名义承包项目部的工程，那属于“劳务”关系，包工头属分包工程的劳务公司管理，项目部与劳务公司产生法律关系。 3、实情大都是第1种：包工头与项目部统一口径，说是同一个公司的，以免去很多不必要的麻烦。

[律师回复] 根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号），住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目： （ 1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费； （ 2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费； （ 3）绿化管理费； （ 4）清洁卫生费； （ 5）保安费； （ 6）办公费； （ 7）物业管理单位固定资产折旧费； （ 8）法定税费；此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润；对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种价形式。

[律师回复] 可以劳动仲裁，赢的可能性较大。需要律师帮忙，可以联系我