划拨土地私有房屋转让的合同

根据相关法律，对于划拨土地上的房屋转让合同的效力如下 本案案情并不复杂，但就划拨土地上的私有房屋能否转让存在两种不同意见：第一种意见认为，可以转让，杨某与曹某签订的住宅楼买卖协议合法有效，应驳回杨某的诉讼请求;第二种意见认为，以划拨方式取得的国有土地使用权未经县级以上人民政府土地管理部门批准，不得转让，因杨某出售给曹某的房屋系私有房屋，而该房屋占用的土地系国有划拨土地，故杨某与曹某签订的住宅楼买卖协议无效，曹某应当将协议约定的房屋返还给杨某。城市房地产管理法第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院有关规定，报有批准权的人民政府审批”。可见，我国法律规定，划拨土地的使用权未经批准不得转让。但是，在司法实践中，未经批准办理土地使用权出让手续就转让划拨土地使用权，是一种常见现象。实务中，更多的则是先进行转让，再由划拨土地的受让方直接与政府办理土地出让手续。为此，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条明确规定：“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”即土地使用权人与受让方订立的转让合同应为有效合同。依此可见，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，未报请有批准权的人民政府审批同意，划拨土地使用权转让行为并不当然无效，可以通过效力补正。此种情形，符合合同效力补正原则。