房地产开发企业预售商品应满足什么条件

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋预售需要满足的条件：根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1、商品房现售要满足什么条件? 商品房现售,应当符合以下条件： (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (4)已通过竣工验收; (5)拆迁安置已经落实; (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (7)物业管理方案已经落实。 2、商品房现售要办理什么手续? (1)房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 (2)房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 3、商品房现售要符合什么规定? (1)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 (2)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 (3)商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 1、商品房现售要满足什么条件? 商品房现售,应当符合以下条件： (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (4)已通过竣工验收; (5)拆迁安置已经落实; (6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (7)物业管理方案已经落实。 2、商品房现售要办理什么手续? (1)房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 (2)房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 3、商品房现售要符合什么规定? (1)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 (2)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 (3)商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

[律师回复] 通常没有签订合同，不构成违约，可以申请退款，通过协商解决。 　　 首先，可以和开发商协商解决，能协商好即可以退款； 　　 其次，看合同有没有约定可以退款的情形，你是否符合；如果没有退房的情形，开发商可以拒绝； 　　再次，看开发没有违约的情况，或者解除合同的情形，如果有，你可以解除合同并要求退还房款。 　　如果以上都通不通的话，这个时候违约很难要求退还定金和首付款。还不如继续办理按揭手续 然后转手卖掉。

[律师回复] 一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。 二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。