借名买房合同有效吗借名买房有哪些风险

[律师回复] 一、借名买房合同有效吗 1、借名购房一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《民法典》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。 2、借名购买经济适用房等特殊房屋的合同效力。对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《民法典》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。“借名买房”者，一定要认清楚所购房屋的性质，如果是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产，那么最好不要购买，以免一旦发生纠纷，造成最后落得房财两空。如果发生纠纷，可以带好相关资料找上海房产律师咨询。 二、借名买房有哪些风险 1、如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难； 2、如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产； 3、如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承； 4、如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。在这些情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。而且，即使登记产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将登记产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

[律师回复] 一、借名买房合同有效吗? 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。 借名买房是否有效，主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。同时，根据《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 但是，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。 二、借名购房相关法律风险提示 1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。 2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或担保的影响。 3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。 4、经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱，不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房，不过是私下借住而已。故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。 三、被借名人借名人腾房怎么办呢? 房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。 如果查明确实是借名买房关系，依法应当驳回原告的诉讼请求。 四、被借名人擅自出卖房屋怎么办呢? 被借名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，一般不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。 在买受人是善意第三人的情况下，买受人、借名人均要求继续履行合同的，按以下的规定处理： (1)已经办理房屋所有权转移登记的; (2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的; (3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。 五、如何降低“借名买房”风险 鉴于借名买房的诸多风险，消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低： 1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。 2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。 3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。 4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。

[律师回复] 一、借名买房合同有效吗? 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。 借名买房是否有效，主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。同时，根据《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 但是，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。 二、借名购房相关法律风险提示 1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。 2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或担保的影响。 3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。 4、经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱，不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房，不过是私下借住而已。故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。 三、被借名人借名人腾房怎么办呢? 房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。 如果查明确实是借名买房关系，依法应当驳回原告的诉讼请求。 四、被借名人擅自出卖房屋怎么办呢? 被借名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，一般不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。 在买受人是善意第三人的情况下，买受人、借名人均要求继续履行合同的，按以下的规定处理： (1)已经办理房屋所有权转移登记的; (2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的; (3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。 五、如何降低“借名买房”风险 鉴于借名买房的诸多风险，消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低： 1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。 2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。 3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。 4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。

[律师回复] 一、借名买房合同有效吗? 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。 借名买房是否有效，主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。同时，根据《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 但是，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。 二、借名购房相关法律风险提示 1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。 2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或担保的影响。 3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。 4、经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱，不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房，不过是私下借住而已。故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。 三、被借名人借名人腾房怎么办呢? 房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。 如果查明确实是借名买房关系，依法应当驳回原告的诉讼请求。 四、被借名人擅自出卖房屋怎么办呢? 被借名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，一般不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。 在买受人是善意第三人的情况下，买受人、借名人均要求继续履行合同的，按以下的规定处理： (1)已经办理房屋所有权转移登记的; (2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的; (3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。 五、如何降低“借名买房”风险 鉴于借名买房的诸多风险，消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低： 1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。 2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。 3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。 4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。

[律师回复] 一、借名买房合同有效吗? 借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。 借名买房是否有效，主要看借名人(实际购买人)和出名人(房屋登记人)之间是否有借名协议，这主要是根据我国《民法通则》关于当事人“意思自治”原则的规定，如果借名人和出名人在房屋购买以前签订了房屋借名协议，将房屋的权属约定清楚的，应该认定借名行为有效，房屋的实际权属归借名人。同时，根据《北京市高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。 但是，当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。 二、借名购房相关法律风险提示 1、借他人之名购买房屋，如系规避法律禁止性规定，有可能导致最终合同无效的风险。 2、非产权人的受托人基于私下委托以自己名义签订售房协议，构成隐名代理，买方以受欺诈主张合同无效难以被支持。故买方对房屋产权人身份审查的义务在签约前就应完成，并不应受中介方承诺或担保的影响。 3、借名购房必然意味着登记物权非属实际权利人所有，在借名行为不违背法律禁止性规定情况下，借用人只享有债权，在借名人无权处分情形，存在借用人丧失房屋所有权而无法向第三人追及的风险。如不能证明借名购房的事实，甚至连向借名人主张过户的权利都会丧失，即双方只有单纯的金钱借贷或垫付的债权关系。 4、经开发商同意，从亲友手中购买转售商品房，即使实际交款并入住，但产权人未变更，亦无书面的房屋买卖合同可资证明，就会存在某现实案例中的风险：即便是兄妹，交了钱，不过是双方还没选房没签合同或是替人垫付;住了房，不过是私下借住而已。故，购买转售商品房，不仅要签订书面合同，还要最终达致产权过户的结果。 三、被借名人借名人腾房怎么办呢? 房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。 如果查明确实是借名买房关系，依法应当驳回原告的诉讼请求。 四、被借名人擅自出卖房屋怎么办呢? 被借名人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人，借名人以其对房屋享有实际权利为由，要求确认买卖合同无效的，一般不予支持，但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。 在买受人是善意第三人的情况下，买受人、借名人均要求继续履行合同的，按以下的规定处理： (1)已经办理房屋所有权转移登记的; (2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的; (3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。 五、如何降低“借名买房”风险 鉴于借名买房的诸多风险，消费者应尽量通过正规方式购房，若不得已需要借名买房时，应注意以下几个方面，力求将风险降至最低： 1、借名买房之前，首先弄清楚欲购房屋的性质，房屋能否上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，防止将来无法取得房屋所有权。 2、签订书面协议。为与借款合同相区分，书面协议中应明确双方的借名买房合同关系，可以请第三方见证合同。 3、注意保留双方洽谈、签订借名买房协议时的证据，如邀请朋友作见证、进行录音录像等。 4、注意保存购房手续，付款证明(银行转账记录、收据收条、还贷记录等)，购房发票，房产证书等书面证据材料。