五年内经济适用房的买卖协议有没有效

[律师回复] 根据《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号）的有关规定：　　（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人（购房人须按照有关规定，已办理经济适用住房的购买资格审核手续），由购房人按原价购买或由区县住房保障管理部门按原价回购。　　（四）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。

[律师回复] 购买经济适用房不满五年去世，其法定继承人可以继承，但过户应补交土地出让金。也可以由经济适用房管理部门回购。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 经济适用房买卖政策 一、经济适用房买卖条件政策 1、经济适用房自住不满五年不得上市交易; 2、自住满5年后买卖，需要补交土地出让金，把经济适用房转为商品房，才能够买卖; 3、自住未满5年出售经济适用房，签署合同无效，不受法律保护。 二、经济适用房买卖费用政策 1、契税：买方缴纳房价款的4%;建筑面积120平方米以下契税按照2%收取; 2、买卖手续费：120平方米(含)以下手续费为250元;120平方米以上手续费为500元; 3、印花税：买卖双方缴纳房价的0.5%; 4、公共维修基金：房价款的2%。 三、经济适用房买卖产权政策 1、登记费：每建筑平方米0.3元; 2、房屋所有权工本费：每证收费4元; 3、印花税：每件5元 经济适用房买卖注意事项 1、经济适用房一般都会修建在城乡结合的地方，在交通及周边设施不够好，购买经济适用房需详细考虑是否可以牺牲交通及工作等。 2、购买经济适用房同样需要考虑户型问题，尽量按照自己需求选择适合自己的户型。 3、合同签署不要偏信广告，或售楼人员的口头承诺，要考察预售许可证、项目施工情况、产权问题等。 4、交房的使用申请人不要忘了向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。

[律师回复] 你好，首先定金是不可以退的！其实这个协议并非当然无效，就担心满五年后房东不履行合同，不帮你过户，他退你房款你就被动了

[律师回复] 合同双方当事人： 　　出卖人： 　　注册地址： 邮 编： 　　营业执照注册号： 资质证书号： 　　法定代表人： 联系电话： 　　委托代理人： 地 址： 　　邮 编： 联系电话： 　　委托代理机构： 　　注册地址： 邮 编： 　　营业执照注册号： 资质证书号： 　　法定代表人： 联系电话： 　　买受人： 籍贯： 性 别： 　　住 址： 邮 编： 　　身份证号码： 联系电话： 　　配偶： 性别： 身份证号码： 　　委托代理人： 性别： 电话号码： 　　身份证号码： 地址： 　　《_____市城镇民居民购买经济适用住房资格证明》编号： 　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《_____市经济适用住房管理办法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议： 　　第一条 项目建设依据 　　出卖人以划拨方式取得位于 、编号为 　　的地块的土地使用权，面积 平方米， 规划用途为 ，【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为 ，《国有土地使用证》编号： 　　出卖人经批准，在该地块建设经济适用住房，项目名称： ，批准文件号： ；《建设用地规划许可证》编号： ；《建设工程规划许可证》编号： ；《建筑工程施工许可证》编号： 　　第二条 经济适用房销售依据 　　该经济适用房项目经核查批准，准予上市销售。《_____市经济适用住房（预）售许可证》编号为：武经房【 】 号。 　　第三条 买受人所购经济适用房的基本情况 　　 1、 买受人购买的房屋为住宅，土地性质为划拨用地。所购买的住房为【现房】【预售房】，买受人所购住房为本合同第一条规定项目中的第 栋【座】 单元 层 号房，户型为 房 厅 厨卫，封闭式阳台 个，非封闭阳台 个（见附件一）。 　　该住房层高为 米，属 结构。 　　该住房合同约定建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，共用部位分摊建筑面积 平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。 　　 2、买受人购买的房屋为非住宅，土地性质为划拨用地。所购买的房屋为【现房】【预售房】。买受人所购房屋为本合同第一条规定项目中的第 栋【座】 单元 层 号房（见附件一）。 　　该房屋层高为 米，属 结构。 　　该房屋合同约定建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，共用部位分摊建筑面积 平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。 　　 3、如无特别约定，该房屋在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、环境等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。 　　第四条 计价依据、方式与价款 　　 1、该房屋属于政府定价的经济适用住房。 　　政府定价标准文号为：武价函【 】 号，核定销售基准价格为建筑面积每平方米 元。 　　出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房屋价格，买受人所购房屋建筑面积 平方米，基准价格为建筑面积每平方米 元，核准的楼层调节率为 %，实际销售价格为建筑面积每平方米 元×（1±%）= 元，合计总金额为： 百 拾 万 千 　　百 拾 元整。 　　 2、该房屋属非政府定价的经济适用住房项目内行政划拨土地上建设的非住宅用房。 　　出卖人与买受人约定按建筑面积计算房屋价格，买受人所购房屋建筑面积 平方米，双方约定价格为建筑面积每平方米 　　元，合计总金额为 百 拾 万 千 百 拾 元整。 　　第五条 出买人不得向买受人收取该房价款外的费用。经批准未计入销售价格的代收、代缴费用，经买卖双方协商达成一致意见，同意由出卖人代收代缴时，出卖人必须出示委托收费部门出具的合法委托及收费标准，且不得加价代收。 　　第六条 面积确认及面积差异处理 　　根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。 　　合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 　　房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第 种方式进行处理： 　　 1、双方同意按以下原则进行处理： 　　 （1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款； 　　 （2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房； 　　买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。 　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 　　面积误差=　 ×100﹪ 　　因规划设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当在规划设计变更批准之日起15日内签署补充协议。 　　 2、 双方自行约定： 　　 （1） ； 　　 （2） ； 　　第七条　付款方式及期限 　　买受人按下列第　　　　　种方式按期付款： 　　 1、一次性付款： 　　 2、分期付款： 　　 3、其他方式： 　　第八条 交付期限及条件 　　出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的经济适用房交付买受人使用。 　　 1、该房屋工程检验合格，已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。 　　 2、该房屋已取得经济适用住房交付使用批准文件。 　　 3、出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定： 　　 （1）供水 . 　　 （2）供电 . 　　 （3）供气 . 　　 （4）排水 . 　　 （5）绿化 . 　　 （6）有线电视、宽带 . 　　 （7）小高层、高层电梯 . 　　因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要延期交付使用的，出卖人应当在原因发生之日起15日内书面告之买受人。出卖人可据实予以延期。 　　该房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关规定的证明文件， 　　并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 　　由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理： 　　 1、 　　 2、 　　第九条 规划、设计变更的约定 　　经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购房屋使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。 　　 1、买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。 　　买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。 　　 2、买受人退房时，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 　　天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。 　　 3、买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 　　第十条　违约责任 　　 （一）出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 　　 （二）买受人逾期付款的违约责任 　　买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 种方式处理： 　　1.按逾期时间，分别处理（不作累加） 　　 （1）逾期在 日之内，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同继续履行； 　　 （2）逾期超过 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已付款退还给买受人，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的， 　　经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率应不小于本款第 （1）项中的比率）的违约金。 　　本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 　　 2、 　　 （三）出卖人逾期交房的违约责任 　　除本合同第八条规定的特殊情况处，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第 种方式处理： 　　 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） 　　 （1）逾期不超过 日之内，自本合同第九规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 的违约金，合同继续履行； 　　 （2）逾期超过 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起 日内退 　　还全部已付款并按中国人民银行规定的即时贷款利率支付利息及按买受人累计已付款的 %向买受人支付违约金，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 （该比率应不小于本款第 （1）项中的比率）的违约金。 　　 2、 　　 （四）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 　　出卖人交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第 种方式处理。 　　 1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。装饰、设备差价以工程造价管理部门核定的为准。 　　 2、 　　 （五）关于产权登记的约定 　　出卖人应当在该房屋交付使用之日起 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的相关证件资料交付给买受人自行办理权属登记或接受买受人委托代为办理权属登记。