承租人擅自转租可以吗

[律师回复] 房屋租赁期间擅自转租成被告1999年10月，出租人玉州区某企业站与承租人某公司分别签订了《场地租赁合同书》和《收取管理费协议书》，约定由某企业站将一红砖厂的约30亩土地和原有的用水、用电租赁给某公司办厂使用，租赁期限从1999年10月5日起至2019年10月5日止，某公司在租赁期间不得将厂房和场地转租和转包。2008年1月，出租人认为承租人擅自转租场地给其他人，严重违约达到了合同约定的解除合同条件，遂提讼。玉林市中级人民认定承租人未经出租人同意擅自转租场地给他人，构成对合同的根本性违约，判决解除租赁合同，承租人交还场地。承租人不服判决，提出上诉。2009年6月，广西高院作出终审判决，确认场地租赁合同于2006年6月22日已经解除，责令承租人在判决生效一个月内将租赁的场地交还出租人。擅自转租是否合法案件在执行过程中，次承租人苏某某认为其不应搬迁，在与出租人协商未果后向玉林市中级人民提出执行异议，并向玉州区提讼，要求出租人继续履行苏某某与承租人签订的《租用协议》至协议届满之日止。审理认为，苏某某与承租人签订的《租用协议》属于转租，而广西高院生效判决书已判决该租赁合同于2006年6月22日解除，承租人于2006年6月22日起就已经丧失了租赁权，已无转租的权利。故依法驳回原告苏某某的诉讼请求。

[律师回复] 我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第32条规定：未征得出租人同意和办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款以上是擅自转租合同效力的回答

[律师回复] 未经出租人同意的转租，只要承租人和次承租人自愿协商一致，依法签订的转租合同，就是合法有效的。出租人是否同意不影响转租合同的效力。其次，未经出租人同意的转租行为不是一种无权处分行为，不能将未经出租人同意的出租合同认定为一种效力待定的合同。最后，从保护次承租人的利益和保护出租人的利益的平衡上来看，也不应当将未经出租人同意的转租合同认定为无效或效力待定。 发生自行转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人不解除合同，转租关系仍然存在，不致受到影响；而当出租人解除合同时，转租合同当然也应当终止。转租合同终止之后，对于次承租人而言，转租合同若被认定无效，则该合同自始不发生效力，善意的次承租人因转租合同终止而造成的损失无法向转租人主张，严重损害了次承租人的利益。若认定转租合同的效力为效力待定，那么出租人不追认，转租合同也无效，同样无法保护次承租人的利益。所以从出租人和次承租人双方利益的保护上，我们仍应当认定未经出租人同意的转租合同为有效的合同。 【法律依据】 《民法典》第七百一十六条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

[律师回复] 1、租赁合同规定转租要得到房东的同意，因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效（租赁是债权）。但由于合同没有直接规定，所以只能要求转租方放弃转租或直接解除合同（如果有三个月期限的约定的话对方坚持转租倒可以收取押金）。因转租方方面产生房屋损失赔偿问题有原租赁方承担。 2、我国《合同法》第224条的规定，：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。并未规定未经出租人同意转租无效，该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上，转租合同的效力不以出租人的意志为转移，但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。

[律师回复] 一、房屋转租合同无效是什么房屋转租合同无效是指房屋承租人未经出租人的同意，擅自将承租房屋进行转租的行为。 无效房屋转租合同没有履行的，便不再履行。对于已经履行的无效房屋转租合同，恢复原状的情况应是承租人将房屋退还给转租人占有使用，并将占有房屋期间相当于转租人向出租人支付的租金额交付给转租人。就无效房屋转租合同的当事人来说，承租人在订立房屋转租合同时，应该了解转租人是有转租房屋的权利，订立合同时应办理法律规定的登记备案手续。因此，转租合同中的承租人一方主观上有过错是明显的。对转租人一方，其转租行为往往具有两种主观心理状态，其一是明知未经出租人同意或者是故意违反租赁合同擅自转租，二是因为疏忽大意的过失原因而造成擅自转租房屋的情况。转租人也是具有过错的当事人。所以，无效房屋转租合同的当事人双方都依法应当承担无效合同的法律后果。 二、房屋转租合同无效的法律后果《城市私有房屋管理条例》规定，承租人将房屋擅自转租，出租人有权解除租赁合同。《城市公有房屋管理规定》规定承租人将承租的房屋擅自转租的，出租人有权终止合同，并可索赔损失。《合同法》也只规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未经出租人同意而转租房屋，出租人有权解除房屋租赁合同，这是法律的一致性规定。因为承租人的擅自转租行为，直接违反租赁合同的约定，破坏了出租人对承租人的信任，损害了出租人对房屋的所有权或处分权，造成房屋在客观上形成多层次占有，从而使得房屋的毁损程度的可能性加重，增加了出租人请求返还租赁物的困难。但是，如果该无效的房屋转租合同事实上已经履行完毕或部分履行。在这种情况下，已交付的租金或者尚未交付的租金约定也属于无效约定，是否也应该返还。而房屋租赁的一个特点，就是承租人对他人房屋的使用收益，这种使用收益乃是基于承租人对房屋的实际占有状态下发生的，这种使用收益如果是基于无效合同而取得，也应该属于返还的标的。合法转租是承租人经过出租人同意，将承租的房屋转租他人。非法转租是承租在没有取得出租人同意或者违反租赁合同中不得转租约定的情况下，擅自将房屋转租他人的行为。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，非法转租的租赁合同属于无效后同。根据《民法通则》第引条的规定，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。