商品房预售应具备哪些条件最新的规定是什么

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房预售需要具备《商品房预售许可证》，这是开发商前期一系列需要办的证件的最后一个，这个证办下来了就可以进行预销售了！其实，这个证件是建立在其他四个证件的基础上的，实际来说是必须具备五证，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》五证齐全才可以进行预售。 对此，我国《城市房地产管理法》第45条有明确规定，商品房预售，应当符合的下列条件 第 一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 第 二，持有建设工程规划许可证； 第 三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 第 四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据1998年《城市房地产开发经营管理条例》第27条和2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，开发商应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 应当看到，上述立法的本意是防止“一房二卖”，即立法者试图通过加重开发商的法定义务来规范其销售行为，以保护购房者的利益。因此，备案义务人规定为开发商而不是购房者。但无论如何，上述备案不应当构成对购房者权利的限制。 那么，商品房预售合同备案的法律效力如何，是否会影响产权证的办理?从2003年最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定可以看出，合同备案原则上仅为对抗要件，不会对合同效力产生影响，因此更不会影响债权转让合同的效力，即开发商接到通知后，及时对商品房预售合同备案内容进行变更为其应尽的义务，但其是否实际履行该等义务并不影响买卖双方合同的效力。接下来的问题是，不变更是否会导致债权受让人(买主)将来无法办理产权证明? 本文讨论的情况应归属于房屋所有权初始登记的范畴，法律依据为2001年修订的《城市房屋权属登记管理办法》。经查，除上述依据外，无锡市尚不存在适用的地方性法规等其他法律依据。按照上述规章第16条第1款的规定，新建的房屋，申请人(房屋所有权人)应当在房屋竣工后的3个月内申请所有权初始登记，提交的文件包括： (1)用地证明文件或土地使用权证; (2)建设用地规划许可证; (3)建设工程规划许可证; (4)施工许可证; (5)房屋竣工验收资料; (6)其他有关的证明文件。鉴于所需提交文件的来源、敏感性，开发商代为统一办理产权证已经成为本地的通行规则。无论如何，笔者无法看出办理房产证与商品房预售合同登记之间存在任何法定的联系。房产管理部门办理房产证登记的行为是行政确认行为，也是可诉的具体行政行为之 一，按照依法行政的要求，房产管理部门在为具体行政行为时不应当附加法律规定以外的要求，否则该行政行为即可能因违法而被撤销。因此，就目前来看，房产管理部门无权收取“更名费”，也不能因为债权转让后商品房预售合同备案内容没有变更而拒绝为买主办理产权初始登记。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 根据1998年《城市房地产开发经营管理条例》第27条和2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，开发商应当在签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 应当看到，上述立法的本意是防止“一房二卖”，即立法者试图通过加重开发商的法定义务来规范其销售行为，以保护购房者的利益。因此，备案义务人规定为开发商而不是购房者。但无论如何，上述备案不应当构成对购房者权利的限制。 那么，商品房预售合同备案的法律效力如何，是否会影响产权证的办理?从2003年最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定可以看出，合同备案原则上仅为对抗要件，不会对合同效力产生影响，因此更不会影响债权转让合同的效力，即开发商接到通知后，及时对商品房预售合同备案内容进行变更为其应尽的义务，但其是否实际履行该等义务并不影响买卖双方合同的效力。接下来的问题是，不变更是否会导致债权受让人(买主)将来无法办理产权证明? 本文讨论的情况应归属于房屋所有权初始登记的范畴，法律依据为2001年修订的《城市房屋权属登记管理办法》。经查，除上述依据外，无锡市尚不存在适用的地方性法规等其他法律依据。按照上述规章第16条第1款的规定，新建的房屋，申请人(房屋所有权人)应当在房屋竣工后的3个月内申请所有权初始登记，提交的文件包括： (1)用地证明文件或土地使用权证; (2)建设用地规划许可证; (3)建设工程规划许可证; (4)施工许可证; (5)房屋竣工验收资料; (6)其他有关的证明文件。鉴于所需提交文件的来源、敏感性，开发商代为统一办理产权证已经成为本地的通行规则。无论如何，笔者无法看出办理房产证与商品房预售合同登记之间存在任何法定的联系。房产管理部门办理房产证登记的行为是行政确认行为，也是可诉的具体行政行为之 一，按照依法行政的要求，房产管理部门在为具体行政行为时不应当附加法律规定以外的要求，否则该行政行为即可能因违法而被撤销。因此，就目前来看，房产管理部门无权收取“更名费”，也不能因为债权转让后商品房预售合同备案内容没有变更而拒绝为买主办理产权初始登记。

[律师回复] 商品房预售合同登记备案，目前主要有以下三点规定： 　　 （一）所售房屋只有符合一定的条件，预售合同才能登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的有关材料进行查阅，如看开发商是否已取得《商品房预售许可证》等。 　　 （二）同一套房屋已出售并且合同办理了登记备案手续的，如果开发商再将该房出售给他人，则后一合同不能办理登记备案手续，因此预售合同登记备案可防止开发商“一房多卖”。 　　 （三）预售合同未办理登记备案手续，不能办理房地产权属变更手续，即购房者要取得小产证，预售合同必须登记备案。 　　基于以上三点规定，商品房预售合同实行登记备案制度，有利于保护购房者的合法权益，能保证房地产交易的安全性。按有关规定，商品房预售合同签订后30天内应办理登记备案手续。如果开发商未能按时办理登记备案手续，预售合同已经生效。购房者为保护自身的合法权益，在预售合同登记备案前，可延期支付房款，并要求开发商说明原因。另外，即使合同登记的30天期限未过，如果购房者有充分的证据证明该合同肯定不能登记备案，购房者也有权暂停支付房款，直至合同办理了备案手续。 　　至于税费，与办理预售备案并无关系，因此，建议你还是要求开发商进行备案，以保护自己的合法权益。

[律师回复] 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期;