小区地下车库属于业主还是开发商,法律是如何规定的

[律师回复] 地下车位产权归属的确较为复杂，现在还处在法律真空地带。我国目前还没有一部完整的物权法，只是在民法通则中有一些原则性的规定。国家住房和城乡建设部也只在一些部门规章中涉及了相当于建筑物区分所有权的问题，而对地下车位则没有做出专门的规定。 一般来说，如果开发商另行缴纳了地下车位的土地出让金，一般是地面土地的三分之一（基本上开发商都不可能交这部分钱。），而且建造地下车位的成本又未分摊在各业主购买房屋的款项中，则该地下车位的产权归开发商所有，可以进行交易。开发商若未交纳土地出让金，地下车位只是作为本楼房一些配套设施修建的，则不能买卖，一个小区楼房都是作为一个整体，其地下车库等作为住宅的配套设施为广大业主服务。 所以，一般住宅地下停车库，所谓的售，也只是买多少年的使用权（实质还是租赁），开发商也没有产权，只有一张大产证。租赁法有规定，任何租赁都不能超过20年，超过了，原则上不受法律保护。

[律师回复] 一般属于小区的业主，业主与房地产开发公司合同另有约定除外。 法律依据： 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

[律师回复] 地下车位产权归属的确较为复杂，现在还处在法律真空地带。我国目前还没有一部完整的物权法，只是在民法通则中有一些原则性的规定。国家住房和城乡建设部也只在一些部门规章中涉及了相当于建筑物区分所有权的问题，而对地下车位则没有做出专门的规定。 一般来说，如果开发商另行缴纳了地下车位的土地出让金，一般是地面土地的三分之一（基本上开发商都不可能交这部分钱。），而且建造地下车位的成本又未分摊在各业主购买房屋的款项中，则该地下车位的产权归开发商所有，可以进行交易。开发商若未交纳土地出让金，地下车位只是作为本楼房一些配套设施修建的，则不能买卖，一个小区楼房都是作为一个整体，其地下车库等作为住宅的配套设施为广大业主服务。 所以，一般住宅地下停车库，所谓的售，也只是买多少年的使用权（实质还是租赁），开发商也没有产权，只有一张大产证。租赁法有规定，任何租赁都不能超过20年，超过了，原则上不受法律保护。

[律师回复] 地下车位产权归属的确较为复杂，现在还处在法律真空地带。我国目前还没有一部完整的物权法，只是在民法通则中有一些原则性的规定。国家住房和城乡建设部也只在一些部门规章中涉及了相当于建筑物区分所有权的问题，而对地下车位则没有做出专门的规定。一般来说，如果开发商另行缴纳了地下车位的土地出让金，一般是地面土地的三分之一（基本上开发商都不可能交这部分钱。），而且建造地下车位的成本又未分摊在各业主购买房屋的款项中，则该地下车位的产权归开发商所有，可以进行交易。开发商若未交纳土地出让金，地下车位只是作为本楼房一些配套设施修建的，则不能买卖，一个小区楼房都是作为一个整体，其地下车库等作为住宅的配套设施为广大业主服务。所以，一般住宅地下停车库，所谓的售，也只是买多少年的使用权（实质还是租赁），开发商也没有产权，只有一张大产证。租赁法有规定，任何租赁都不能超过20年，超过了，原则上不受法律保护。

[律师回复] 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库建成情况较为复杂，有的在建筑区划内根据规划建成，有的占用小区内闲置空地或者非市政道路设施，有的占用小区内市政道路边。根据《物权法》第七十四条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条规定，车位和车库归属的基本原则是： （一）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 （二）建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属于业主共有。 项目建设之初，按照规划批准建成的车位、车库，归属建设单位（开发商），其有权处分，可以通过出售、赠与等方式将所有权转移给业主。小区的规划车位、车库不允许出卖给业主以外的第三人。 车库所占用的土地使用权不能当然地认为属于业主共有。车库基本上都建设在地下部分，地下空间利用权的归属要根据规划批准以及具体实际情况来确定。车库作为使用对象，不属于小区共用的公共设施，故车库的归属应通过约定进行。