中介遇到一房二卖怎幺办

[律师回复] 二手房买卖比购买商品房要复杂得多，购买时不但要考察价格、区位和户型等常规问题，还要重点了解产权状况、房屋质量还有户口等问题。而户口问题常常是二手房交易中发生纠纷最频繁的问题之一，二手房买卖中户口纠纷已非一日，主要是我国现存户籍制度处于改革过程中，改革也并非一朝一夕能够到位，户籍管理尚属混乱。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此，卖家户口不迁出各地法院通行做法都是不予立案

[律师回复] 如果已签订合同后加价的，可以按照合同要求中介承担违约责任，如果尚未签订合同的，属于正常商业行为，可不买这一套房。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 那么实际购房过程中，遇到哪些情况可以追究中介的责任呢? 情况一：虚构社保、规避限购令 在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定，也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被确认为无效。 情况二：未提示特殊二手房的交易风险 二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。 情况三：审查不到位 中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。 情况四：未履行提醒、告知义务 二手房买卖合同通常是用中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项，还有很多事情需要房屋买卖双方协商确定。 审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。 情况五：怂恿签订阴阳合同 在二手房签约之前，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。 这种操作方式给国家税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。 情况六：隐瞒房屋弊端 带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。

[律师回复] 一、买房遇到一房二卖怎么维权 （一）发生一房二卖两份合同的效力 1、两份合同均未办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。 2、两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记（不管房屋是交付了哪一方）。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理，和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。 3、在 第一个买房人已办过户后又卖 第二人的情况下，因这时出卖人已没有所有权，所以他的 第二次卖房是无效的。 （二）遇一房二卖时购房者的维权一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。房屋买卖合同关系成立后，房屋出卖人全面、正确地履行合同，是合同的效力最重要的表现，也是出卖人最主要的义务。但在一房二卖情况下，由于标的物的特定性，一般而言，不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说，出卖人在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。“一房二卖”，应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。 二、买房遇到一方二卖该怎么办遇到一房二卖情况时，你是否能得到住房，则要看 第三人是否善意购买，以及房屋所有权证的办理情况。 （一） 第三人善意购买房屋如果第三人是善意购房，即他对该住房曾经出售的情况一无所知，在购房的过程中无任何过错，并且已经办理完房产手续，并依法取得了该套住房的房屋所有权证，为了保护善意第三人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条的规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应当认定后一个合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。” （二）第三人不是善意购买房屋但如果第三人向房地产公司购买住房时，不完全满足以上所述的条件，即第三人不是善意购房，或者没有办理过户手续，取得房屋所有权证，那么法律不会保护第三人的购房行为。在这种情况下，你可以要求房地产公司继续履行协议，交付你购买的商品房。 （三）损失赔偿根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者不履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”房地产公司除应当返还你已经交纳的40万元房款外，还应当赔偿你履行购房协议后可以获得的利益。因房地产公司违约所造成的直接损失和你的既得利益的损失，均应当由该房地产公司负责赔偿。

[律师回复] 对于遭遇一房二卖该怎样处理一房二卖效力这个问题，解答如下, 一房二卖法律效力 关于“一房二卖”，应视情况而分别处理： 1、在房屋尚未交付的情况下，已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》 第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。 2、两个购房人均未办理房屋过户登记手续，且房屋尚未交付，房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》 第二十条 第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 3、如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续，那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行是合法履行，我们应当遵守合同的实际履行原则，维护已完成的交易。 4、两份合同均未办理过户登记和预告登记手续，且标的房屋尚未交付，那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同，因此履行了合同义务的购房人，应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，同时也能维护当事人的合法权益。 5、一份合同在先已经办理商品房过户登记手续，一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理，对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行，不管房屋是否交付，将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。 6、还有一种情况是，一份合同在先，且房产已实际交付使用，但未办理商品房过户登记手续，另一份合同在后，未实际交付房屋，但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权，具有对抗相对人的请求权，以及对抗 第三人的支配权的性质，即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任，只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。 7、如果上述所列的几种情况均未发生，则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则，两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行，而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。