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包敬立律师

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最新修订 | 2024-07-26

当购房过程中的购房者遇到房地产开发商将同一套住房出售给两位购房者的情况时——俗称所谓的“一房二卖”——可以通过如下途径维护自己的权益：以协商、仲裁或诉讼的方式。然而，值得注意的是，尽管我国现行法律并未明文禁止出现此类行为，亦非基于此种现象就自动判定相关的合同效力无效。只要买卖双方所签订的合同满足法律规定的有效条件，那么这个合同就是合法有效的。换句话说，即使房地产开发企业先与某一购房者缔结了房屋买卖合同，但这并不意味着在随后与其他购房者签订的合同会因此被认定为无效。这样的结果可能会导致一位购房者同时拥有两份有效的合同，以及更多的房屋交易义务。无论哪股东合同无法履行，其责任人都会面临违约赔偿的责任。两个买卖合同均视为有效且各自的购买方都主张履行的话，那么应该根据已完成的房屋所有权变更登记、属实占用房屋以及买卖合同的签署顺序依次排列权益保障的顺序，但是恶意去办理登记的买方，他们的权益不能优先于那些已经合法占有该房屋的购房者。在此类情况下，房屋的归属有标准性的规定，具体说明如下：第
一，若是在两个合同中均未办理登记手续。当两个合同都未办理登记且标的房屋尚未交付的情形下，属于两个合同都处于未实际履行的阶段，这样的话，应该依据率先签订的合同享有优先执行的优势。举个例子来说，哪个合同签订的时间最先，相应的对方就能优先获得房屋的产权；第
二，同样的情况也适用于两份合同都未办理登记，但是其中一个合同已经将标的房屋送达买方手中。此时，所谓的实物履行已得到实现，这充分展现了卖方的意愿，而且此履行过程也是符合法律规定的。据此，已经接收房屋的那一方就能获得房屋的所有权，这份权利无关乎合同签订的前后顺序;最后，无论是在两个合同里的哪一个都已经完成了过户登记手续，而另一个还未做过户登记，即便房屋是交付给了哪一方，那么已经完成过户登记的那一方将毫无疑问地获取到房屋产权。理由在于房屋过户登记属于不动产的物权变更范畴，根据物权优于债权的现行原则，首先办理登记的合同可以在所有程序中被确认为具有实质性效益,相较而言，未办理登记的合同只能寻求向卖方提出合理的赔偿要求。
《民法典》第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。