办理房产证时，是否需要缴纳住宅专项维修资金

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 1、房屋专项维修资金在商品房买卖过程中的确是随房款一起交到销售商手中的，但是这笔钱却不是销售商的销售所得，而是业主的钱销售商将该笔资金集中后交到房产行政主管部门保管 2、待物业的业主委员会成立后，经业主委员会同意，主管部门将该笔资金交由该物业的物业管理企业根据程序使用另外，专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按规定计息维修资金利息和净收益维修滚存使用和管理 3、这就是说，物业管理企业代为保管的专项维修资金所产生的银行利息以及维修资金的获利，都是属于业主所有，应当作为对物业维修养护之用收房时开发商代收的专项维修资金通俗的来说就是专款专用，有合法规定的如何缴纳，重点是这笔钱该怎么用，专项维修资金什么时候用这些都是业主的权利，是用于对物业维修养护的费用一旦发现用途不对的时候，业主是有权利的研究的

[律师回复] 您好，关于什么是指住宅专项维修资金这个问题，我的解答如下, 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，通俗来说就是房屋的“治病钱”我国物权法规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况适时调整维修基金想动不容易从字面上来理解，住宅专项维修资金是由业主共享，但在实际操作中，想要动用这笔钱并不容易按照物权法规定，决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意“两个2/3的指标操作起来比较困难部分业主参与公共事务的积极性不高，‘事不关己’现象较突出还有部分业主并不在当地居住，难以书面签字表决另外专项维修资金属于业主的共有财产，物业管理公司应该按照规定启动业主委员会机制并召开业主大会，保证信息公开透明，进一步征得业主的信任和同意但事实上，目前的很多住宅小区并没有成立业主委员会，这就导致该笔资金使用情况不公开透明，很多业主担心钱款被挪用，进而增加了资金使用的阻力多项政策改进资金使用困难为解决住宅专项维修资金使用率低、支取不畅等问题，全国多个城市专门制定了应急政策比如，北京市制定了应急使用住宅专项维修资金的政策，规定如果出现电梯故障危及人身安全等6种紧急情况时，无需2/3业主同意，维修资金最快时间48小时到账，但应事前告知业主;浙江省出台相关规定，房屋维修方案公示以后，只要建筑物内所有权人不超过1/3的业主书面提出反对意见，就视为公示同意但要从根本上加强维修基金的使用管理，关键是推进小区尽快成立业主委员会，实现业主自治物业管理公司应按规定激活业主委员会及业主大会机制这一方面有利于业主之间通过公开透明的平台进行沟通，另一方面便于业主监督物业管理公司的相关工作，确保住宅专项维修资金不被乱用和挪用

[律师回复] 一、住房维修基金维修基金是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。住房维修基金的全称是共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于屋顶、电梯等共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新。从共用部位、共用设施设备的维修保障来讲，维修基金可以说是房屋的“养老金”。房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。 二、缴纳住房维修基金开发商应开什么票据由于维修资金并不涉及到相关税费的征收，所以交纳住房维修基金并不需要开具发票，开发商可以开维修专用的票据。依据《住宅专项维修资金管理办法》第十四条专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。 三、商品房维修基金用途及使用方法为加强住宅共用部位、共用设施设备维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用，根据建设部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》建住房号及市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》京房地物字第1088号的规定，制定本办法。本市行政区域内按市房地局、市房改办、市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》及其他规定归集的住宅公共维修基金的使用和管理，均适用本办法。市国土资源和房屋管理局以下简称市国土房管局负责指导、协调公共维修基金的使用管理工作。市财政局负责公共维修基金使用管理的监督工作。维修基金管理依“专户存储，专款专用，按幢设帐，核算到户”的原则进行管理。维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。本办法所称住宅共用部位共用设施设备是指住宅楼房内或物业管理区域内属全体产权人或部分产权人共同所有且使用的房屋的有关部位及设施设备。共用部位共用设施的项目应依照本市住宅公用建筑面积分摊原则在《物业管理公约》约定。没有约定的，参照本办法附件一执行。住宅共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局及其他部门颁布的规范为准。物业管理委员会以下简称“管委会”成立后，由管委会代表物业管理区域内的全体产权人向市国土房管局指定的银行开立帐户存储。管委会申请开户时，应填写《物业管理委员会维修基金开户申请表》，并提交下列材料： 1.开户申请书 2.管委会成立的批准文件 3.产权人分户清册 4.管委会主任私章和管委会的印鉴 5.物业管理服务委托合同。读者如果需要法律方面的帮助，住房转让手续费标准降低住房公积金提取的条件

[律师回复] 住户如果遇到四类突发情况需要紧急抢修，可申请应急解危专项维修资金，且不需要“双三分之二”业主签字。应急解危专项资金以物业小区为单位统一记账、统筹使用，无需“双三分之二”业主签字确认，只要认定属于应急资金使用范围的，由业主委员会签署意见即可申请使用，能够有效发挥该资金的应急保障作用。 一是局部屋面和外墙渗漏、外墙脱落等受益范围、责任人无法界定的 二是突发电梯故障、排水管道破裂漏水等影响业主正常使用和住用安全的 三是消防设施、设备监控系统、围墙、大门损坏，局部道路破损、塌陷，影响业主正常使用和住用安全的 四是经业主大会同意的其他共用部位、共用设施设备紧急维修项目。物业服务合同约定应当由物业服务企业承担的维修内容除外。 如果小区要维修的部位不属于应急解危专项资金使用范围，需要申请房屋专项维修资金，申请使用必须经“双三分之二”业主签字确认。“双三分之二”业主是指：占总人数三分之二以上的业主、专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主。申请时需要多少业主的“双三分之二”签字同意，应取决于维修部位、维修范围所涉及的受益范围。

[律师回复] 根据《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）规定，住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》［1995］48号规定：“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可做为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”。