开发商延期交房遇不可抗力怎么办

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 1、《中华人民共和国民法通则》第一百零七条：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。 2、第一百五十三条：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 3、一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有两条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”，二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。

[律师回复] 你好，逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民或者仲裁机构适当减少违约金数额。 　　按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　 二、开发商延期交房要分情况处理 (一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。 (二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。

[律师回复] 一、“不可抗力”事件发生后受影响一方的义务 （一）积极补救义务。当事人有义务采取一切可能的有效措施，尽量避免或减少损失。对开发商来说，交房期限一般都是由开发商提出的，因此除了事后补救外，最好在确定此期限前，就充分考虑到各种影响交房的情况；对购房人来说，在约定的交房期限将至时，应事先对自己的时间做好安排，避免错过接收日期。 （二）告知义务。当不可抗力及其他免责的条件出现时，当事人有义务及时通告对方当事人，以使对方当事人采取有效措施，避免或减少损失。这在合同示范文本中留有空白，要求开发商填写因不可抗力延期交房时，及时告知购房人的时限。 （三）举证义务。当事人一方提出免责的，有义务举证，作为其免责的证据。一旦免责情形出现，提出免责的一方当事人，应及时收集和保留好有关的证据，比如政府的公告、气象预报、生病住院的单据等等，作为有效的免责证据。否则，一旦双方因此发生了争执，提出免责的一方又不能举证，那么则要承担相应的法律责任。 二、不可抗力的法律后果和免责效力发生不可抗力事故后，应按约定的处理原则及时进行处理。不可抗力的后果有两种：一种是解除合同，一种是延期履行合同。究竟如何处理，应视事故的原因、性质、规模及其对履行合同所产生的实际影响程度和合同的具体约定而定。不可抗力的免责效力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或全部免除责任。但有以下列外： (一)金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。 (二)迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

[律师回复] 所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如、三方面。　　注意问题　　 （ 1）合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；　　 （ 2）不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款；　　 （ 3）不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。　　免责效力　　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。但有以下例外：　　（ 1）金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。　　（ 2）迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 　　1.22款说：“不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在通用条款第39条则说：“不可抗力包括因战争、、空中飞行物体坠落或其他非发包人承包人责任造成的爆炸、火灾，以及专用条款约定的风、雨、雪、洪、震等自然灾害。”39.3款里说：因不可抗力事件导致的费用及延误的工期由双方按以下方法分别承担： （ 1）工程本身的损害、因工程损害导致第三人人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担； （ 2）发包人承包人人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用； （ 3）承包人机械设备损坏及停工损失，由承包人承担； （ 4）停工期间，承包人应工程师要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用由发包人承担； （ 5）工程所需清理、修复费用，由发包人承担； （ 6）延误的工期相应顺延。其中第（ 2）、（ 3）条的规定与FIDIC红皮书、新红皮书的规定就完全相反。在红皮书里，将这些不可抗力都列进“雇主的风险”。而对于雇主的风险造成的损失，则全部由雇主承担。红皮书里又将一部分雇主的风险——大体是除自然灾害外的不可抗力，列为“特殊风险”。在通用条件里，65.1承包人对任何由第65.2款特殊风险引起的有关下列情况，均不负赔偿及其他责任：（ ）除了对按第39条规定在特殊风险发生前被宣布为不合格的工程以外，对本工程的破坏或损害；（ b）对业主或第三者的财产的破坏或损害；（ c）对人身的伤亡。从65.1里我们看到，特殊风险发生后，承包商对人身伤亡不承担赔偿责任。