交房延期再遇到不可抗力怎么办

[律师回复] 你好，逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民或者仲裁机构适当减少违约金数额。 　　按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　 二、开发商延期交房要分情况处理 (一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。 (二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 　　1.22款说：“不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在通用条款第39条则说：“不可抗力包括因战争、、空中飞行物体坠落或其他非发包人承包人责任造成的爆炸、火灾，以及专用条款约定的风、雨、雪、洪、震等自然灾害。”39.3款里说：因不可抗力事件导致的费用及延误的工期由双方按以下方法分别承担： （ 1）工程本身的损害、因工程损害导致第三人人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担； （ 2）发包人承包人人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用； （ 3）承包人机械设备损坏及停工损失，由承包人承担； （ 4）停工期间，承包人应工程师要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用由发包人承担； （ 5）工程所需清理、修复费用，由发包人承担； （ 6）延误的工期相应顺延。其中第（ 2）、（ 3）条的规定与FIDIC红皮书、新红皮书的规定就完全相反。在红皮书里，将这些不可抗力都列进“雇主的风险”。而对于雇主的风险造成的损失，则全部由雇主承担。红皮书里又将一部分雇主的风险——大体是除自然灾害外的不可抗力，列为“特殊风险”。在通用条件里，65.1承包人对任何由第65.2款特殊风险引起的有关下列情况，均不负赔偿及其他责任：（ ）除了对按第39条规定在特殊风险发生前被宣布为不合格的工程以外，对本工程的破坏或损害；（ b）对业主或第三者的财产的破坏或损害；（ c）对人身的伤亡。从65.1里我们看到，特殊风险发生后，承包商对人身伤亡不承担赔偿责任。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 　　1.22款说：“不可抗力：指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在通用条款第39条则说：“不可抗力包括因战争、、空中飞行物体坠落或其他非发包人承包人责任造成的爆炸、火灾，以及专用条款约定的风、雨、雪、洪、震等自然灾害。”39.3款里说：因不可抗力事件导致的费用及延误的工期由双方按以下方法分别承担： （ 1）工程本身的损害、因工程损害导致第三人人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担； （ 2）发包人承包人人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用； （ 3）承包人机械设备损坏及停工损失，由承包人承担； （ 4）停工期间，承包人应工程师要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员的费用由发包人承担； （ 5）工程所需清理、修复费用，由发包人承担； （ 6）延误的工期相应顺延。其中第（ 2）、（ 3）条的规定与FIDIC红皮书、新红皮书的规定就完全相反。在红皮书里，将这些不可抗力都列进“雇主的风险”。而对于雇主的风险造成的损失，则全部由雇主承担。红皮书里又将一部分雇主的风险——大体是除自然灾害外的不可抗力，列为“特殊风险”。在通用条件里，65.1承包人对任何由第65.2款特殊风险引起的有关下列情况，均不负赔偿及其他责任：（ ）除了对按第39条规定在特殊风险发生前被宣布为不合格的工程以外，对本工程的破坏或损害；（ b）对业主或第三者的财产的破坏或损害；（ c）对人身的伤亡。从65.1里我们看到，特殊风险发生后，承包商对人身伤亡不承担赔偿责任。

[律师回复] 您好，针对您的迟延交货后发生不可抗力能免责吗问题解答如下, 　　迟延交货后发生不可抗力，迟延交货方不能免责。因为迟延交货本身已经违约，在迟延交货期间所发生的一切风险应当由迟延交货方承担，因此受损方可以要求迟延交货方承担违约责任。　　相关法律可参考：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条　因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。　　本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 1、《中华人民共和国民法通则》第一百零七条：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。 2、第一百五十三条：本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 3、一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有两条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”，二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。