无预售证转售房屋合同效力如何认定

[律师回复] 对于房屋预售合同能转让吗这个问题，解答如下, 对于购房人来说，在与开发商签署房屋预售合同以后，房本没有办下来之前，持房屋预售合同将房屋转卖给其他人的合同是有效的，只是将来办理过户时需要从开发商处逐步办理过户手续，即先办一手房本，而后办二手房本。对于开发商来说，在与消费者签署商品房预售合同以后，再次将房屋转让给第三方的合同是无效的。值得注意的是：一般情况下，商品房预售合同签署后，不动产登记中心会将买卖双方信息备案在系统中，即一手房网签。网签后除非双方共同办理解除网签手续，否则消费者不能单方解除网签而更换买受人主体，开发商受住建委监管，也不会轻易同意消费者更改买受人的要求。因此，实践中无房本转让房屋预售合同的协议有效，但双方需要依次办理二次房本，缴纳两次税费。《民法总则》第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

[律师回复] 对于商品房预售合同效力怎么认定这个问题，解答如下, 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：如果出卖人没有取得商品房预售许可证明，即与买受人订立商品房预售合同，该合同应当认定无效但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。律师建议：在订立商品房预售合同时，要核实项目施工进度，以及开发商是否有该项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

[律师回复] 一、房屋预售合同转让的条件 （一）没有办理商品房预售登记的商品房预售合同转让没有办理商品房预售登记的商品房预售合同转让比较简单。开发商、买受人、受让人协商一致后，解除买受人与开发商原先签订的预售合同，再由新的受让人与开发商另签一份商品房买卖合同即可，不须经过房屋主管部门的批准和履行预售商品房转让程序。 （二）已经办理商品房预售登记的商品房预售合同转让如果预售合同已经在房屋主管部门进行了商品房预售合同登记，则商品房预售合同转让需要符合下列条件才可以办理： 1、符合当地法律、法规的要求，允许预售转让的可以转让、不允许预售转让的不得转让。这个要求需要查阅当地房地产转让管理办法。例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》规定：预售的外销商品住宅，未取得房地产证之前，不得转让。 2、商品房预售合同合法有效。《最高人民民1996（2）号文件》第28条规定：商品房预售合同无效的，商品房预售转让合同，一般也应认定为无效。 3、预售房屋尚未实际交付。 4、预购人履行了预购合同约定的义务。预购人没有履行预购合同的义务时，预购人无权转让该预售房屋。在商品房预售合同转让中，债务转让应当征得预售人的同意；如果预购人擅自转让，预售人享有合同解除权，并可以要求预购人承担缔约过失责任。同时，我国法律严禁买空卖空、倒卖合同的行为，不允许利用预售合同转让做变相期货交易。 5、签订商品房预售转让合同。需要注意的是，此时无需签订新的预售合同。 二、房屋期权转让需要哪些条件商品房预售合同的转让，也称为“房屋期权转让”，是指购房者与房地产开发商签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人的行为。从法律角度分析，房屋期权转让，房屋所有权尚未形成，因此，这是一种合同债权的转让。我国《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由规定。”因此我国以法律条文的形式允许商品房预售合同的转让。

[律师回复] 根据《城市房地产管理法》第45条规定！商品房预售需具备四个条件：第 一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；第 二，持有建设工程规划许可证；第 三，按提供预售的商品房计算！投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；第 四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

[律师回复] 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条是关于商品房预售合同效力和补办商品房预售许可证明对合同效力影响的解释。依此解释，在签订合同时，商品房预售行为虽不符合前述预售条件，但只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明，预售合同的效力就得以补正，人民法院可以认定商品房预售合同有效。