房子延期预交房开发商需要承担责任吗

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 按照法律规定未取得《商品房预售许可证》的，是不能出售的，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在前取得商品房预售许可证的，可以认定为有效。购买没有商品房预售许可证的房子是有风险的，没有预售许可证可能意味着开发商资金短缺或者存在其他违法情况，后期可能会出现开发商跑路，不能按期交房，房屋质量有问题等情况，所以购买没有商品房预售许可证的商品房要三思。

[律师回复] 对于商品房预售许可证怎么办理延期这个问题，解答如下, 办理条件： 1、已取得国有土地使用权证； 2、已办理建设工程规划许可证； 3、已办理建筑工程施工许可证； 4、已将申请预售房屋相关电子信息录入西安市房地产综合网络数据库； 5、法律、行政法规规定的其他条件。商品房预售许可证办理流程： 1、受理阶段（2个工作日）办理地点：政务中心初审申报材料、受理、录入、扫描、建档（2个工作日） 2、办理阶段（12个工作日）办理地点：政务中心 （1）现场勘查（3个工作日） （2）首席代表组织协调建立预售房屋销售系统（5个工作日） （3）首席代表审核、提请分管局长签发（2个工作日） （4）分管局长签发（2个工作日） 3、发放阶段（1个工作日）办理地点：政务中心制证、窗口发证（1个工作日）。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 预售人未按约定期限交房的责任 商品房预售合同的标的物不是现实存在的，而是将来才能建成的。预购人在支付了购房款后，将来是否能得到约定的房屋还是个未知数。预售人需按合同约定，在一定期限后将竣工的房屋交付给预购人，如果在期限到期时不能提供竣工房屋，预售人应根据其过错按照合同约定承担违约责任;如果超过合同约定的期限，预售人仍不能交付商品房的，预购人还有权解除合同。 尽管法律对逾期交房的责任有明确规定，但是在实践中，预售人往往已不可抗力为由进行抗辩，不承担应有的责任。究竟什么是“不可抗力”，怎样才算是构成“不可抗力”《合同法》第117条规定，不可抗力的构成要件一般为：客观情况、不能预见、不能避免及不能克服。在商品房预售中，预售人提出的不可抗力免责是有通常有以下两种： 一是自然因素，即在施工、验收过程中发生了某种自然现象，如风灾、水灾等，施工不能如期进行，从而导致了商品房的迟延交付。若因此类因素而无法履行合同，可以使用不可抗力原则。需要注意的是，一般恶劣天气不能构成不可抗力。 二是人为因素，即在施工、验收过程中发生的某种外界人为因素，例如政府在双方当事人订立预售合同后颁布的政策、法律和行政法规或有关行政部门采取行政措施，又如发生战争等社会异常情况，可以适用不可抗力原则。需要注意的是，对于预售人预售时应当预见的因素或是商业活动的正常风险，如一些居民因不满或施工方案而集体阻扰施工、施工中遇到重大技术问题等而导致延期交付的，不构成不可抗力，预售人不能免责。此外，由于政府验收拖延的原因导致延期交付，应适用第三人违约的处理方式，预售人应先向预购人承担违约责任，不构成不可抗力。 预售人违反过户义务的责任 转移房屋所有权在商品房预售中至关重要。当前在我国，购房者必须在房地产企业已经办理初始登记并领取房地产权属证明书的基础上(大确权)，才能申请办理所购房屋的转移登记(小确权)，领取房地产权证。但在现实中，因预售人未能进行“大确权”导致预购人的“小确权”不能进行的情况有很多，例如预售人未交齐土地出让金，房地产项目未经立项批准、房屋未经验收或验收不合规格等等情况下，预购人都不能顺利的办理产权证。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 预售人未按约定期限交房的责任 商品房预售合同的标的物不是现实存在的，而是将来才能建成的。预购人在支付了购房款后，将来是否能得到约定的房屋还是个未知数。预售人需按合同约定，在一定期限后将竣工的房屋交付给预购人，如果在期限到期时不能提供竣工房屋，预售人应根据其过错按照合同约定承担违约责任;如果超过合同约定的期限，预售人仍不能交付商品房的，预购人还有权解除合同。 尽管法律对逾期交房的责任有明确规定，但是在实践中，预售人往往已不可抗力为由进行抗辩，不承担应有的责任。究竟什么是“不可抗力”，怎样才算是构成“不可抗力”《合同法》第117条规定，不可抗力的构成要件一般为：客观情况、不能预见、不能避免及不能克服。在商品房预售中，预售人提出的不可抗力免责是有通常有以下两种： 一是自然因素，即在施工、验收过程中发生了某种自然现象，如风灾、水灾等，施工不能如期进行，从而导致了商品房的迟延交付。若因此类因素而无法履行合同，可以使用不可抗力原则。需要注意的是，一般恶劣天气不能构成不可抗力。 二是人为因素，即在施工、验收过程中发生的某种外界人为因素，例如政府在双方当事人订立预售合同后颁布的政策、法律和行政法规或有关行政部门采取行政措施，又如发生战争等社会异常情况，可以适用不可抗力原则。需要注意的是，对于预售人预售时应当预见的因素或是商业活动的正常风险，如一些居民因不满或施工方案而集体阻扰施工、施工中遇到重大技术问题等而导致延期交付的，不构成不可抗力，预售人不能免责。此外，由于政府验收拖延的原因导致延期交付，应适用第三人违约的处理方式，预售人应先向预购人承担违约责任，不构成不可抗力。 预售人违反过户义务的责任 转移房屋所有权在商品房预售中至关重要。当前在我国，购房者必须在房地产企业已经办理初始登记并领取房地产权属证明书的基础上(大确权)，才能申请办理所购房屋的转移登记(小确权)，领取房地产权证。但在现实中，因预售人未能进行“大确权”导致预购人的“小确权”不能进行的情况有很多，例如预售人未交齐土地出让金，房地产项目未经立项批准、房屋未经验收或验收不合规格等等情况下，预购人都不能顺利的办理产权证。

[律师回复] 项目上市预售必须在取得《商品房预售许可证》进行。购房者查询《商品房预售许可证》共有两种途径：一是在售楼场所实地查看；二是在石家庄住房保障和房产管理局网站中“新建商品房”栏中输入项目名称进行查询。在查看预售许可证时购房人应注意，《商品房预售许可证》分为正本和副本，正本上可了解开发企业名称、项目名称、批准预售范围、许可证号和发证日期；副本具体描述了各个楼号的建筑名称、最高楼层和批准预售面积、套数、性质。另外备注栏中还会注明预售资金监管银行和监管账号；土地和在建工程的抵押情况；回迁房源信息、保障性住房信息等内容。需要特别提醒的是，购房者在购房时除了仔细查阅所购的项目是否取得《商品房预售许可证》外，还应详细查询所购房屋是否在预售许可范围内。同时，购房人在交付购房款时应存入《商品房预售许可证》中注明的预售资金监管行，从而减少购房风险。