宅基地转让的效力

《最高人民法院关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。

我国现行法律法规是禁止宅基地使用权流转的，宅基地使用权不能出租、出卖、抵押、入股或以其他形式非法转让。这一规定随着农村经济的发展和城市化步伐的加快已经不适应市场经济发展的需要，而且，由于这种禁止流转的规定引发了许多问题。

从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。

宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：城镇居民购买；法人或其他组织购买；转让人未经集体组织批准向集体组织成员以外的人转让；让人已有住房，不符合宅基地分配条件。宅基地使用权的转让必须同时具备相关条件。

宅基地转让协议书如果是在村民集体成员之间就有法律效力，如果是对外的话，那么该宅基地转让协议书是没有法律效力的。因为根据我国土地法的规定，针对于宅基地，只能够卖给本村没有宅基地并符合宅基地申请的村民，不能卖给非本集体组织的其他人。