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卖房子时违约金数额到底该怎么算

#房屋买卖 最新修订 | 2026-06-13
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擅长领域:房产纠纷 律所:北京市金台律师事务所
服务城市:北京西城区 电话:13910519168

律师优势:高学历,有顾问单位经验,丰富的专业经验,大型企业服务经验

推荐理由:袁柏林律师,已执业23年,执业地区为北京西城区,认证执业律所是北京市金台律师事务所,擅长房产纠纷、法律顾问、刑事辩护等领域案件,支持在线咨询或电话咨询:13910519168,经过平台多重严格审核,官方实名认证通过,已获得平台特别推荐!

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律师解析
1.合同有约定:买卖双方在合同里明确了违约金计算方式,像按购房款一定比例算,违约时就按约定执行。若违约金与实际损失差距大,当事人可让法院或仲裁机构调整。
2.合同无约定:受损方可要求违约方赔偿实际损失,涵盖直接损失与可得利益损失,如房价差价。不过,受损方要证明损失存在及具体数额。

案情回顾:

小朱与小李签订房屋买卖合同,小朱将自有房屋卖给小李。合同中约定若一方违约,需按购房款20%支付违约金。后小朱因房价上涨欲毁约。小李要求小朱按合同支付违约金,小朱却认为约定的违约金过高,请求减少。另外,若当初双方未在合同中约定违约金,小李主张因房价上涨产生的差价损失为实际损失,要求小朱赔偿,但小朱否认该损失。

案情分析:

1、在合同有约定违约金的情况下,根据《民法典》规定,一般应按约定执行。但当约定的违约金过分高于或低于造成的损失时,当事人可请求法院或仲裁机构适当调整。本案中,小朱若能证明约定的20%违约金过分高于小李的实际损失,可请求减少。
2、在合同无约定违约金的情况下,受损方小李有权要求违约方小朱赔偿实际损失。实际损失包括直接损失和可得利益损失,不过小李需举证证明损失的存在及具体数额,如提供房价波动导致差价损失的相关证据。
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