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露台使用权归谁所有

#房产纠纷最新修订 | 2026-07-11

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擅长领域：合同事务律所：江苏君漫律师事务所

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推荐理由：郭长源律师，已执业7年，执业地区为江苏无锡，认证执业律所是江苏君漫律师事务所，擅长合同事务、房产纠纷、债权债务、刑事辩护、婚姻家庭等领域案件，支持在线咨询或电话咨询：13771057687，经过平台多重严格审核，官方实名认证通过，已获得平台特别推荐！

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律师解析: 露台使用权到底归谁，这是很多业主关心的问题。其实，这得分不同情况来看。
要是房屋买卖合同里明确写了露台归某个业主使用，而且这个约定不违反法律规定，那露台使用权就归这个业主。这是因为合同自治，双方在合同里对露台使用做了明确安排。
要是合同没约定，就得看露台有没有计入公摊面积。要是计入了全体业主的公摊面积，那露台就归全体业主共有，全体业主都有使用、收益和处分的权利，单个业主不能自己独占。
要是露台没计入公摊面积，并且是规划设计中和特定房屋紧密相连、有功能关联的专属露台，那通常露台使用权就归这个特定房屋的业主，毕竟从规划上它就有专属性。
还有像屋顶露台这类属于建筑物公共部分的，根据《民法典》，建筑物公共部分归业主共有，它的使用、管理等事项得由业主共同决定，一般通过业主大会或业主委员会来决策。大家遇到露台使用权纠纷拿不准时，建议咨询专业法律人士。

案情回顾:

小朱和小何是同一小区的业主。小朱购买的房屋带有一个露台，小何认为该露台应归全体业主共有，双方产生争议。小朱称购房合同中明确约定该露台归其使用，小何则指出合同约定可能无效，若露台计入公摊就应属于全体业主共有。

案情分析:

1、根据相关规定，若露台在房屋买卖合同中有明确约定归某业主使用，且不违反法律法规强制性规定，基于合同自治原则，露台使用权归该业主。所以需审查小朱的购房合同约定是否有效合规。
2、若没有合同约定，要考虑露台是否计入公摊面积。若计入全体业主公摊面积，露台属于全体业主共有，单个业主不能独占使用；若未计入公摊面积，且是规划设计中特定房屋附属的专属露台，则通常认为该露台使用权归该特定房屋业主。若露台属于建筑物公共部分，其使用、管理等事项应由业主共同决定。

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