遇到先出租后抵押情况该如何处理
- 律师解析
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先出租后抵押的情况，按《中华人民共和国民法典》规定处理。订立抵押合同前，抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权影响。
即便抵押物所有权人把租赁物抵押，之后因抵押权实现发生所有权变动，承租人依据和原所有权人签的租赁合同享有的租赁权，仍受法律保护。新的所有权人不能以取得抵押物所有权为由，要求承租人提前搬离，“买卖不破租赁”规则适用，这会限制抵押权实现。
要是抵押权人设立抵押权时，知道抵押财产上有租赁关系，实现抵押权就要考虑租赁关系影响。因执行抵押财产让承租人受损，一般由抵押人担责。若承租人知道租赁物被抵押还继续承租，就视为接受潜在风险。
遇到先租后抵，承租人能按租赁合同正常使用租赁物。抵押权人实现抵押权时，不能对抗合法有效的租赁权。所以，承租人不用担心被随意赶走，可安心使用租赁物。而抵押权人要事先了解抵押财产租赁情况，避免后续纠纷。抵押人也应如实告知相关情况，避免承担不必要的赔偿责任。
案情回顾:
小朱将自己的房屋出租给小李，双方签订了租赁合同。之后，小朱因资金需求将该房屋抵押给小胡。后来小胡因小朱未能履行债务，欲实现抵押权，要求小李搬离房屋。小李则认为自己的租赁权应受保护，拒绝搬离，双方因此产生争议。
案情分析:
1、根据《中华人民共和国民法典》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。本案中，小朱是先将房屋出租给小李，后才进行抵押，所以小李的租赁权受法律保护。
2、即便小胡因抵押权实现使房屋所有权发生变动，“买卖不破租赁”规则同样适用，小胡不能以取得房屋所有权为由要求小李提前搬离。若小胡在设立抵押权时知晓房屋存在租赁关系，在实现抵押权时需考虑租赁关系的影响。若因执行抵押财产导致小李损失，一般应由小朱承担赔偿责任。若小李知晓房屋被抵押仍继续承租，则视为接受潜在风险。
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