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买卖不破租赁时该怎么确定租赁费用

#房屋租赁 最新修订 | 2026-09-12
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包敬立律师
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律师解析
买卖不破租赁,就是在租赁关系存续时,即便所有权人把租赁物转让给他人,也不影响租赁关系,买受人不能以自己是所有人为由,否认原租赁关系,要求承租人返还租赁物。
关于租赁费用确定,分几种情况。要是原租赁合同对租赁费用有明确约定,在租赁期限内,就按原合同约定的费用标准执行。因为买卖不破租赁原则下,新所有权人要承继原租赁合同的权利义务,原合同对租赁费用的约定对新所有权人和承租人都有效。
如果原租赁合同没明确租赁费用或约定不明,双方可协议补充。要是不能达成补充协议,就按合同相关条款或交易习惯确定。若通过这些方式还不能确定,就参照当地同类租赁物的市场租金水平来定租赁费用。
在租赁期间,要是市场环境等客观因素有重大变化,继续按原合同约定的租赁费用履行,对一方明显不公平,当事人可协商变更租赁费用。协商不成,可向法院或仲裁机构请求变更。

案情回顾:

小朱将自己的房屋出租给小李,签订了租赁合同但未明确租赁费用。之后小朱将房屋卖给小胡,小胡成为新的所有权人。小胡要求小李支付高额租金,小李认为不合理,双方就租赁费用产生争议。

案情分析:

1、由于原租赁合同未明确租赁费用,小朱和小李可以协议补充租赁费用。若不能达成补充协议,则应按照合同相关条款或者交易习惯确定。
2、若通过上述方式仍不能确定,可参照当地同类房屋的市场租金水平来确定租赁费用。
3、若在租赁期间,因市场环境等客观因素发生重大变化,继续按照原合同约定的租赁费用履行对一方明显不公平的,小胡和小李可以协商变更租赁费用;协商不成的,可以向法院或仲裁机构请求变更。
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