先抵押后售卖，房屋买卖合同是否有效
- 律师解析
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先抵押后售卖的房屋买卖合同通常是有效的。依据《中华人民共和国民法典》，抵押期间抵押人能转让抵押财产，要是当事人另有约定，就按约定来。而且抵押财产转让后，抵押权不受影响。
也就是说，就算房屋已抵押，抵押人把房屋转让出去，所签的房屋买卖合同不会因房屋处于抵押状态就当然无效。判断合同是否有效，要看其是否满足一般民事法律行为的有效条件，即行为人有相应的民事行为能力、意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗。
要是合同有欺诈等可撤销情形，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构撤销合同。抵押人转让抵押财产时，要及时通知抵押权人。若转让行为损害了抵押权人的利益，抵押权人有保障自身权益的措施。抵押物转让后，抵押权人对转让的抵押房屋仍享有抵押权。当债务人不履行到期债务，或者出现当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人仍可就该房屋优先受偿。
建议购房者在买房前，核实房屋是否存在抵押情况，避免后续纠纷。抵押人转让房屋时，要依法履行通知等义务，保障各方权益。
案情回顾:
小何将自己已抵押的房屋卖给小许，二人签订了房屋买卖合同。小许得知房屋曾被抵押后，认为合同应无效，不愿继续履行合同。小何则坚持合同有效，要求小许按约付款。双方因此产生争议。
案情分析:
1、根据《中华人民共和国民法典》，抵押期间抵押人可转让抵押财产，房屋买卖合同效力不取决于房屋抵押状态，而是看是否具备一般民事法律行为的有效条件，即行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定和公序良俗。此案例中若合同满足上述条件应为有效。
2、若合同存在欺诈等可撤销情形，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构撤销。若小何转让房屋未及时通知抵押权人且损害其利益，抵押权人有保障措施，且抵押物转让后，抵押权人对该房屋仍享有抵押权，在债务人不履行到期债务等情形时可优先受偿。
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