未取得商品房预售许可证而签订的房屋预售合同是否有效
最新修订 | 2024-03-04
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- 免责声明
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- 律师解析
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若开发商在没有取得商品房预售许可证情况下与购房者签订商品房买卖合同，应属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向法院起诉要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。
另外，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
- 法律依据
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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预售许可证取得条件取得预售许可证需要满足以下条件：1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件；3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；4、已通过竣工验收；5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；6、物业管理方案已落实。
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未取得商品房预售许可证明签订的预售合同有效吗未取得商品房预售许可证明签订的预售合同没有效。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
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未取得预售许可时签订的协议有效吗？出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。按规定房屋未建好之前出售均要办理商品房预售许可证，房产商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请，批准后方可预售楼房（现楼不需此证）。
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没有取得预售许可证可以售房吗未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。
房屋买卖
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商品房预售许可证取得条件是什么已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。多层建筑已完成主体结构三分之一以上;高层建筑已完成地面以下的主体工程。
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怎样才能取得商品房预售许可证1、受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书。材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料 2、审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责等
房屋买卖
房屋买卖案件·常见问题
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未取得商品房预售许可证而签订的房屋预售合同是否有效
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没有取得预售许可证可以售房吗
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。
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怎样才能取得商品房预售许可证
1、受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书。材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料
2、审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责等
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商品房预售许可证取得条件是什么
已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。多层建筑已完成主体结构三分之一以上;高层建筑已完成地面以下的主体工程。
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未取得商品房预售许可证怎么处罚
根据违法情节和后果，将处以不同等级的处罚，1、销售1套且收取定金或房价款未超过50万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.5%的罚款。2、销售2套以上5套以下或收取定金或房价款超过50万元未超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款0.8%的罚款。3、销售6套以上或收取定金或房价款超过300万元的，没收违法所得，并处以已收取预付款1%的罚款。
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[律师回复] 您好 麻烦把具体情况阐述一下
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预售商品房没有预售许可证合法吗
违法。根据法律规定，未取得商品房预售许可证的情况下签订的房屋买卖合同无效。将可能受到房地产主管部门的处罚。处罚依据主要有：商品房销售管理办法。
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房产纠纷
应立案而未立案追诉期限有限制吗
[律师回复] 解析：
依据中国现行有关法律规定，公安机关在办理案件过程中一旦正式立案进行侦查，则案件所涉及的诉讼时效便失去其原有意义上的限制，然而对于尚未正式立案的案件，依旧应按照刑事法律规定来计算诉讼时效。
具体来说，犯罪行为在以下期限之后将不再被追究：
（1）法定最高刑期不满五年有期徒刑的，经过五年；
（2）法定最高刑期五年以上不满十年有期徒刑的，需经过十年；
（3）法定最高刑期为十年以上有期徒刑的，需经过十五年；
（4）法定最高刑为无期徒刑或死刑的，需经过二十年。
若在二十年后仍认为有必要对该案提起公诉，则须报请最高人民检察院审批同意。
法律依据：
《中华人民共和国刑法》第八十八条
在人民检察院、公安机关、国家安全机关立案侦查或者在人民法院受理案件以后，逃避侦查或者审判的，不受追诉期限的限制。
被害人在追诉期限内提出控告，人民法院、人民检察院、公安机关应当立案而不予立案的，不受追诉期限的限制。
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法律依据：
《中华人民共和国刑法》第八十八条
在人民检察院、公安机关、国家安全机关立案侦查或者在人民法院受理案件以后，逃避侦查或者审判的，不受追诉期限的限制。
被害人在追诉期限内提出控告，人民法院、人民检察院、公安机关应当立案而不予立案的，不受追诉期限的限制。
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过期农药是伪劣产品怎么投诉
[律师回复] 解析：
向相关的农业管理机构、工商行政管理局、产品质量监督检验检疫局及消费者协会进行正式的书面投诉，在投诉信中应明确表述购入该批农药的具体时间，农药供应商的完整名称以及营业地点，同时详细记录经营者的联络电话号码。
此外，投诉信还需说明所购农药的商品名、生产制造商、制造日期与有效期。
并具体陈述出商品存在质量问题的时期，质量问题的具体现象及其产生的根本原因。
同时，投诉信也需要明确提出赔偿请求的具体方式与金额，以及受害者的个人信息，包括姓名、住址以及联系方式等。
法律依据：
《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十二条
消费者协会履行下列职能：
（一）向消费者提供消费信息和咨询服务；
（二）参与有关行政部门对商品和服务的监督、检查；
（三）就有关消费者合法权益的问题，向有关行政部门反映、查询，提出建议；
（四）受理消费者的投诉，并对投诉事项进行调查、调解；
（五）投诉事项涉及商品和服务质量问题的，可以提请鉴定部门鉴定，鉴定部门应当告知鉴定结论；
（六）就损害消费者合法权益的行为，支持受损害的消费者提起诉讼；
（七）对损害消费者合法权益的行为，通过大众传播媒介予以揭露、批评。
各级人民政府对消费者协会履行职能应当予以支持。
向相关的农业管理机构、工商行政管理局、产品质量监督检验检疫局及消费者协会进行正式的书面投诉，在投诉信中应明确表述购入该批农药的具体时间，农药供应商的完整名称以及营业地点，同时详细记录经营者的联络电话号码。
此外，投诉信还需说明所购农药的商品名、生产制造商、制造日期与有效期。
并具体陈述出商品存在质量问题的时期，质量问题的具体现象及其产生的根本原因。
同时，投诉信也需要明确提出赔偿请求的具体方式与金额，以及受害者的个人信息，包括姓名、住址以及联系方式等。
法律依据：
《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十二条
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生产销售伪劣产品八个罪名分别是什么
[律师回复] 解析：
关于扰乱经济秩序罪的相关罪行种类繁多，主要可以概括为八大类别：
首先是针对生产、销售伪劣商品行为的罪行，具体包括生产、销售伪劣产品罪、生产、销售假药罪、生产、销售劣药罪以及生产、销售不符合卫生标准的食品罪等多个类型；
其次是与走私活动有关的罪行，如走私武器、弹药、核材料罪、走私假币罪、走私文物罪、走私珍贵动物、濒危植物及其制品罪、走私淫秽物品罪以及走私普通货物、物品罪等多种罪名；
第三类则是妨害对公司、企业的管理秩序罪，其中包括虚假出资、抽逃出资罪、欺诈发行股票、债券罪、提供虚假的财务报告罪以及妨害清算罪等多项罪名；
接下来是破坏金融管理秩序罪，涵盖了伪造货币罪、出售、购买、运输假币罪、持有、使用假币罪、变造假币罪以及伪造、变造、转让金融机构经营许可证罪等多个方面；
然后是金融诈骗罪，包括集资诈骗罪、贷款诈骗罪、票据诈骗罪、信用证诈骗罪、信用卡诈骗罪和保险诈骗罪等多种罪名；
再者是危害税收征管罪，包括偷税罪、抗税罪、骗取出口退税罪、虚开增值税发票罪、非法出售增值税专用发票罪等多个罪名；
最后是侵犯知识产权罪，包括假冒注册商标罪、销售假冒注册商标的商品罪、假冒专利罪以及侵犯著作权罪等多个罪名。
此外，还有扰乱市场秩序罪，包括损害他人商业信誉、商品声誉罪、虚假广告罪、合同诈骗罪、串通投标罪、非法转让、倒卖土地使用权罪以及逃避商检罪等多种罪名。
法律依据：
《刑法》第一百四十条
生产者、销售者在产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好或者以不合格产品冒充合格产品，销售金额五万元以上不满二十万元的，处二年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金；
销售金额二十万元以上不满五十万元的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金；
销售金额五十万元以上不满二百万元的，处七年以上有期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金；
销售金额二百万元以上的，处十五年有期徒刑或者无期徒刑，并处销售金额百分之五十以上二倍以下罚金或者没收财产。
关于扰乱经济秩序罪的相关罪行种类繁多，主要可以概括为八大类别：
首先是针对生产、销售伪劣商品行为的罪行，具体包括生产、销售伪劣产品罪、生产、销售假药罪、生产、销售劣药罪以及生产、销售不符合卫生标准的食品罪等多个类型；
其次是与走私活动有关的罪行，如走私武器、弹药、核材料罪、走私假币罪、走私文物罪、走私珍贵动物、濒危植物及其制品罪、走私淫秽物品罪以及走私普通货物、物品罪等多种罪名；
第三类则是妨害对公司、企业的管理秩序罪，其中包括虚假出资、抽逃出资罪、欺诈发行股票、债券罪、提供虚假的财务报告罪以及妨害清算罪等多项罪名；
接下来是破坏金融管理秩序罪，涵盖了伪造货币罪、出售、购买、运输假币罪、持有、使用假币罪、变造假币罪以及伪造、变造、转让金融机构经营许可证罪等多个方面；
然后是金融诈骗罪，包括集资诈骗罪、贷款诈骗罪、票据诈骗罪、信用证诈骗罪、信用卡诈骗罪和保险诈骗罪等多种罪名；
再者是危害税收征管罪，包括偷税罪、抗税罪、骗取出口退税罪、虚开增值税发票罪、非法出售增值税专用发票罪等多个罪名；
最后是侵犯知识产权罪，包括假冒注册商标罪、销售假冒注册商标的商品罪、假冒专利罪以及侵犯著作权罪等多个罪名。
此外，还有扰乱市场秩序罪，包括损害他人商业信誉、商品声誉罪、虚假广告罪、合同诈骗罪、串通投标罪、非法转让、倒卖土地使用权罪以及逃避商检罪等多种罪名。
法律依据：
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