一房二卖锁被换购房者如何维权
- 律师解析
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针对涉及一房两卖的地产交易纷争，在司法实践中需依据不同的具体情境给予差异化的处理方式：
首先是出卖人先与两位不同的买受人签订合同后，对后续买受人履行了合同义务并完成了房产过户登记手续的情况。在此种情况下，两份房屋买卖协议均具有合法有效性。但因为后面生效的合约已经顺利实现了履行，即视为买方已经实际获得了房产的所有权。在此阶段，前后两位买受人所拥有的请求权性质存在显著区别：后买受人由于其债权已经得到充分满足，因此已经成为该房产的所有权人，所以他们所享有的是基于该房产所有权而产生的物权请求权；而前买受人则享有由房屋买卖合同产生的债权请求权，这是一种对出卖方的请求给付，特别是接受其给付的权利，对于买卖标的物本身并不具备直接的支配和排他效力。即便已经实际占有了买卖标的物，由于该房产所有权已经通过登记转移给了后买受人，因此其对该房产的占有在法律上失去了支撑，构成了无权占有，需要承担返还房屋的责任。
此外，如果出卖人未能按照非金钱债务的约定履行义务，或者履行过程中出现了法律或事实无法继续履行的情况，那么买受人便无权要求强制执行。若出卖方未尽到此类义务，便应当承担相应的法律后果。进一步讲，如果合同设定的标的物已经归属他人所有，实际履行已经变得不可行，那么在这种情况下，就不会有强制实际履行的问题。此时，合同项下的债务会转变为损害赔偿的债务。
其次，当出卖人将房产出售给前买受人并完成了产权过户登记手续之后，又与后买受人达成以同一房产作为标的物的买卖合同时。由于房产产权已经过户，出卖人不再是房产的所有权人。此时，出卖人实际上是在出卖他人的财产。
根据相关规定，出卖的标的物必须属于出卖人所有或者出卖人有权进行处分。如果标的物并非出卖人所有并且出卖人也无权进行处分，那么该标的物就不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度，无权处分他人财产的行为，只有在权利人追认或者无权处分人在订立合同后取得处分权的情况下，该合同才被认为是有效的。
- 法律依据
- 《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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