交房过程中出卖人的主要义务有哪些

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 【买卖合同】买卖合同中出卖人的主要义务
1.交付标的物。交付标的物是出卖人的首要义务，也是买卖合同最重要的合同目的。标的物的交付可分为现实交付和观念交付。现实交付是指标的物交由买受人实际占有;观念交付包括返还请求权让与、占有改定和简易交付。
2.转移标的物的所有权。买受人的最终目的是获得标的物的所有权，将标的物所有权转移给买受人是出卖人的另一项主要义务，这也是买卖合同区别于其他涉及财产移转占有的合同的本质特性之一。
3.瑕疵担保义务。出卖人对其所转让的财产负权利瑕疵和物的瑕疵的担保义务。
(1)权利瑕疵担保义务。权利瑕疵担保义务是指出卖人就其所移转的标的物，担保不受他人追夺以及不存在未告知权利负担的义务。标的物的权利瑕疵，可表现为出卖人未告知该标的物上负担着第三人的权利，或者是出卖人未告知标的物无权处分。根据合同法的规定，权利瑕疵须为在买卖合同成立时即已存在，且于合同成立后仍未能除去，同时买受人不知道权利瑕疵的存在，否则，出卖人不承担权利瑕疵担保责任。标的物存在权利瑕疵时，买受人可请求出卖人除去权利负担，并可根据债务不履行的规定，请求出卖人负不履行债务或损害赔偿的责任。
(2)物的瑕疵担保义务。是指出卖人就其所交付的标的物具备约定或法定品质所负的担保义务。即出卖人须保证标的物移转于买受人之后，不存在品质或使用价值降低、效用减弱的瑕疵。标的物欠缺约定或法定品质的，称为物的瑕疵。依其被发现的难易程度，物的瑕疵可划分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵。
认定物的瑕疵的标准，合同有约定的，依合同约定;如无约定而由出卖人提供标的物的样品或有关标的物的质量说明的，以该样品或说明的质量标准为依据。不存在上述两种依据时，如当事人事后协商标准，依协商标准;如无协商标准，按照合同的有关条款或交易习惯所确定的标准。如标准仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
标的物瑕疵应由出卖人负担保义务时，如有瑕疵，买受人可以请求减少价款，也可以要求出卖人更换、修理，或者自行修理，费用由出卖人负担。因标的物的瑕疵使合同目的不能实现时，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。

[律师回复] 对于买卖合同双方当事人的主要义务这个问题，解答如下,
1.交付标的物。交付标的物是出卖人的首要义务，也是买卖合同最重要的合　　同目的。标的物的交付可分为现实交付和观念交付。现实交付是指标的物交由买受人实际占有;观念交付包括返还请求权让与、占有改定和简易交付。
2.转移标的物的所有权。买受人的最终目的是获得标的物的所有权，将标的物所有权转移给买受人是出卖人的另一项主要义务，这也是买卖合同区别于其他涉及财产移转占有的合同的本质特性之一。
3.瑕疵担保义务。出卖人对其所转让的财产负权利瑕疵和物的瑕疵的担保义务。
(1)权利瑕疵担保义务。权利瑕疵担保义务是指出卖人就其所移转的标的物，担保不受他人追夺以及不存在未告知权利负担的义务。标的物的权利瑕疵，可表现为出卖人未告知该标的物上负担着第三人的权利，或者是出卖人未告知标的物无权处分。根据合同法的规定，权利瑕疵须为在买卖合同成立时即已存在，且于合同成立后仍未能除去，同时买受人不知道权利瑕疵的存在，否则，出卖人不承担权利瑕疵担保责任。标的物存在权利瑕疵时，买受人可请求出卖人除去权利负担，并可根据债务不履行的规定，请求出卖人负不履行债务或损害赔偿的责任。　　
(2)物的瑕疵担保义务。是指出卖人就其所交付的标的物具备约定或法定品质所负的担保义务。即出卖人须保证标的物移转于买受人之后，不存在品质或使用价值降低、效用减弱的瑕疵。标的物欠缺约定或法定品质的，称为物的瑕疵。依其被发现的难易程度，物的瑕疵可划分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵。认定物的瑕疵的标准，合同有约定的，依合同约定;如无约定而由出卖人提供标的物的样品或有关标的物的质量说明的，以该样品或说明的质量标准为依据。不存在上述两种依据时，如当事人事后协商标准，依协商标准;如无协商标准，按照合同的有关条款或交易习惯所确定的标准。如标准仍不能确定的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。标的物瑕疵应由出卖人负担保义务时，如有瑕疵，买受人可以请求减少价款，也可以要求出卖人更换、修理，或者自行修理，费用由出卖人负担。因标的物的瑕疵使合同目的不能实现时，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。因标的物主物有瑕疵而解除合同时，解除合同的效力及于从物;反之，从物有瑕疵的，仅能部分解除合同，解除的效力不及主物。标的物为数物时，其中一物有瑕疵的，买受人仅得就有瑕疵的物解除合同;数物之价值不能分离的，则可就数物解除合同;买卖标的物是分批交付的，买受人只能就不能达到合同目的的该批标的物部分解除合同，但各批标的物有关联的，则可就该批以及以后的各批标的物解除合同。

[律师回复]
1、所谓主给付义务，简称主义务，是指合同关系所固有、必备、并用以决定合同类型的基本义务。
例如，在买卖合同中，出卖人负有交付买卖物及移转其所有权的义务，买受人负有支付价款的义务，均属于主给付义务。就双务合同而言，此类主给付义务，构成对待给付义务，在对方未为对待给付前，得拒绝履行自己的给付，因不可归责于双方当事人的原因致一部或全部不能履行时，当事人一方减为或免为对待给付义务。因可归责于债务人的原因致使不能履行、逾期履行、不完全履行时，债权人得请求赔偿损失并解除合同。
2、所谓从给付义务，简称从义务，是不具有的意义，仅具有补助主给付义务的功能的义务。其存在的目的，不在于决定合同的类型，而在于确保债权人的利益能够获得最大满足。

[律师回复] 您好，关于商品房买卖中规定的主要义务有哪些？这个问题，我的解答如下, 你好，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第2款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，双方接受的除外。”根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分，而
首先应当从合同约定的义务的性质进行分析，
其次应当从合同约定的内容进行考量，
最后应综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。

[律师回复]
一、什么是主给付义务所谓主给付义务，简称为“主义务”，是指债之关系固有的、必备的决定债之关系类型的基本义务。主给付义务会直接影响合同当事人的订立合同的目的的义务，这一点集中体现在合同之债中，各种合同的主要区别内在于双方当事人的主给付义务上，例如，买卖合同双方当事人的主给付义务为：出卖人移转标的物所有权；买受人支付价金。互易合同当事人的主给付义务为：双方当事人均向对方移转不同种类的标的物之所有权。就双务合同产生的主给付义务而言，因为主给付义务相互之间构成对待给付，因此一方不履行主给付义务对方可以主张同时履行抗辩权、可以解除合同。
二、主给付义务有什么特点
1、该义务是依据合同性质的性质所必备的和固有的义务，合同中缺少该义务将导致合同不能成立。
2、主给付义务既可以由法律规定，或依据合同约定，还可以根据合同的性质来确定。
3、主给付义务是事先确定的，该义务直接影响到合同当事人的订立合同的目的的实现。

[律师回复]
一、买卖合同中卖方的义务
1、交付标的物，并转移标的物的所有权于买受人。
2、物的瑕疵担保义务。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第153条规定，出卖人应当按照约定质量要法度将会标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付标的物应当符合该说明的质量要求。这一义务被称为物质的瑕疵担保义务。
3、权利的瑕疵担保义务。依据《合同法》第152条规定，出卖人就交付标的物，除非法律另有规定，钡有保证第三人不得和向买受人主张任何权利的义务。这一义务称为出场人权利的瑕疵担保义务。违反权利的瑕疵担保义务，在传统民法上发生权利瑕疵担保责任的承担。
4、将会有关单证和资料。出还应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单以外的有关单和资料。该项义务系属于出卖人在买卖合同中所负担的从合同义务，该基底务辅助主合同义务，实现买受人的交易目的。交易实践中，与买卖合同标的物相关的其他单证和资料主要包括：产品合格证、产品说明书、保修单、发票、检验单证、检疫单证、保险单、质量保证书、装箱单等。
二、买卖合同中买方的义务
1、支付价款。支付价款是买受人的主要义务。买受人支付价款应按照合同约定的数额、地点、时间为之。
2、受领标的物。买受人有依照合同约定或者交易惯例受领标的物的义务。若了卖人不按合同约定条件交付标的物的，例如多交付、提前交付、交付的标的物有瑕疵等，买受人有权拒绝接受。
3、及时检验出卖人交付的标的物。买受人收到标的物时，有及时检验义务。当呈人约定检验期间的，买受人应当在约定期间内时行检验。没有约定检验期间的，买受人应当在收到标的物之后的合理期间内及时检验。
4、暂时保管及应急处置拒绝受领的标的物。在这特定情况下，憎爱人对于出卖人所将会的标的物，虽可作了拒绝接受的意思表示，但有暂时保管并应银牌围标不的物的义务。该项义务属买受人所应负担的附义务。

[律师回复] 解答如下,
1.交付标的物。交付标的物是出卖人的首要义务，也是买卖合同最重要的合同目的。标的物的交付可分为现实交付和观念交付。现实交付是指标的物交由买受人实际占有观念交付包括返还请求权让与、占有改定和简易交付。
2.转移标的物的所有权。买受人的最终目的是获得标的物的所有权，将标的物所有权转移给买受人是出卖人的另一项主要义务，这也是买卖合同区别于其他涉及财产移转占有的合同的本质特性之一。
3.瑕疵担保义务。出卖人对其所转让的财产负权利瑕疵和物的瑕疵的担保义务。
(1)权利瑕疵担保义务。权利瑕疵担保义务是指出卖人就其所移转的标的物，担保不受他人追夺以及不存在未告知权利负担的义务。
(2)物的瑕疵担保义务。是指出卖人就其所交付的标的物具备法定或约定品质所负的担保义务。即出卖人须保证标的物移转于买受人之后，不存在品质或使用价值降低、效用减弱的瑕疵。标的物欠缺约定或法定品质的，称为物的瑕疵。依其被发现的难易程度，物的瑕疵可划分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵。
第一百三十八条交付的时间
出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
第一百四十一条交付的地点
出卖人应当按照约定的地点交付标的物。当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；
（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。
第一百五十条标的物权利瑕疵担保
出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, (1)承包人的权利 1)承包人对发包人未按照约定的时间和要求提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的，可以请求顺延工程日期，还可以请求赔偿停止、窝工等损失 2)承包人在建设工程竣工后，发包人未按照约定支付价款的，可以催告发包人在合理的期限内支付价款 3)承包人对发包人逾期不支付价款的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 4)承包人对隐蔽工程已通知发包人检查，而发包人没检查的，承包人可以顺延工程日期，并有权要求赔偿停工、窝工等损失。 (2)承包人的义务 1)隐蔽隐蔽工程的隐蔽以前，承包人应当通知发包人检查。发包人没有检查的，承包人可以自行检查，填写隐蔽工程检查记录，并将该记录送交发包人。事后发包人对该隐蔽工程进行检查，符合质量标准的，检查费用由发包人负担;不符合质量标准的，检查费用由承包人负担 2)勘察、设计的质量低劣或者未按照期限提交勘察、设计文件拖延工期给发包人造成损失的，由勘察人、设计人继续完善勘察、设计，减收或者免收勘察、设计费并赔偿损失 3)施工人经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任 4)因承包人的原因，致使建设工程质量不符合约定，在合理期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担损害赔偿责任。

[律师回复]
一、发包人的主要义务支付工程款是发包人的法定义务，发包人应按照承发包合同的约定，按时支付工程款。应按时支付的工程款包括承发包合同有约定的预付款（备料款）、进度款和结算款以及已符合合同约定条件应当返还的质量保证金、履约保证金和保修金等款项。发包人应履行下列主要责任义务：
（
1）做好施工前的准备工作；
（
2）按照约定的分工及时向承包人提供各种材料和设备；
（
3）解决施工中的有关问题，组织工程竣工验收；
（
4）接受竣工工程并按约定支付工程价款。
二、承包人的主要义务承包人应履行下列主要义务：（
1）做好施工前的准备工作，按期开工、确保工程质量，施工单位不得安排未取得有关特殊工种考核合格证明的作业人员从事特殊工种作业。；（
2）接受发包人的必要监督；（
3）承包人应当按照约定的期限完成工程建设；（
4）对建设的工程负瑕疵担保责任。

[律师回复] 解答如下, 社会是以家族为细胞，因此户口登记中都是以一个家庭，即一个“户”为基数来登记的，这个“户”中的一个主要的家族成员即为户主。 因此，一个“户”中，成员和“户主”在法律上的权利都是一致，没有特别的权利。 　　作为一户之主有作为这一户在这个小区的发言权、代表这一户的签字权等等，义务方面，这一户出现户籍上人员变更、每年的选举、每户需要在小区缴纳的物业费用等等，户主必须有义务配合执行和缴纳。

[律师回复]
一、什么是先契约义务先契约义务的含义先合同义务又称“前合同义务”或“先契约义务”，是指在要约生效后合同生效前的缔约过程中，缔约双方基于诚信原则而应负有的告知、协力、保护、保密等的合同附随义务。先契约义务的特征
1、先契约义务的主体是特定的即缔约合同的双方为缔约合同进行接触磋商，由一种普通人之间的陌生关系进入特殊密切联系的关系，实现了义务主体的特定化、相对化。
2、先契约义务成立的理论依据是诚信原则诚信原则要求缔约双方维持特殊的信赖关系，互守诺言，讲究信用，共同促成合同缔结成功。如果违反该义务而给对方造成损失时，即使合同未成立或已经订立的合同被撤消或宣布无效，也要进行损害赔偿。
3、先契约义务是一种法定义务先合同义务是法律强制缔约双方承担的义务。是一种强制性规范而非任意性规范，不是由当事人合意产生的义务，也不允许双方排除。因此违反先合同义务是违法行为而非违约行为。
4、先契约义务是附随义务相对于有效成立的合同所生的合同义务而言，先合同义务并不决定合同类型，不以给付义务为内容。而且随缔约关系的不断发展，依据诚信原则逐渐形成不同内容的协力、告知、保护、保密等义务。
5、先契约义务始于要约生效，终于合同生效在要约生效前，双方只是一般人之间的关系，相互间的期待和义务较弱，没有进入特殊信赖关系范围内。随着双方的接触，耍约生效后，要约对要约人和受要约人产生约束力，进入特定信赖关系。只有在这种情况下才可能基于信赖对方而作出缔结合同的必要准备工作，对于违反先合同义务的行为进行制裁才有意义。而在要约生效前，要约并未发生法律拘束力，若一方因可归责于另一方的过错而有损失，可用侵权行为法或不当得利加以救济。如在要约生效前，当事人承担先合同义务无疑加重了缔约双方的负担，不利于交易的顺利进行。
二、先契约义务的主要内容有哪些
（一）保护对方人身、财产权利免受损害的义务。任何人均负有不得非法侵害他人人身、财产权利的义务，违反之将负侵权责任。在缔约接触磋商过程中一方当事人人身、财产可能遭受损害，前者如去商场购物被货架砸倒致伤，后者如去饭店就餐因服务员过失将污油洒在新穿之衣所致损失，此类损失实为与契约无直接关系的利益损失，但双方为缔约而接触磋商的关系实不同于一般关系，理应给在其支配范围内对方人身、财产以更高的注意义务，即先合同义务，违反的结果必将是一般侵权责任之外的缔约过失责任。这里应注意的是，德国判例历来认为缔约接触磋商之际受特别保护的并不限于当事人双方，与当事人一方有福祸与共关系之第三人亦在保护之列。
（二）避免对方订立“不当”合同的义务。这并不是说当事人不可以利用合同获得利益，而是指缔约接触磋商之际，当事人必须对对方合理期待的一些关于合同标的物等特殊情况的信息作如实的告知，不能恶意隐瞒更不能虚假告知进行欺诈。这并不限于对方明确要求提供的信息，在一方的期待与另一方的获利目的之间，应公平依诚信原则确定告知的内容。此种分类在我国突出的问题是虚夸不实广告充斥，如楼房买卖过程中广告里天花乱坠，签订合同后发现差距很大，而合同中又没列明广告中的条款，致使购房者受到损害却无法得到赔偿。保护对方避免因合同不成立或不生效而遭受损害的义务。当事人为达自己所需开始缔约接触磋商是人类正常生活一部分，合同有效缔结固然可喜，但因各种原因致合同不能有效缔结亦属正常。不能强求缔结合同，否则有违意思自由原则。当事人在此过程中遭受的损失，亦应依据“自承损失之原则”而由自己负担。但一方当事人因自己行为导致对方产生合同会有效缔结的合理信赖，对因合同未有效缔结给对方造成的损失自应予以赔偿。故当事人于缔约过程中须负担不让对方产生这种会招致损害的“合理信赖”的义务，如应告知对方合同成立后须审批方能生效、不得声称自己并不享有的代理权等。

[律师回复] 您好，针对您的主给付义务和随附义务两者的区别包含哪些问题解答如下, 主给付义务和随附义务两者的区别主要有三点：
1、主给付义务自始确定，并决定合同类型。附随义务则是随着合同关系的发展而不断形成的，它在任何合同关系中均可发生，不受特定合同类型的限制。
2、主给付义务构成双务合同的对待给付，一方在对方未对待给付前，有权拒绝自己的给付。附随义务原则上不属于对待给付，不能发生同时履行抗辩权。
3、不履行主给付义务，债权人有权解除合同。不履行附随义务，债权人原则上不得解除合同，但可就其所受损害，依不完全履行的规定请求赔偿损失。当然，有些合同上的义务系究竟属于主给付义务还是附随义务，尚有争论。例如，在买卖合同中受领买卖物的义务，是属于主给付义务还是附随义务，便有争论。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第六十条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百三十六条
出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。
《中华人民共和国合同法》第九十二条
合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 所谓买受人拒收标的物，是指买受人对出卖人交付的标的物拒绝接收或不予认可的意思表示。它包括两层涵义：一是买受人对出卖人交付标的物在客观上拒收的行为二是出卖人已转移标的物的占有于买受人，但因标的物存在法定的或约定的买受人主观上不予认可的事由而拒绝接受。对此，各国法律都作出了取消买卖或解除合同的规定。 在买卖合同的履行中，出卖人交付货物不符合约定的情况经常发生，例如所交付标的物质量不符合约定、提前交货、多交货或少交货等。对出卖人的前述行为，法律允许买受人采取多种补救措施，如退货、修理、更换、要求出卖人实际履行、减少价款和报酬、赔偿损失甚至解除合同等，而这些补救措施的前期行为往往表现为买受人拒绝接受标的物，所以拒收标的物是买受人实现违约救济的一项基本权利。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 现代《合同法》认为，合同义务包括两种：一是法律规定的当事人必须遵守的强行性义务;二是附随义务。附随义务基于诚信原则而产生，体现在合同的履行及合同终止之后。诚实信用原则的实质在于，“当出现立法当时未预见的新情况、新问题时，可依诚实信用原则行使公平裁量权，直接调整当事人之间的权利义务关系”。诚信原则同样是附随义务的法律基础。合同的主要义务，就是合同中当事人所负有的基本义务，该义务的履行则视为合同已经履行。如买卖合同中交付标的物或者价款;借款合同已经支付了借款，劳务合同中已经完成了约定的工作等等。合同中约定有多个主要义务时，如买卖合同中，约定交付定金的，定金的交付也应当具有证明合同成立的效力。因此，律师建议在订立合同时，要全面考虑合同履行过程中发生的情况，约定好双方当事人应承担的合同义务。
《中华人民共和国合同法》第六十条
【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 业主委员会履行的义务
1.执行业主大会的各项决定;
2.遵守和履行物业委托管理合同;
3.不能从事各种投资和经营活动;
4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。
业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢?
要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会;如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。
业主委员会成立的条件
业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届为3年，可以连任。在内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
业主大会行使的职权
1.选举、罢免业主委员会的成员;
2.监督业主委员会的工作;
3.听取和审查业主委员会的;
4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项;
5.修改业主公约;
6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定;
7.批准业主委员会的章程。
要办理的登记手续
业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：
1、成立业主委员会登记申请书;
2、业主委员会委员名单;
3、业主委员会章程。
此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.
权利和义务
业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。
业主委员会行使的职权
1.召集和主持业主大会;
2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;
3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同;
4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;
5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准;
6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 行纪人主要义务有哪些
行纪人的主要义务：
(1)为委托人从事贸易活动的义务。行纪人应按照委托人的指示完成行纪行为，并应当尽注意义务，以使委托人的利益不受损失或少受损失。
(2)依委托人指示处理事务的义务。委托人指定了卖出价格或买入价格的情况下，行纪人应当按委托人的指定价格处理事务。行纪人低于委托人指定的价格卖出或者高于委托人指定的价格买入的，应当经委托人同意。未经委托人同意，行纪人补偿其差额的，该买卖对委托人发生效力。行纪人高于委托人指定的价格卖出或者低于委托人指定的价格买入的，可以按照约定增加报酬。委托人对价格有特别指示的，行纪人不得违背该指示卖出或者买入。
(3)妥善保管的义务。行纪人占有委托物的，应当妥善保管委托物。
(4)委托物处置的义务。委托物交付给行纪人时有瑕疵或者容易腐烂、变质的，经委托人同意，行纪人可以处分该物;与委托人不能及时取得联系的，行纪人可以合理处分。
(5)负担行纪费用的义务。行纪人处理委托事务支出的费用，由行纪人负担，但当事人另有约定的除外。
委托人支付费用的义务委托人应向行纪人支付必要的费用。在行纪合同中，双方当事人如有费用支付约定的，委托人应按约定支付费用。对于行纪人处理委托事务所需的费用，委托人一般应当予以预先支付。如果行纪人为处理委托事务自己支付了必要费用时，委托人应予偿还并负担从该费用支出之日的利息。如双方当事人没有约定费用的，则依照《合同法》第415条的规定，行纪人支出的费用，由行纪人负担。
委托人支付报酬的义务委托人应向行纪人支付报酬。行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，是一种有偿合同，行纪人在完成委托事务时，委托人应向其支付相应的报酬。
委托人及时受领事务后果的义务委托人应当及时验收并接受行纪人完成的所托事务的后果，委托人在接到行纪人完成事务的通知后，应当及时地接受行纪人依合同约定所完成的一切。

[律师回复] 解答如下, 　　在物业管理公司方面，公司的一切活动应完全以法律条款为依据，并与业签定契约，双方都应共同遵守，明确各自的权利和义务。　　业主和物业管理公司的权利和义务　　业主的权利和义务　　业主即房屋的所有人。业主的权利包括住宅所有权和使用权，并享有房屋出租的全部租金收入。有权自由出售、转让、出租自己的房产，不受别人干涉，并受法律的保护;有权使用楼内公用地方及电梯等公用设施;对本住宅楼和本住宅小区的各项公约有投票权;有权根据契约条款，监督管理公司及其人员的工作。业主的义务是应按照契约规定，交纳应分担的管理费和其他费用以及国家规定的税金;应签订集体签订的公约。　　物业管理公司的权利和义务　　(1)物业管理公司的权利主要有：　　有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制定小区物业管理办法。物业管理公司制定的小区管理办法可以是综合性的规章制度，也可以针对不同方面制定专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制定规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或业主委员会认可后，规章制度才能生效。这些规章制度不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章。　　依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利，也是履行义务。　　有权制止违反规章制度的行为。　　有权要求业主委员会协助。业主委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向业主委员会通报，有权要求业主委员会按照规章制度出面协调和解决，业主委员会应当予以支持和协助。　　有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理和服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理能力，因此根据管理项目需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位和人员承担，聘请保安公司承担小区治安管理工作等。　　可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。　　物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：　　履行物业管理合同、依法经营。　　接受管理委员会和小区居民的监督。　　重大管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可。　　接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。　　根据权利和义务对等的原则，物业管理公司作为契约一方享有的权利即为对方(业主)的义务，其义务则是对方享有的权利。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 在合同中，一方有确切的证据表明另一方丧失履行债务能力的，另一方享有不安抗辩权。享有不安抗辩权的一方，在行使不安抗辩权的时候，有以下权利和义务： 1. 不安抗辩权人有权终止履行自己的义务; 2. 不安抗辩权人负有及时通知对方的义务; 3. 对方在合理期限内恢复履行能力或者提供相应担保的，不安抗辩权就消灭了，因为其存在的基础消失了; 4. 对方在合理期限内未回复履行能力且未提供适当担保的，中止履行一方享有法定的解除权，可以解除合同;中止履行一方也可以不解除合同，要求对方提前清偿债务(债务加速到期);如果对方构成了违约的，可要求对方承担违约责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 业主委员会履行的义务 1.执行业主大会的各项决定; 2.遵守和履行物业委托管理合同; 3.不能从事各种投资和经营活动; 4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。 业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢? 要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会;如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。 业主委员会成立的条件 业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。 有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届为3年，可以连任。在内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。 业主大会行使的职权 1.选举、罢免业主委员会的成员; 2.监督业主委员会的工作; 3.听取和审查业主委员会的; 4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项; 5.修改业主公约; 6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定; 7.批准业主委员会的章程。 要办理的登记手续 业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记： 1、成立业主委员会登记申请书; 2、业主委员会委员名单; 3、业主委员会章程。 此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章. 权利和义务 业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。 业主委员会行使的职权 1.召集和主持业主大会; 2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用; 3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同; 4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目; 5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准; 6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。

[律师回复] 　　《中华人民共和国劳动法》第三条　劳动者享有平等就业和选择职业的权利、取得劳动报酬的权利、休息休假的权利、获得劳动安全卫生保护的权利、接受职业技能培训的权利、享受社会保险和福利的权利、提请劳动争议处理的权利以及法律规定的其他劳动权利。　　劳动者应当完成劳动任务，提高职业技能，执行劳动安全卫生规程，遵守劳动纪律和职业道德。　　【基本权利】　●用人单位必须为劳动者提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品，对从事有职业危害作业的劳动者应当定期进行健康检查。　●劳动者对用人单位管理人员违章指挥，强令冒险作业，有权拒绝执行；对危害生命安全和身体健康的行为，有权提出批评、检举和控告。　●用人单位由于生产需要，经与工会和劳动者协商后可以延长工作时间，一般每日不得超过1小时；因特殊原因需要延长工作时间的，在保障劳动者身体健康的条件下延长工作时间每日不得超过3小时，但是每月不得超过36小时。　　【主要义务】　　
1.劳动者应当完成劳动任务，提高职业技能，执行劳动安全卫生规程，遵守劳动纪律和职业道德。　　
2.劳动者在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程。