购房认购书中定金的效力如何判定

1、在认购、订购、预购过程中，开发商与购房人应当对收受的定金性质进行明确约定。2、如果双方当事人约定收受的定金为担保签订商品房买卖合同的作用，则该定金适用民法典上有关定金的规定。如未约定为担保签约性质，则该定金不适用定金罚则。

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

购房认购书应具有法律效力。认购书的签署也是一种预售行为，签署认购书时也应取得预售许可证，否则认购书无效。违反认购书约定内容都有可能产生相应民事责任。

1、没有取得预售许可证的情况下认购协议的效力：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效2、取得预售许可证的情况下：商品房认购协议具备规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约定收受购房款的，认定为商品房买卖合同。

认购书是具有法律约束力的，定金法则也是有效的。很多购房者认为只有正式的房屋买卖合同才具有法律效力，认为认购书并不是正式的合同。然而认购书是对开发商和购房者之间房屋交易的有关事项的初步确认，具有法律约束力。