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预售合同签完才是网签吗

二手房纠纷

最新修订 | 2024-09-12

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律师解析: 签署商品房预售协议并不等同于完成网上签约程序。这两者的性质有着本质区别，不能将其混淆视之，具体分析如下：
首先，商品房预售协议，也被称为预售契约，是指房地产开发商（通常简称为"开发商"）在项目建筑过程中，将尚未完全建成的房产预先售予购房者（以下简称“购买方”），并由购买方支付定金或房价款。在此过程中，开发商与购买方共同缔结的合法合同即为商品房预售协议。此类协议以建设之中的房产作为标的物，属于买卖合同的一种。
其次，网络签约，又名网上签约，是电子签约的相对简称，主要应用于房地产交易领域。它是指交易双方在达成合意之后，前往房地产相关部门进行合同备案，生成唯一的网签编号并在互联网上予以公示，用户可通过该编号在网上进行查询。在电子商务领域，这种方式又被称为电子缔约、合同网签。需要特别指出的是，网签仅是房地产管理部门为了规范房地产企业的销售行为，防止开发商捂盘惜售及一房多卖现象的发生，而设立的一套网络化管理系统。
然而，网签本身并不具备备案的法律效力，仅仅起到备案管理的作用。若想使网签具有备案的法律效力，还需前往当地的房地产登记机构办理备案登记手续。
根据规定，预售方应自签约之日起30日内，携带商品房预售合同至县级以上人民政府房地产管理部门或土地管理部门办理登记备案手续。商品房预售须满足以下四项基本条件：
1.已全额缴纳土地使用权出让金，获取土地使用权证书；
2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；
3.按照提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例不得低于25%，且已明确施工进度和竣工交付日期；
4.开发商已向房地产管理部门提出预售申请，并获得《商品房预售许可证》。

法律依据: 《城市商品房预售管理办法》
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。
商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。

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