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一房多卖的房屋归属如何确定

#二手房纠纷最新修订 | 2024-09-12

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律师解析: 涉及到一套住房多次售出的争议，房屋产权所属问题须依照购房合同签署的顺序、合同法效应力、付款方式、房屋实际交付以及产权注册等要素，结合相关法律法规进行全面的思考和评估。常规情况下，房产产权的确立遵循以下几个基本原则：
1.合同法效应力：
首先需要审视各个购房合同的有效性。倘若合同因为违反了法律法规的严格规定或者恶意串通已损害了他人的权益而被判定为无效，那么该无效合同所对应的购房者将无法获得房屋的所有权。
2.合同签署的顺序：在多个有效的购房合同中，通常会按照合同签署的顺序来决定优先权。最早签署有效购房合同的购房者，他们的权益应该得到优先的保护。
3.付款方式：已经全额或者大部分支付了购房款项，并且能够提供相应付款证明的购房者，他们的权益主张将会更容易得到支持。尤其是在合同签署的顺序相当接近的情况下，付款方式常常成为确定产权所属的关键依据。
4.房屋实际交付：已经实际占有并使用房屋的购房者，他们的权益主张具有更大的优势。实际占有可以被视为对房屋所有权的一种公开宣告，这对于抵御其他购房者的权益主张非常有帮助。
5.产权注册：已经完成产权注册的购房者，他们的所有权得到了法律的明确认可。在出现一房多卖的情况时，已经完成产权注册的购房者通常拥有房屋的所有权，除非他们在获取产权过程中有恶意行为或者严重过失。
总的来说，一房多卖的房屋产权所属问题应当综合考虑合同法效应力、合同签署的顺序、付款方式、房屋实际交付以及产权注册等多种因素，遵循公正、诚实守信的原则，依法保障善意购房者的合法权益。具体的产权归属需要由法院根据案件的具体情况依法作出裁决。

法律依据: 《民法典》第二百零九条　
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。