律图审稿专业委员会3轮严审

房产共有人不同意拍卖怎么办

#房产纠纷 最新修订 | 2025-01-30
2.4k浏览
朱瑞雷律师
朱瑞雷律师在线
北京市盈科律师事务所/高级合伙人
5.0分服务:1391人
咨询我
专业处理房产纠纷方面的问题很专业
态度好推荐!给我定制了解决方案,问题解决了
可靠专业能力强,房产纠纷方面处理经验丰富
经验丰富经验足口碑好,擅长多领域法律问题解决了我的困扰
回复很快擅长代理房产纠纷及多种案件
形象专业很快就回复我了,处理问题很高效
专业处理房产纠纷方面的问题很专业
态度好推荐!给我定制了解决方案,问题解决了
可靠专业能力强,房产纠纷方面处理经验丰富
经验丰富经验足口碑好,擅长多领域法律问题解决了我的困扰
回复很快擅长代理房产纠纷及多种案件
形象专业很快就回复我了,处理问题很高效
专业处理房产纠纷方面的问题很专业
态度好推荐!给我定制了解决方案,问题解决了
可靠专业能力强,房产纠纷方面处理经验丰富
经验丰富经验足口碑好,擅长多领域法律问题解决了我的困扰
回复很快擅长代理房产纠纷及多种案件
形象专业很快就回复我了,处理问题很高效
律师解析
当房产共有人不同意拍卖时,情况会变得较为复杂。
首先,必须明晰房产共有人不同意的确切原因以及相关的法律规定。
通常情况下,倘若房产因债务纠纷需要通过拍卖来偿债,尽管其他共有人存在异议,但在遵循法定程序的前提下,依然有可能进行拍卖。
若是房产属于共同共有性质,未经全体共有人的同意,一般是不可以进行拍卖的。
然而,要是按份共有,当共有人所占份额较大且满足法定条件时,就可以申请拍卖其自身的份额。
在实际操作中,可借助诉讼等法律手段来解决问题。
法院会依据具体的情形,全面考量各方的利益以及法律规定,然后作出相应的判决。
倘若其他共有人的异议缺乏合理性,那么其异议很可能会被驳回,拍卖程序也能够继续推进。
不过,整个过程确实较为复杂,必须依据具体的法律规定和案件的实际情况来妥善处理。

案情回顾:

小朱、小李是房产按份共有人,小朱因债务纠纷,其债权人欲拍卖小朱房产份额偿债,小李不同意拍卖,双方产生争议,小朱坚持认为按自身份额及法定条件可进行拍卖,小李则强调应经其同意。

案情分析:

1、该房产为按份共有,若小朱所占份额较大且满足法定条件,其有权申请拍卖自身份额,即便小李不同意,在遵循法定程序下,拍卖有可能进行。
2、若小李异议缺乏合理性,比如无正当理由阻碍拍卖偿债,其异议可能被驳回,法院会综合考量各方利益及法律规定,推进拍卖程序。
投诉/举报
免责声明:以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合,不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权,请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。
展开
本文字数较多,预估阅读时间较长
浏览全文

房产纠纷案件·推荐文章

镇江180****2966用户2分钟前已获取解答
沭阳178****8789用户2分钟前已获取解答
宿迁135****3524用户4分钟前已获取解答
镇江180****2966用户2分钟前已获取解答
沭阳178****8789用户2分钟前已获取解答
宿迁135****3524用户4分钟前已获取解答
镇江180****2966用户2分钟前已获取解答
沭阳178****8789用户2分钟前已获取解答
宿迁135****3524用户4分钟前已获取解答
问题没解答? 125586人选择咨询律师
3724位律师在线平均3分钟响应99%好评
房产共有人不同意拍卖怎么办
一键咨询
  • 164****0627用户4分钟前提交了咨询
    167****7215用户1分钟前提交了咨询
    泰州用户1分钟前提交了咨询
    宿迁用户4分钟前提交了咨询
    苏州用户3分钟前提交了咨询
    南京用户4分钟前提交了咨询
    徐州用户4分钟前提交了咨询
    158****2787用户3分钟前提交了咨询
    宿迁用户4分钟前提交了咨询
    138****8688用户4分钟前提交了咨询
    157****8143用户3分钟前提交了咨询
    常州用户1分钟前提交了咨询
    宿迁用户1分钟前提交了咨询
    苏州用户2分钟前提交了咨询
    174****1100用户2分钟前提交了咨询
    164****0627用户4分钟前提交了咨询
    167****7215用户1分钟前提交了咨询
    泰州用户1分钟前提交了咨询
    宿迁用户4分钟前提交了咨询
    苏州用户3分钟前提交了咨询
    南京用户4分钟前提交了咨询
    徐州用户4分钟前提交了咨询
    158****2787用户3分钟前提交了咨询
    宿迁用户4分钟前提交了咨询
    138****8688用户4分钟前提交了咨询
    157****8143用户3分钟前提交了咨询
    常州用户1分钟前提交了咨询
    宿迁用户1分钟前提交了咨询
    苏州用户2分钟前提交了咨询
    174****1100用户2分钟前提交了咨询
  • 166****3044用户4分钟前提交了咨询
    171****7280用户4分钟前提交了咨询
    宿迁用户3分钟前提交了咨询
    137****8388用户2分钟前提交了咨询
    170****4724用户4分钟前提交了咨询
    镇江用户2分钟前提交了咨询
    南京用户4分钟前提交了咨询
    152****0154用户1分钟前提交了咨询
    172****8437用户4分钟前提交了咨询
    盐城用户2分钟前提交了咨询
    136****7438用户3分钟前提交了咨询
    154****3328用户2分钟前提交了咨询
    泰州用户4分钟前提交了咨询
    177****0085用户4分钟前提交了咨询
    156****8414用户4分钟前提交了咨询
    扬州用户4分钟前提交了咨询
    148****5201用户4分钟前提交了咨询
    宿迁用户2分钟前提交了咨询
    170****2412用户3分钟前提交了咨询
    苏州用户3分钟前提交了咨询
    164****3106用户3分钟前提交了咨询
    镇江用户1分钟前提交了咨询
    162****7602用户3分钟前提交了咨询
    132****1452用户2分钟前提交了咨询
    淮安用户3分钟前提交了咨询
    144****0556用户2分钟前提交了咨询
    135****6353用户2分钟前提交了咨询
    南通用户1分钟前提交了咨询
    170****1265用户3分钟前提交了咨询
    镇江用户2分钟前提交了咨询
    145****0531用户1分钟前提交了咨询
    镇江用户2分钟前提交了咨询
    宿迁用户3分钟前提交了咨询
    徐州用户2分钟前提交了咨询
    连云港用户3分钟前提交了咨询
    宿迁用户1分钟前提交了咨询
    150****1046用户2分钟前提交了咨询
    镇江用户3分钟前提交了咨询
    175****3186用户1分钟前提交了咨询
    南通用户2分钟前提交了咨询
    176****1178用户2分钟前提交了咨询
    140****6618用户3分钟前提交了咨询
    161****3828用户3分钟前提交了咨询
    淮安用户3分钟前提交了咨询
    镇江用户4分钟前提交了咨询
    宿迁用户2分钟前提交了咨询
    宿迁用户1分钟前提交了咨询
    徐州用户3分钟前提交了咨询
    盐城用户2分钟前提交了咨询
    无锡用户3分钟前提交了咨询
    156****6101用户3分钟前提交了咨询
    131****7044用户1分钟前提交了咨询
    176****1515用户3分钟前提交了咨询
    145****6141用户2分钟前提交了咨询
    170****3472用户3分钟前提交了咨询
    166****6371用户1分钟前提交了咨询
    南通用户4分钟前提交了咨询
    177****8541用户3分钟前提交了咨询
    177****8538用户2分钟前提交了咨询
    160****0485用户2分钟前提交了咨询
    泰州用户3分钟前提交了咨询
    143****5807用户3分钟前提交了咨询
    170****1461用户4分钟前提交了咨询
    南京用户2分钟前提交了咨询
    南通用户2分钟前提交了咨询
    盐城用户4分钟前提交了咨询
    泰州用户4分钟前提交了咨询
    扬州用户1分钟前提交了咨询
    淮安用户3分钟前提交了咨询
    常州用户3分钟前提交了咨询
    130****2214用户2分钟前提交了咨询
    177****0614用户1分钟前提交了咨询
    徐州用户4分钟前提交了咨询
    162****8712用户3分钟前提交了咨询
    146****8638用户4分钟前提交了咨询
    178****6683用户2分钟前提交了咨询
    盐城用户2分钟前提交了咨询
    宿迁用户4分钟前提交了咨询
    无锡用户2分钟前提交了咨询
    苏州用户4分钟前提交了咨询
    160****4502用户2分钟前提交了咨询
    166****5857用户4分钟前提交了咨询
    淮安用户3分钟前提交了咨询
    173****1218用户3分钟前提交了咨询
    147****7486用户3分钟前提交了咨询
    166****3044用户4分钟前提交了咨询
    171****7280用户4分钟前提交了咨询
    宿迁用户3分钟前提交了咨询
    137****8388用户2分钟前提交了咨询
    170****4724用户4分钟前提交了咨询
    镇江用户2分钟前提交了咨询
    南京用户4分钟前提交了咨询
    152****0154用户1分钟前提交了咨询
    172****8437用户4分钟前提交了咨询
    盐城用户2分钟前提交了咨询
    136****7438用户3分钟前提交了咨询
    154****3328用户2分钟前提交了咨询
    泰州用户4分钟前提交了咨询
    177****0085用户4分钟前提交了咨询
    156****8414用户4分钟前提交了咨询
    扬州用户4分钟前提交了咨询
    148****5201用户4分钟前提交了咨询
    宿迁用户2分钟前提交了咨询
    170****2412用户3分钟前提交了咨询
    苏州用户3分钟前提交了咨询
    164****3106用户3分钟前提交了咨询
    镇江用户1分钟前提交了咨询
    162****7602用户3分钟前提交了咨询
    132****1452用户2分钟前提交了咨询
    淮安用户3分钟前提交了咨询
    144****0556用户2分钟前提交了咨询
    135****6353用户2分钟前提交了咨询
    南通用户1分钟前提交了咨询
    170****1265用户3分钟前提交了咨询
    镇江用户2分钟前提交了咨询
    145****0531用户1分钟前提交了咨询
    镇江用户2分钟前提交了咨询
    宿迁用户3分钟前提交了咨询
    徐州用户2分钟前提交了咨询
    连云港用户3分钟前提交了咨询
    宿迁用户1分钟前提交了咨询
    150****1046用户2分钟前提交了咨询
    镇江用户3分钟前提交了咨询
    175****3186用户1分钟前提交了咨询
    南通用户2分钟前提交了咨询
    176****1178用户2分钟前提交了咨询
    140****6618用户3分钟前提交了咨询
    161****3828用户3分钟前提交了咨询
    淮安用户3分钟前提交了咨询
    镇江用户4分钟前提交了咨询
    宿迁用户2分钟前提交了咨询
    宿迁用户1分钟前提交了咨询
    徐州用户3分钟前提交了咨询
    盐城用户2分钟前提交了咨询
    无锡用户3分钟前提交了咨询
    156****6101用户3分钟前提交了咨询
    131****7044用户1分钟前提交了咨询
    176****1515用户3分钟前提交了咨询
    145****6141用户2分钟前提交了咨询
    170****3472用户3分钟前提交了咨询
    166****6371用户1分钟前提交了咨询
    南通用户4分钟前提交了咨询
    177****8541用户3分钟前提交了咨询
    177****8538用户2分钟前提交了咨询
    160****0485用户2分钟前提交了咨询
    泰州用户3分钟前提交了咨询
    143****5807用户3分钟前提交了咨询
    170****1461用户4分钟前提交了咨询
    南京用户2分钟前提交了咨询
    南通用户2分钟前提交了咨询
    盐城用户4分钟前提交了咨询
    泰州用户4分钟前提交了咨询
    扬州用户1分钟前提交了咨询
    淮安用户3分钟前提交了咨询
    常州用户3分钟前提交了咨询
    130****2214用户2分钟前提交了咨询
    177****0614用户1分钟前提交了咨询
    徐州用户4分钟前提交了咨询
    162****8712用户3分钟前提交了咨询
    146****8638用户4分钟前提交了咨询
    178****6683用户2分钟前提交了咨询
    盐城用户2分钟前提交了咨询
    宿迁用户4分钟前提交了咨询
    无锡用户2分钟前提交了咨询
    苏州用户4分钟前提交了咨询
    160****4502用户2分钟前提交了咨询
    166****5857用户4分钟前提交了咨询
    淮安用户3分钟前提交了咨询
    173****1218用户3分钟前提交了咨询
    147****7486用户3分钟前提交了咨询
淮安134****8974用户3分钟前已获取解答
沭阳178****6952用户2分钟前已获取解答
宿迁178****6030用户1分钟前已获取解答
淮安134****8974用户3分钟前已获取解答
沭阳178****6952用户2分钟前已获取解答
宿迁178****6030用户1分钟前已获取解答
淮安134****8974用户3分钟前已获取解答
沭阳178****6952用户2分钟前已获取解答
宿迁178****6030用户1分钟前已获取解答
法院拍卖房产能拍卖夫妻共同财产吗
无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与法院拍卖房产能拍卖夫妻共同财产吗相关的法律知识,希望能对您有帮助。
10w+浏览
婚姻家庭
房产共有人不同意拍卖怎么办
1w浏览2025-01-30
共同共有房产可以拍卖吗
[律师回复] 您好,关于共同共有房产可以拍卖吗这个问题,我的解答如下, 共同共有房产能否拍卖
案例
1999年,宋某向余某借款25万元,因借款期限到后,借款人宋某未按期归还,余某即向要求宋某归还借款本息。作出了由宋某归还余某借款25万元本金及相应利息的判决。判决生效后,宋某不予履行,余某向申请强制执行。另本案在诉前曾对宋某与朱某等人共有的房产一幢予以保全。该案立案执行后,告知该房屋的其他共有人朱某等人先行析产,但共有人朱某等与被执行人宋某恶意串通分割,据此,宋某仅得1%房产份额,其余99%归朱某等其他三个共有人。此分割协议经确认无效后,上述房产共有人一直借故未予析产。后执行裁定拍卖该房产,但案外人朱某等三人提出异议认为是其共有财产,致使拍卖中止。
在本案执行中,执行人员对该共有房产可予以执行无异议,但对如何处置该共有房产形成两种意见:一种意见认为,虽然房产其他共有人提出异议,但也可对宋某与朱某等人共有房产直接裁定拍卖,只要同时保护其他共有人的优先购买权即可。另一种意见则认为,对被执行人与他人共有财产直接拍卖不当,应先通过执行听证或诉讼方式分割共有房产,分割后,才可对被执行人应享有的部分财产进行强制执行,否则属程序不到位。笔者同意
第一种意见,理由如下:
一、本案的房产并不属于可分割物,强行分割有损其使用价值,应整体予以处置。理论上,共有财产的分割方法有三种:实物分割、变价分割以及折价补偿。实物分割是指在无损于共有财产价值的前提下,按各共有人的份额对共有财产进行分割,使各共有人分得应有部分。所谓变价分割即变卖、拍卖共有物将价金分配给共有人的方法。折价补偿则是共同财产由共有人中一人或数人取得时,该取得人对其他共有人予以补偿的分割方法。三种方法原则上并无先后之分,分割时,仅须斟酌各共有人之利害关系、共有物之性质及其价格、经济效用及公共利益等,以公平方法决定。但三者的适用条件、适用对象存在不同,实物分割适用对象为可分割的共有财产,而变价分割则适用于共有财产不可分的情况。所谓不可分,即分割有损共有财产价值的情形。折价补偿方法则适用于共有人中有人愿取得共有财产的条件之下。这是在民法理论上共有财产的分割方法,具体到对共有财产的执行中,也应用上述方法执行。这就要求对可分共有财产应用实物分割方法执行,对不可分、分后有损财产价值的应用变价分割或折价补偿的方法执行。本案中,共有物是宋某与朱某等人共同共有的房产,房产因其建造时各种配套设施设置的单一性,强行实物分割则有损于其用于居住的价值,应明确属于不可分物。在此情况下,可直接予以整体拍卖,而后执行被执行人的份额价款。这也符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第91条“共有财产是特定物,而且不能分割或分割有损其价值的,可以折价处理”的规定。
二、
第二种意见提出用听证或诉讼方法事先予以分割,但采用听证或诉讼方式并不能对本案房产予以实物分割。执行中,用执行听证方式对可分共有财产进行实物分割,对不可分财产通过听证方式决定予以变价分割或作价补偿,是可行的。但本案的共有财产是不可分不动产,通过听证也不能在实物上对房产予以分割。同样,通过引入诉讼方式事先分割,也无必要,不动产的变价分割并不需通过诉讼,只要通过拍卖或变卖方式即可把财产转化为金钱价值,至于该总价款中被执行人和其他共有人的份额,有约定的则按约定确定份额,无约定的则推定为均等,然后把该份额执行给权利人即可。所以第二种意见看似合理,其实有悖共有财产的分割规则,并不可行。
三、对其他共有人的权益可通过优先购买权予以保护。第二种意见的本意是在执行中不侵犯其他共有人合法权益,但按第一种意见也能保障其他共有人的合法权益。关于按份共有人、共同共有人对共有财产的优先购买权,我国法律均有明确的规定,如最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条规定,共同共有财产分割后,如出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应予以支持。对此,执行中处置共有财产均应严格遵守。就具体方式而言,则可在对共有房产予以拍卖前三日内,通知其他共有人有同等条件下的优先购买权,当然,通知应以可能通知为前提。这样,对其他共有人的权益也可以得到保护。
4w浏览
夫妻共同财产拍卖
10w+浏览2023-09-05
法院拍卖房产是否能拍卖夫妻共同财产
无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与法院拍卖房产是否能拍卖夫妻共同财产相关的法律知识,希望能对您有帮助。
10w+浏览
婚姻家庭
离婚房产一方不同意拍卖怎么办
1w浏览2025-02-08
共同共有房产可以拍卖吗
[律师回复] 您好,关于共同共有房产可以拍卖吗这个问题,我的解答如下, 共同共有房产能否拍卖
案例
1999年,宋某向余某借款25万元,因借款期限到后,借款人宋某未按期归还,余某即向要求宋某归还借款本息。作出了由宋某归还余某借款25万元本金及相应利息的判决。判决生效后,宋某不予履行,余某向申请强制执行。另本案在诉前曾对宋某与朱某等人共有的房产一幢予以保全。该案立案执行后,告知该房屋的其他共有人朱某等人先行析产,但共有人朱某等与被执行人宋某恶意串通分割,据此,宋某仅得1%房产份额,其余99%归朱某等其他三个共有人。此分割协议经确认无效后,上述房产共有人一直借故未予析产。后执行裁定拍卖该房产,但案外人朱某等三人提出异议认为是其共有财产,致使拍卖中止。
在本案执行中,执行人员对该共有房产可予以执行无异议,但对如何处置该共有房产形成两种意见:一种意见认为,虽然房产其他共有人提出异议,但也可对宋某与朱某等人共有房产直接裁定拍卖,只要同时保护其他共有人的优先购买权即可。另一种意见则认为,对被执行人与他人共有财产直接拍卖不当,应先通过执行听证或诉讼方式分割共有房产,分割后,才可对被执行人应享有的部分财产进行强制执行,否则属程序不到位。笔者同意
第一种意见,理由如下:
一、本案的房产并不属于可分割物,强行分割有损其使用价值,应整体予以处置。理论上,共有财产的分割方法有三种:实物分割、变价分割以及折价补偿。实物分割是指在无损于共有财产价值的前提下,按各共有人的份额对共有财产进行分割,使各共有人分得应有部分。所谓变价分割即变卖、拍卖共有物将价金分配给共有人的方法。折价补偿则是共同财产由共有人中一人或数人取得时,该取得人对其他共有人予以补偿的分割方法。三种方法原则上并无先后之分,分割时,仅须斟酌各共有人之利害关系、共有物之性质及其价格、经济效用及公共利益等,以公平方法决定。但三者的适用条件、适用对象存在不同,实物分割适用对象为可分割的共有财产,而变价分割则适用于共有财产不可分的情况。所谓不可分,即分割有损共有财产价值的情形。折价补偿方法则适用于共有人中有人愿取得共有财产的条件之下。这是在民法理论上共有财产的分割方法,具体到对共有财产的执行中,也应用上述方法执行。这就要求对可分共有财产应用实物分割方法执行,对不可分、分后有损财产价值的应用变价分割或折价补偿的方法执行。本案中,共有物是宋某与朱某等人共同共有的房产,房产因其建造时各种配套设施设置的单一性,强行实物分割则有损于其用于居住的价值,应明确属于不可分物。在此情况下,可直接予以整体拍卖,而后执行被执行人的份额价款。这也符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第91条“共有财产是特定物,而且不能分割或分割有损其价值的,可以折价处理”的规定。
二、
第二种意见提出用听证或诉讼方法事先予以分割,但采用听证或诉讼方式并不能对本案房产予以实物分割。执行中,用执行听证方式对可分共有财产进行实物分割,对不可分财产通过听证方式决定予以变价分割或作价补偿,是可行的。但本案的共有财产是不可分不动产,通过听证也不能在实物上对房产予以分割。同样,通过引入诉讼方式事先分割,也无必要,不动产的变价分割并不需通过诉讼,只要通过拍卖或变卖方式即可把财产转化为金钱价值,至于该总价款中被执行人和其他共有人的份额,有约定的则按约定确定份额,无约定的则推定为均等,然后把该份额执行给权利人即可。所以第二种意见看似合理,其实有悖共有财产的分割规则,并不可行。
三、对其他共有人的权益可通过优先购买权予以保护。第二种意见的本意是在执行中不侵犯其他共有人合法权益,但按第一种意见也能保障其他共有人的合法权益。关于按份共有人、共同共有人对共有财产的优先购买权,我国法律均有明确的规定,如最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条规定,共同共有财产分割后,如出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应予以支持。对此,执行中处置共有财产均应严格遵守。就具体方式而言,则可在对共有房产予以拍卖前三日内,通知其他共有人有同等条件下的优先购买权,当然,通知应以可能通知为前提。这样,对其他共有人的权益也可以得到保护。
4w浏览
夫妻共同财产拍卖
10w+浏览2023-09-21
法院拍卖房产是否可以拍卖夫妻共同财产
无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可是否可以会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就是否可以够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与法院拍卖房产是否可以拍卖夫妻共同财产相关的法律知识,希望是否可以对您有帮助。
10w+浏览
婚姻家庭
个人债务夫妻共有房产拍卖怎么办
处理夫妻共有的不动产拍卖时,关键看债务是否为共同债务。个人债务情况下,法院会保护非负债配偶权益,先评估房产价值,拍卖后按各自产权比例分配所得,确保非负债方权益不受损。
1w浏览2024-08-15
共同共有房产可以拍卖吗
[律师回复] 您好,关于共同共有房产可以拍卖吗这个问题,我的解答如下, 共同共有房产能否拍卖
案例
1999年,宋某向余某借款25万元,因借款期限到后,借款人宋某未按期归还,余某即向要求宋某归还借款本息。作出了由宋某归还余某借款25万元本金及相应利息的判决。判决生效后,宋某不予履行,余某向申请强制执行。另本案在诉前曾对宋某与朱某等人共有的房产一幢予以保全。该案立案执行后,告知该房屋的其他共有人朱某等人先行析产,但共有人朱某等与被执行人宋某恶意串通分割,据此,宋某仅得1%房产份额,其余99%归朱某等其他三个共有人。此分割协议经确认无效后,上述房产共有人一直借故未予析产。后执行裁定拍卖该房产,但案外人朱某等三人提出异议认为是其共有财产,致使拍卖中止。
在本案执行中,执行人员对该共有房产可予以执行无异议,但对如何处置该共有房产形成两种意见:一种意见认为,虽然房产其他共有人提出异议,但也可对宋某与朱某等人共有房产直接裁定拍卖,只要同时保护其他共有人的优先购买权即可。另一种意见则认为,对被执行人与他人共有财产直接拍卖不当,应先通过执行听证或诉讼方式分割共有房产,分割后,才可对被执行人应享有的部分财产进行强制执行,否则属程序不到位。笔者同意
第一种意见,理由如下:
一、本案的房产并不属于可分割物,强行分割有损其使用价值,应整体予以处置。理论上,共有财产的分割方法有三种:实物分割、变价分割以及折价补偿。实物分割是指在无损于共有财产价值的前提下,按各共有人的份额对共有财产进行分割,使各共有人分得应有部分。所谓变价分割即变卖、拍卖共有物将价金分配给共有人的方法。折价补偿则是共同财产由共有人中一人或数人取得时,该取得人对其他共有人予以补偿的分割方法。三种方法原则上并无先后之分,分割时,仅须斟酌各共有人之利害关系、共有物之性质及其价格、经济效用及公共利益等,以公平方法决定。但三者的适用条件、适用对象存在不同,实物分割适用对象为可分割的共有财产,而变价分割则适用于共有财产不可分的情况。所谓不可分,即分割有损共有财产价值的情形。折价补偿方法则适用于共有人中有人愿取得共有财产的条件之下。这是在民法理论上共有财产的分割方法,具体到对共有财产的执行中,也应用上述方法执行。这就要求对可分共有财产应用实物分割方法执行,对不可分、分后有损财产价值的应用变价分割或折价补偿的方法执行。本案中,共有物是宋某与朱某等人共同共有的房产,房产因其建造时各种配套设施设置的单一性,强行实物分割则有损于其用于居住的价值,应明确属于不可分物。在此情况下,可直接予以整体拍卖,而后执行被执行人的份额价款。这也符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第91条“共有财产是特定物,而且不能分割或分割有损其价值的,可以折价处理”的规定。
二、
第二种意见提出用听证或诉讼方法事先予以分割,但采用听证或诉讼方式并不能对本案房产予以实物分割。执行中,用执行听证方式对可分共有财产进行实物分割,对不可分财产通过听证方式决定予以变价分割或作价补偿,是可行的。但本案的共有财产是不可分不动产,通过听证也不能在实物上对房产予以分割。同样,通过引入诉讼方式事先分割,也无必要,不动产的变价分割并不需通过诉讼,只要通过拍卖或变卖方式即可把财产转化为金钱价值,至于该总价款中被执行人和其他共有人的份额,有约定的则按约定确定份额,无约定的则推定为均等,然后把该份额执行给权利人即可。所以第二种意见看似合理,其实有悖共有财产的分割规则,并不可行。
三、对其他共有人的权益可通过优先购买权予以保护。第二种意见的本意是在执行中不侵犯其他共有人合法权益,但按第一种意见也能保障其他共有人的合法权益。关于按份共有人、共同共有人对共有财产的优先购买权,我国法律均有明确的规定,如最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条规定,共同共有财产分割后,如出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应予以支持。对此,执行中处置共有财产均应严格遵守。就具体方式而言,则可在对共有房产予以拍卖前三日内,通知其他共有人有同等条件下的优先购买权,当然,通知应以可能通知为前提。这样,对其他共有人的权益也可以得到保护。
4w浏览
拍卖夫妻共同财产
10w+浏览2024-10-07
共有产权房产查封能否拍卖
在面对自己的合法权益被侵害的时候,我们就需要运用法律来保护自己的权益。如果您的合法权益正在遭受侵害,那么可以通过本篇文章了解的法律知识来保护自己的合法权益,希望能够对您遇到关于共有产权房产查封能否拍卖问题带来帮助。
10w+浏览
房产纠纷
夫妻一方欠债拍卖共同房产怎么办
夫妻一方负债,共同房产或遭强执,处理复杂。先辨债务是否共负,共债则依法拍卖房产偿债。个人债在某些条件下亦或影响共财,须保非负债方权益。据《民法典》,共签、追认或日常家需之债为共债;超支且非共需之债非共债,但债权人能证用于共生活、经营或共意者除外。
1w浏览2024-08-20
共同共有房产可以拍卖吗
[律师回复] 您好,关于共同共有房产可以拍卖吗这个问题,我的解答如下, 共同共有房产能否拍卖
案例
1999年,宋某向余某借款25万元,因借款期限到后,借款人宋某未按期归还,余某即向要求宋某归还借款本息。作出了由宋某归还余某借款25万元本金及相应利息的判决。判决生效后,宋某不予履行,余某向申请强制执行。另本案在诉前曾对宋某与朱某等人共有的房产一幢予以保全。该案立案执行后,告知该房屋的其他共有人朱某等人先行析产,但共有人朱某等与被执行人宋某恶意串通分割,据此,宋某仅得1%房产份额,其余99%归朱某等其他三个共有人。此分割协议经确认无效后,上述房产共有人一直借故未予析产。后执行裁定拍卖该房产,但案外人朱某等三人提出异议认为是其共有财产,致使拍卖中止。
在本案执行中,执行人员对该共有房产可予以执行无异议,但对如何处置该共有房产形成两种意见:一种意见认为,虽然房产其他共有人提出异议,但也可对宋某与朱某等人共有房产直接裁定拍卖,只要同时保护其他共有人的优先购买权即可。另一种意见则认为,对被执行人与他人共有财产直接拍卖不当,应先通过执行听证或诉讼方式分割共有房产,分割后,才可对被执行人应享有的部分财产进行强制执行,否则属程序不到位。笔者同意
第一种意见,理由如下:
一、本案的房产并不属于可分割物,强行分割有损其使用价值,应整体予以处置。理论上,共有财产的分割方法有三种:实物分割、变价分割以及折价补偿。实物分割是指在无损于共有财产价值的前提下,按各共有人的份额对共有财产进行分割,使各共有人分得应有部分。所谓变价分割即变卖、拍卖共有物将价金分配给共有人的方法。折价补偿则是共同财产由共有人中一人或数人取得时,该取得人对其他共有人予以补偿的分割方法。三种方法原则上并无先后之分,分割时,仅须斟酌各共有人之利害关系、共有物之性质及其价格、经济效用及公共利益等,以公平方法决定。但三者的适用条件、适用对象存在不同,实物分割适用对象为可分割的共有财产,而变价分割则适用于共有财产不可分的情况。所谓不可分,即分割有损共有财产价值的情形。折价补偿方法则适用于共有人中有人愿取得共有财产的条件之下。这是在民法理论上共有财产的分割方法,具体到对共有财产的执行中,也应用上述方法执行。这就要求对可分共有财产应用实物分割方法执行,对不可分、分后有损财产价值的应用变价分割或折价补偿的方法执行。本案中,共有物是宋某与朱某等人共同共有的房产,房产因其建造时各种配套设施设置的单一性,强行实物分割则有损于其用于居住的价值,应明确属于不可分物。在此情况下,可直接予以整体拍卖,而后执行被执行人的份额价款。这也符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第91条“共有财产是特定物,而且不能分割或分割有损其价值的,可以折价处理”的规定。
二、
第二种意见提出用听证或诉讼方法事先予以分割,但采用听证或诉讼方式并不能对本案房产予以实物分割。执行中,用执行听证方式对可分共有财产进行实物分割,对不可分财产通过听证方式决定予以变价分割或作价补偿,是可行的。但本案的共有财产是不可分不动产,通过听证也不能在实物上对房产予以分割。同样,通过引入诉讼方式事先分割,也无必要,不动产的变价分割并不需通过诉讼,只要通过拍卖或变卖方式即可把财产转化为金钱价值,至于该总价款中被执行人和其他共有人的份额,有约定的则按约定确定份额,无约定的则推定为均等,然后把该份额执行给权利人即可。所以第二种意见看似合理,其实有悖共有财产的分割规则,并不可行。
三、对其他共有人的权益可通过优先购买权予以保护。第二种意见的本意是在执行中不侵犯其他共有人合法权益,但按第一种意见也能保障其他共有人的合法权益。关于按份共有人、共同共有人对共有财产的优先购买权,我国法律均有明确的规定,如最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条规定,共同共有财产分割后,如出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应予以支持。对此,执行中处置共有财产均应严格遵守。就具体方式而言,则可在对共有房产予以拍卖前三日内,通知其他共有人有同等条件下的优先购买权,当然,通知应以可能通知为前提。这样,对其他共有人的权益也可以得到保护。
4w浏览
共同财产能拍卖吗
10w+浏览2024-11-28
房产拍卖时要注意什么?
1、不同权属状况拍卖标的的审查与前期处理。2、房地产拍卖价格的评估。3、房地产拍卖登记及相关费用、税费。
10w+浏览
房产纠纷
离婚后一方不同意拍卖房产怎么办
1w浏览2025-01-05
共同共有房产可以拍卖吗
[律师回复] 您好,关于共同共有房产可以拍卖吗这个问题,我的解答如下, 共同共有房产能否拍卖
案例
1999年,宋某向余某借款25万元,因借款期限到后,借款人宋某未按期归还,余某即向要求宋某归还借款本息。作出了由宋某归还余某借款25万元本金及相应利息的判决。判决生效后,宋某不予履行,余某向申请强制执行。另本案在诉前曾对宋某与朱某等人共有的房产一幢予以保全。该案立案执行后,告知该房屋的其他共有人朱某等人先行析产,但共有人朱某等与被执行人宋某恶意串通分割,据此,宋某仅得1%房产份额,其余99%归朱某等其他三个共有人。此分割协议经确认无效后,上述房产共有人一直借故未予析产。后执行裁定拍卖该房产,但案外人朱某等三人提出异议认为是其共有财产,致使拍卖中止。
在本案执行中,执行人员对该共有房产可予以执行无异议,但对如何处置该共有房产形成两种意见:一种意见认为,虽然房产其他共有人提出异议,但也可对宋某与朱某等人共有房产直接裁定拍卖,只要同时保护其他共有人的优先购买权即可。另一种意见则认为,对被执行人与他人共有财产直接拍卖不当,应先通过执行听证或诉讼方式分割共有房产,分割后,才可对被执行人应享有的部分财产进行强制执行,否则属程序不到位。笔者同意
第一种意见,理由如下:
一、本案的房产并不属于可分割物,强行分割有损其使用价值,应整体予以处置。理论上,共有财产的分割方法有三种:实物分割、变价分割以及折价补偿。实物分割是指在无损于共有财产价值的前提下,按各共有人的份额对共有财产进行分割,使各共有人分得应有部分。所谓变价分割即变卖、拍卖共有物将价金分配给共有人的方法。折价补偿则是共同财产由共有人中一人或数人取得时,该取得人对其他共有人予以补偿的分割方法。三种方法原则上并无先后之分,分割时,仅须斟酌各共有人之利害关系、共有物之性质及其价格、经济效用及公共利益等,以公平方法决定。但三者的适用条件、适用对象存在不同,实物分割适用对象为可分割的共有财产,而变价分割则适用于共有财产不可分的情况。所谓不可分,即分割有损共有财产价值的情形。折价补偿方法则适用于共有人中有人愿取得共有财产的条件之下。这是在民法理论上共有财产的分割方法,具体到对共有财产的执行中,也应用上述方法执行。这就要求对可分共有财产应用实物分割方法执行,对不可分、分后有损财产价值的应用变价分割或折价补偿的方法执行。本案中,共有物是宋某与朱某等人共同共有的房产,房产因其建造时各种配套设施设置的单一性,强行实物分割则有损于其用于居住的价值,应明确属于不可分物。在此情况下,可直接予以整体拍卖,而后执行被执行人的份额价款。这也符合最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第91条“共有财产是特定物,而且不能分割或分割有损其价值的,可以折价处理”的规定。
二、
第二种意见提出用听证或诉讼方法事先予以分割,但采用听证或诉讼方式并不能对本案房产予以实物分割。执行中,用执行听证方式对可分共有财产进行实物分割,对不可分财产通过听证方式决定予以变价分割或作价补偿,是可行的。但本案的共有财产是不可分不动产,通过听证也不能在实物上对房产予以分割。同样,通过引入诉讼方式事先分割,也无必要,不动产的变价分割并不需通过诉讼,只要通过拍卖或变卖方式即可把财产转化为金钱价值,至于该总价款中被执行人和其他共有人的份额,有约定的则按约定确定份额,无约定的则推定为均等,然后把该份额执行给权利人即可。所以第二种意见看似合理,其实有悖共有财产的分割规则,并不可行。
三、对其他共有人的权益可通过优先购买权予以保护。第二种意见的本意是在执行中不侵犯其他共有人合法权益,但按第一种意见也能保障其他共有人的合法权益。关于按份共有人、共同共有人对共有财产的优先购买权,我国法律均有明确的规定,如最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条规定,共同共有财产分割后,如出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应予以支持。对此,执行中处置共有财产均应严格遵守。就具体方式而言,则可在对共有房产予以拍卖前三日内,通知其他共有人有同等条件下的优先购买权,当然,通知应以可能通知为前提。这样,对其他共有人的权益也可以得到保护。
4w浏览
法院拍卖房产能拍卖夫妻共同财产吗
10w+浏览2023-09-08
顶部
法律咨询顾问
法律咨询顾问 发来一条私信

您好,您的法律问题还没有找到满意的答案吗?可以直接私信我单独沟通哦。

温馨提示
浏览更多,不如直接问律师
律图法律咨询 24h在线
18万+

认证律师

15亿+

普法人次

9

最快响应

南京156****2616用户2分钟前已提交咨询
徐州180****4246用户3分钟前已获取解答
淮安177****9590用户3分钟前已提交咨询
宿迁188****3634用户2分钟前已获取解答
常州178****2068用户2分钟前已提交咨询
镇江156****3259用户2分钟前已获取解答
南京156****2616用户2分钟前已提交咨询
徐州180****4246用户3分钟前已获取解答
淮安177****9590用户3分钟前已提交咨询
宿迁188****3634用户2分钟前已获取解答
常州178****2068用户2分钟前已提交咨询
镇江156****3259用户2分钟前已获取解答
南京156****2616用户2分钟前已提交咨询
徐州180****4246用户3分钟前已获取解答
淮安177****9590用户3分钟前已提交咨询
宿迁188****3634用户2分钟前已获取解答
常州178****2068用户2分钟前已提交咨询
镇江156****3259用户2分钟前已获取解答
立即咨询(问题解决率99%) 推荐使用

继续换一换

请向右滑动验证