买商品房时要怎样确定违约责任
- 律师解析
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购买商品房确定违约责任要注意：
1.查看合同条款：
明确双方约定的违约情形及责任承担方式，像逾期交房、逾期办证等违约行为的处理，通常会约定违约金数额或计算方式。
2.关注违约方过错程度：
若因不可抗力等免责事由违约，可依法律规定减轻或免除责任。
3.重视实际损失认定：
违约造成的损失含直接损失和可得利益损失等，受损方要提供证据证明。
4.留意违约金调整条款：
若约定违约金过高或过低，可请求法院或仲裁机构调整。
总之，确定违约责任关键是仔细审查合同约定，结合法律规定明确自身权益，这样在出现违约情况时能合理维护利益。
比如，签订合同前仔细看条款，交房时发现逾期，按合同约定追究责任；
遭遇不可抗力导致违约，依据法律规定处理；
因违约受损，准备好证据主张赔偿；
违约金不合理时，通过合法途径调整，保障自身权益。
案情回顾:
小许与某开发商签订商品房买卖合同。交房时，小许发现开发商逾期交房。合同中明确约定了逾期交房的违约情形及违约金计算方式。开发商称逾期是因不可抗力所致，不应承担责任。小许认为这并非不可抗力，要求开发商按合同支付违约金。同时，小许因开发商逾期交房产生了实际损失，但开发商认为违约金已足够赔偿，不同意额外补偿。
案情分析:
1、根据合同约定，明确了逾期交房属于违约行为，应按约定承担责任。需查看合同对违约情形及责任承担方式的具体规定。
2、判断开发商提出的不可抗力是否成立，若成立可依法律规定减轻或免除责任，不成立则需承担违约责任。
3、小许需提供证据证明因逾期交房造成的实际损失，包括直接损失和可得利益损失等。
4、若小许认为约定的违约金不能弥补损失，或开发商认为违约金过高，可请求法院或仲裁机构调整。
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