租期没到违约金要怎样算
- 律师解析
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1.合同有约定时的违约金计算
违约金的计算方式一般依据合同约定。
当合同中对违约金有明确规定时，就按照合同条款来执行。
例如，合同约定以未履行租期的租金比例计算违约金。
若月租金是5000元，剩余租期还有3个月，且约定违约金为未履行租期租金的20%，那么违约金的计算就是5000×3×20%，得出的结果是3000元。
2.合同无约定时的违约金确定
要是合同没有约定违约金，那就根据实际损失来确定。
实际损失一般包含两方面，一是直接损失，比如房东提前收回房屋后，再次出租前会有空置期，这期间的租金损失就是直接损失；
二是可得利益损失，像预期的租金收益等。
在这种情况下，法院会综合各种因素，如违约的严重程度、双方的过错情况等，来合理判定违约金的数额。
这样做是为了平衡双方的利益，遵循公平原则，让违约方承担与违约行为相匹配的责任。
案情回顾:
小朱与小李签订房屋租赁合同，约定月租金5000元，租期一年。小李在租了9个月后，因个人原因要提前退租。合同中约定违约金按未履行租期租金的20%计算。小朱认为应按合同执行，小李觉得违约金过高，想按自己提前退租给小朱造成的实际损失赔偿，双方产生争议。
案情分析:
1、合同有明确的违约金计算方式，按照法律规定，应优先依照合同约定执行。本案中依合同计算违约金为5000×3×20%=3000元。
2、若小李能证明约定的违约金过分高于实际损失，可请求法院调整。法院会综合考量小朱的直接损失如房屋空置期损失、可得利益损失如预期租金收益等，遵循公平原则判定违约金数额。
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