房屋租赁合同解约有啥要求
- 律师解析
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房屋租赁合同的解约方式主要分为约定解约和法定解约两种。
约定解约
在签订房屋租赁合同时，双方可以事先约定好解约条件。
当这些条件达成时，一方或双方就能够行使约定解除权来终止合同。
例如，合同里明确规定，要是承租方连续3个月没有缴纳租金，出租方就有权利解除合同。
法定解约
依据《民法典》，法定解约存在几种常见情形：
1.因不可抗力导致合同目的无法实现，双方都可以解除合同。
比如房屋遭遇地震，严重毁损到无法居住的程度。
2.在合同履行期限还没到的时候，若一方明确表示或者通过自身行为表明不会履行主要债务，另一方可以解除合同。
3.一方拖延履行主要债务，在经过催告后，在合理的时间内仍然没有履行，对方有权解除合同。
像承租方多次被催告后，还是不支付租金。
4.一方拖延履行债务或者有其他违约行为，导致合同目的不能实现。
例如出租方交付的房屋存在重大安全隐患，根本无法正常使用。
解约方需要通知对方，合同自通知到达对方时解除。
案情回顾:
小何将房屋出租给小李，租赁合同约定若承租方连续3个月未交租金，出租方可解除合同。租赁期间，小李连续4个月未支付租金，小何多次催告无果。同时，房屋因地震部分毁损，小李认为无法居住，要求解除合同，小何则坚持按约定，以小李未交租金为由解约。双方为此产生争议。
案情分析:
1、从约定解约来看，合同明确约定承租方连续3个月未交租金出租方可解约，小李连续4个月未交租金，小何可行使约定解除权。
2、从法定解约来看，房屋因地震毁损，符合因不可抗力致使合同目的不能实现的情形，双方均有法定解约权。解约方需通知对方，合同自通知到达时解除。
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