买卖不破租赁适用有何瑕疵
- 律师解析
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1.若房屋在出租前已被法院依法查封，即便所有权转移，新所有权人不受“买卖不破租赁”约束。
因为查封限制了房屋流转。
2.租赁房屋违反房屋使用条件强制规定致合同无效，不适用该规则。
如违法建筑出租后所有权变动，新所有权人不受约束。
3.租赁合同约定排除“买卖不破租赁”且不违法，也不适用。
实际应用时要全面审查，准确判断适用条件，避免纠纷。
案情回顾:
小朱将自己的房屋出租给小李，签订了租赁合同。之后小朱因债务纠纷，该房屋在出租前就被法院依法查封，随后小朱将房屋卖给了小胡。小李认为根据买卖不破租赁原则，自己可以继续使用房屋，而小胡则以房屋被查封为由，认为不受该原则约束，要求小李搬离，双方因此产生争议。
案情分析:
1、根据相关法律规定，若房屋在出租前已被人民法院依法查封，即便房屋所有权发生转移，新的所有权人也不受买卖不破租赁规则的约束。本案中房屋在出租前已被查封，所以小胡的主张有法律依据。
2、小李认为可继续使用房屋的观点不符合法律规定的买卖不破租赁适用条件，其要求不应得到支持。在实际中，适用买卖不破租赁需全面审查相关情况，避免产生误解和纠纷。
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