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房屋租赁合同违约金应该如何赔

#房屋租赁 最新修订 | 2025-07-17
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朱瑞雷律师
朱瑞雷律师在线
北京市盈科律师事务所/高级合伙人
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律师解析
1.合同约定违约金的,按约定执行。
但约定过高或过低,可请求调整。
违约金过分高于损失,可请求法院或仲裁机构减少;
过分低于损失,可请求增加。
2.合同未约定违约金,违约方要赔偿守约方实际损失,含直接损失和可得利益损失,需守约方举证。
3.确定赔偿时,遵循公平和诚实信用原则,结合合同履行、当事人过错等综合判断。

案情回顾:

小朱将房屋出租给小李,双方签订了房屋租赁合同。合同履行过程中,小李提前退租构成违约。合同明确约定了违约金数额,但小朱认为该数额过低,无法弥补自己的损失,小李则觉得约定的违约金过高。而另一租户小胡与房东小静签订的租赁合同未约定违约金,小胡违约提前退租,小静要求小胡赔偿因违约造成的损失,小胡对损失金额存在异议。

案情分析:

1、对于小朱与小李的情况,因合同明确约定了违约金数额,若小朱能证明约定违约金过分低于其遭受的损失,可请求法院或仲裁机构增加;若小李能证明约定违约金过分高于小朱的损失,也可请求适当减少。
2、对于小胡与小静的情况,由于合同未约定违约金,小静作为守约方需举证证明因小胡违约所遭受的实际损失,包括直接损失和可得利益损失。在确定赔偿时,应遵循公平和诚实信用原则,结合合同履行情况、当事人过错程度等综合判断。
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