法律规定的房屋互换如何交税

最新修订 | 2024-08-05
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王淳律师
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专家导读 主要需要缴纳的税费有:营业税:5.5%按评估价计。交易费:1%的成交价,买卖双方各付一半。契税:3%的成交价。个人所得税:有利润的按评估价的2%计[属企事业单位或卖价(指评估价)低于原购买价的免收。
法律规定的房屋互换如何交税

一、法律规定的房屋互换如何交税

房地产交换,从其性质和属性来说,仍是不同程度的房地产交易行为,因为它涉及到所有权或者使用权的变更,而且必须交纳有关交易税费。主要需要缴纳的税费有:

1.营业税:5.5%按评估价计(卖方)。

2.交易费:1%的成交价(买卖双方各付一半)。

3.契 税:3%的成交价[未交纳的由买方付(含单位购房)]。

4.个人所得税:有利润的按评估价的2%计[属企事业单位或卖价(指评估价)低于原购买价的免收]。

5.土地增值税:按评估价的0.7%计(该房地产居住超五年的免交,居住未满五年的个人要交纳,单位免交)。

6.测绘费:50m2 以下112元,100m2 以下160元,200m2 以下208元,200m2 以上每增加100 m2 收48元(买方)。

7.办证工本费:每证3元。

8.补交地价:1990年至1992年6月为94元/ m2,1989年12月之前为142元/ m2—800元/ m2(大概)。

9.土地管理费:8元/ m2(补交地价者免交)。

10.土地使用权转让登记费100元,房产登记费70元。

房产置换是需要缴税的,主要是契税、交易费、贴花、产权登记费都是需要交的。

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条第一款的规定:

1、土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税。

2、个人以房换房除契税外还涉及营业税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税等6个税种及教育费附加和地方教育费。交换双方按照各自房产的评估价格计算交纳印花税、营业税、个人所得税、城市维护建设税及教育费附加和地方教育费由卖房者缴纳。

3、具体的征收办法请到产权交易市场的地税征收窗口咨询。

二、互换房屋是否属于房屋交易

房产互换以前在我国是以房屋使用权的交换开始的,当时人们主要是以生活方便、工作就近来达到互便互利的目的。到了今天,房地产互换不再是单纯的使用互换,房屋的使用权可以互换,其所有权也可以互换。房地产互换,从其性质和属性来说,仍是不同程度的房地产交易行为,因为它涉及到所有权或者使用权的变更,而且必须交纳有关交易税费。现实中有三类互换房屋,其关键点有:

1、使用权房屋之间的互换

关键在于产权人是否同意,如公房互换必须由国家经营出租单位同意办理。其次,超面积或明显收益一方,按自愿协商原则对另一方进行补偿。

2、房屋所有权与使用权之间的互换

关键在于分清所有权性质。房屋所有权变更一方按照正常买卖程序,到房地产管理单位办理交易过户手续,正常纳税,使用权不折抵价格。使用权需变更一方,到该房屋所有权人处申请变更,并需经该所有权人同意才能成交。

3、房屋所有权之间的交换

在这里关键是掌握交换价值对等与否。按照我国管理法规,交换产权房屋如经评估审定,价格相等则免交契税。如若交换产权房屋双方价值不等,根据国家有关契税条例,交换双方房屋价值差额,即价值高房屋价格减去价值低房屋价格,应该上交契税及其他有关税收。房地产互换不是简单的户权人或使用人名字的互换,只有掌握了有关法规,才利于互换双方的谈判,使双方能够真正按需各得其房。

对于房屋互换的交税方式,是按照房屋交易的收税标准计算的。只不过有些费用是可以房屋交换双方共同承担的,那么就不同于在购买房屋时只是由买方承担的,或者是卖方承担。房屋交换的时候,最终还是需要看交换双方协议的结果为准。

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