商品房买卖司法解释惩罚性赔偿的依据是什么?

最新修订 | 2024-02-20
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专家导读 商品房买卖中惩罚性赔偿的司法解释依据是:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,根据该规定的认定,对于商品房买卖过程中需要进行惩罚性赔偿的种类有五种,具体情况应当结合实际来进行赔偿。

商品房买卖司法解释惩罚性赔偿的依据是什么?

一、商品房买卖中惩罚性赔偿的司法解释依据是什么?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条:

1、具有下列情形之一,导致商品方买卖合同不能实现,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

2、出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

二、惩罚性赔偿适用条件:

(1)只有“商品房买卖合同”才适用“惩罚性赔偿”,集资房二手房、房改房等纠纷不适用;

(2)只有当出卖人恶意违约或欺诈才适用“惩罚性赔偿”;

(3)当欺诈行为导致合同无效或被撤销、解除,适用惩罚性赔偿,即只有当买受人无法取得房屋时才可要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

三、特别适用惩罚性赔偿规则的情形

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条中规定:

(1)出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;

(2)合同没有约定或者约定不明确的,房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

商品房买卖过程中,双方都应当严格遵守相关法律规定,并就有关情况签订合同来进行合法的认定,但如果出现一方违约或者其它情况的,则需要进行惩罚性赔偿,具体情况应当结合实际来进行处理,由行政机关根据调查取证的情况来进行认定。

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1、本条只适用于欺诈行为. 经营者故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。包括质量欺诈(以假充真、以次充好、假牌)、价格欺诈(谎报原价、谎称最低价)、数额欺诈(计量器做假、缺斤短两)。常见的欺诈行为有以伪劣商品冒充名牌商品,以假皮货冒充真皮货,以残次品伪装为正品,以假降价招揽顾客等。
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3、增加赔偿金额不足500元的,赔偿500元。
如,消费者花三元钱买了一盒烟,打开一看是假烟,没有烟味,白菜叶子味,不能抽,买烟老板应该赔偿消费者三元购烟款,再赔偿消费者500元。
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经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的,为五百元。法律另有规定的,依照其规定。
1、本条只适用于欺诈行为. 经营者故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。包括质量欺诈(以假充真、以次充好、假牌)、价格欺诈(谎报原价、谎称最低价)、数额欺诈(计量器做假、缺斤短两)。常见的欺诈行为有以伪劣商品冒充名牌商品,以假皮货冒充真皮货,以残次品伪装为正品,以假降价招揽顾客等。
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首先,从违约金的数额来看,惩罚性的违约金设定时并不考虑违约后可能造成的经济损失,其数额必然与实际损失不完全符合。补偿性违约金在设定时需考虑违约后可能造成的经济损失,而且在补偿性违约金条款过高时,法院应根据违约造成的实际损失额作适当的减少。
其次,由于补偿性违约金宗旨在弥补违约后所造成的损失,因而受害人在请求支付补偿性违约金的同时,不能另行请求债务人赔偿损失;而惩罚性违约金旨在对违约行为进行惩罚,因此不能代替损害赔偿的作用,受害人除请求支付惩罚性违约金外,还可以要求赔偿损失。
再次,补偿性违约金的支付要考虑实际损失,如果违约未造成实际损失,则违约当事人有权要求减免;而惩罚性违约金一般不考虑实际损失。在司法实务中,应就违约的不同形态而分别适用惩罚性违约金和补偿性违约金。合同法第114条第3款就迟延履行作出了惩罚性的特殊规定,即当事人支付违约金后还应当履行债务。迟延履行作为违约的一种形态之一,与其它违约形态相比其区别主要在于迟延履行不会产生合同全部履行的实际损失或可预期的利益损失较少,而其它违约形态则可能导致实际损失的发生或可预期的利益损失较大。因此,基于违约形态所产生的法律后果不同。
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怎样解释惩罚性赔偿,惩罚性赔偿的适用条件是什么
[律师回复] 什么是惩罚性赔偿,惩罚性赔偿的适用条件是什么
一、什么是惩罚性赔偿
新《消费者权益保护法》第五十五条修正了原《消费者权益保护法》第四十九条的规定,将假一赔一改为假一赔三。
经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的,为五百元。法律另有规定的,依照其规定。
1、本条只适用于欺诈行为. 经营者故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。包括质量欺诈(以假充真、以次充好、假牌)、价格欺诈(谎报原价、谎称最低价)、数额欺诈(计量器做假、缺斤短两)。常见的欺诈行为有以伪劣商品冒充名牌商品,以假皮货冒充真皮货,以残次品伪装为正品,以假降价招揽顾客等。
一般商品瑕疵、服务瑕疵不能要求惩罚性赔偿。
2、买一赔一改为买一赔三
原来的《消费者权益保护法》规定欺诈行为双倍赔偿,修正案该为四倍赔偿。除了赔偿消费者支付的价款外还要增加赔偿消费者支付款的三倍做为惩罚。
3、增加赔偿金额不足500元的,赔偿500元。
如,消费者花三元钱买了一盒烟,打开一看是假烟,没有烟味,白菜叶子味,不能抽,买烟老板应该赔偿消费者三元购烟款,再赔偿消费者500元。
二、惩罚性赔偿的适用条件是什么
(1)主观要件。须侵害人主观上具有恶意、在道德上可非难,也即当行为人的行为是故意的,或明显不考虑他人权益,具有严重疏忽行为和重大过失行为时,行为人才应当承担惩罚性赔偿责任。适用惩罚性赔偿有利于督促不法行为人在将来慎重行事,以免再次发生类似事件。
(2) 客观方面。不法行为人以作为或的方式实施了损害受害人合法权益的不法行为。作为的行为,就是行为人积极地实施了某些行为导致损害结果的发生;的行为,是指行为人消极地放任损害结果的发生。对于那些虽然不构成犯罪,但是又具有一定程度的社会危害性的行为应当适用惩罚性赔偿。
(3)客观要件。须确实造成了受害人的损失。这个损失既包括直接的财产损失,也包括可期待利益的损失,还应当包括非物质损害的损失(主要是精神损失)
(4)因果关系。损害结果和不法行为之间必然存在因果关系。也就是说,所发生的损害结果必须是由于不法行为人的不法行为造成的,而不是其他的原因造成的。
什么是惩罚性赔偿, 怎样解释惩罚性赔偿的适用条件
[律师回复] 什么是惩罚性赔偿,惩罚性赔偿的适用条件是什么 一、什么是惩罚性赔偿 新《消费者权益保护法》第五十五条修正了原《消费者权益保护法》第四十九条的规定,将假一赔一改为假一赔三。 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的,为五百元。法律另有规定的,依照其规定。 1、本条只适用于欺诈行为. 经营者故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。包括质量欺诈(以假充真、以次充好、假牌)、价格欺诈(谎报原价、谎称最低价)、数额欺诈(计量器做假、缺斤短两)。常见的欺诈行为有以伪劣商品冒充名牌商品,以假皮货冒充真皮货,以残次品伪装为正品,以假降价招揽顾客等。 一般商品瑕疵、服务瑕疵不能要求惩罚性赔偿。 2、买一赔一改为买一赔三 原来的《消费者权益保护法》规定欺诈行为双倍赔偿,修正案该为四倍赔偿。除了赔偿消费者支付的价款外还要增加赔偿消费者支付款的三倍做为惩罚。 3、增加赔偿金额不足500元的,赔偿500元。 如,消费者花三元钱买了一盒烟,打开一看是假烟,没有烟味,白菜叶子味,不能抽,买烟老板应该赔偿消费者三元购烟款,再赔偿消费者500元。 二、惩罚性赔偿的适用条件是什么 (1)主观要件。须侵害人主观上具有恶意、在道德上可非难,也即当行为人的行为是故意的,或明显不考虑他人权益,具有严重疏忽行为和重大过失行为时,行为人才应当承担惩罚性赔偿责任。适用惩罚性赔偿有利于督促不法行为人在将来慎重行事,以免再次发生类似事件。 (2) 客观方面。不法行为人以作为或的方式实施了损害受害人合法权益的不法行为。作为的行为,就是行为人积极地实施了某些行为导致损害结果的发生;的行为,是指行为人消极地放任损害结果的发生。对于那些虽然不构成犯罪,但是又具有一定程度的社会危害性的行为应当适用惩罚性赔偿。 (3)客观要件。须确实造成了受害人的损失。这个损失既包括直接的财产损失,也包括可期待利益的损失,还应当包括非物质损害的损失(主要是精神损失) (4)因果关系。损害结果和不法行为之间必然存在因果关系。也就是说,所发生的损害结果必须是由于不法行为人的不法行为造成的,而不是其他的原因造成的。
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(1)主观要件。须侵害人主观上具有恶意、在道德上可非难,也即当行为人的行为是故意的,或明显不考虑他人权益,具有严重疏忽行为和重大过失行为时,行为人才应当承担惩罚性赔偿责任。适用惩罚性赔偿有利于督促不法行为人在将来慎重行事,以免再次发生类似事件。
(2) 客观方面。不法行为人以作为或的方式实施了损害受害人合法权益的不法行为。作为的行为,就是行为人积极地实施了某些行为导致损害结果的发生;的行为,是指行为人消极地放任损害结果的发生。对于那些虽然不构成犯罪,但是又具有一定程度的社会危害性的行为应当适用惩罚性赔偿。
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(1)主观要件。须侵害人主观上具有恶意、在道德上可非难,也即当行为人的行为是故意的,或明显不考虑他人权益,具有严重疏忽行为和重大过失行为时,行为人才应当承担惩罚性赔偿责任。适用惩罚性赔偿有利于督促不法行为人在将来慎重行事,以免再次发生类似事件。
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