买卖不破租赁不适用哪种情况?

最新修订 | 2024-02-28
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包敬立律师
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专家导读 ?一般情况下如果是已经进行抵押的房屋;已经被查封的房屋以及是属于破产财产的房屋会不适用于买卖不破租赁的规定,如果房屋在租赁期间房屋进行了买卖时,该房屋的租赁关系也是不会取消的,那么这一条规定也是在最大程度上保障了承租人的合法权益不受到侵害。

买卖不破租赁不适用哪种情况?

一、买卖不破租赁不适用哪种情况?

具体来说,“买卖不破租赁”的例外情况大致存在以下三种:

1、先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋,不适用该原则。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

2、先查封后租赁的房屋,不能适用该原则。

查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此,其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确规定:房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。

3、属于破产财产的房屋,不适用该原则。

企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的,租赁合同在破产程序中是否可以继续履行,应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一,就是可以使未到期的债权视为已到期,也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此,租赁合同在破产程序中,存在终止履行的可能。由此判断,如果破产财产变更所有权人,则更不能适用“买卖不破租赁”原则。

通过上述分析,我们应该明白,今后在租赁或者买卖房屋时,对房屋的权属状况、抵押、查封状况应进行全面的了解,避免遭受不必要的损失。

二、相关规定

法律依据:《合同法

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

那么在租房时也是需要签订租赁合同来维护和保障自己的权益,如果在租赁的过程中房屋被所有人进行了出售或者是转让后也是不会破坏租赁关系的,这也是为了保障承租人的合法权益受到保障,同时在租赁的合同到期后承租人也是需要立即归还给出租人房屋使用权的。

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有形动产经营性租赁是否适用简易征收
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四、什么是有形动产经营性租赁有形动产经营性租赁,是指在约定时间内将物品、设备等有形动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。远洋运输的光租业务、航空运输的干租业务,属于有形动产经营性租赁。光租业务,是指远洋运输企业将船舶在约定的时间内出租给他人使用,不配备操作人员,不承担运输过程中发生的各项费用,只收取固定租赁费的业务活动。干租业务,是指航空运输企业将飞机在约定的时间内出租给他人使用,不配备机组人员,不承担运输过程中发生的各项费用,只收取固定租赁费的业务活动。
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(2)当事人一方未通知对方,径行向或反诉要求解除合同,审理后认为当事人行使合同解除权符合合同约定或法律规定的,应当判决解除合同。
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4、承租人在合同租赁期限内单方搬离租赁房屋,并主张解除合同,而出租人坚持要求继续履行合同的,如何处理?
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房屋租赁可以发生合同代理情况吗
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、房屋租赁可以发生合同代理情况吗
可以代理。
二、房屋租赁代理合同主要包括哪些内容
从实践上看,房屋租赁代理合同包括以下主要内容:
(1)委托代理事项合同中的委托代理事项应清晰明了。如是房屋出租还是承租,是增量房还是存量房,是产权房还是使用权房,是繁华地段的房屋还是比较偏僻地段的房屋等。
(2)委托代理事项的要求和标准涉及房屋出租的,委托人可以围绕出租时间、租金金额、出租宣传等对房地产经纪人提出要求,房地产经纪人也可以对代理过程中需委托人提供哪些方便提出要求,尤其要对代理完成的标准予以明确。
(3)合同履行期限合同履行期限反映了委托代理双方权利和义务的存续时效关系:履行期限一结束,双方当事人之间的权利义务关系即告终止。
(4)服务费数额、支付方式及时间合同中应明确代理完成时,委托人应支付的佣金数额。具体支付时间和方式,可以协商议定。有的是分期支付,有的是预收部分委托费,待代理完成后再结算。
(5)违约责任和纠纷解决方式委托代理双方应严格按合同规定履行义务。如果因某种原因违约,违约方应承担违约责任。具体解决方式可由双方协商议定。房地产经纪人最担心的莫过于合同履行将结束时被委托人抛弃,由委托人直接与第三人发生交易行为。对此,房地产经纪人可以在合同中约定:被委托的事项因某种原因未成功,但在以后的一定时间内交易成功,也视为本代理范围,一并收取佣金。这样约定,可以在一定程度上抑制上下家跳开房地产经纪人的做法。
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