买卖不破租赁时承租人合法转租有效吗

最新修订 | 2024-08-10
浏览10w+
王淳律师
王淳律师
执业认证 平台保障
咨询我
评分5.0分服务:4272人
专家导读 买卖不破租赁时承租人合法转租的也是会生效该原则的,在合同法中并没有规定买卖不破租赁不能适用转租赁的情况,只要是合法的转租,那么买卖不破租赁的原则也是具有法律效力的。

买卖不破租赁时承租人合法转租有效吗

一、买卖不破租赁时承租人合法转租有效吗

买卖不破租赁时承租人合法转租的也是会生效该原则的,租户是否具有转租的权利,取决于租户与房东的具体约定,建议自己再仔细审阅合同中关于是否允许转租的具体条款。

买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

司法解释第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是:

1、承认买卖不破租赁规则,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。

2、规定买卖不破租赁的两个例外:一是租赁房屋在出租前已设立抵押权,抵押权人实现抵押权,买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现,抵押权人实现抵押权,可以买到租赁房屋的所有权,并且实际占有,解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的,也不受买卖不破租赁规则的影响。

3、如果双方当事人另有约定,如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的,即约定只要卖房就解除租赁合同的,那等于约定了一个附解除条件的合同,当然不受买卖不破租赁原则的约束。

二、如何处理租赁合同转租纠纷

我国合同法第二百二十四条规定了承租人转租租赁物必须经出租人同意的法律规则。承租人未经出租人同意擅自转租的,出租人享有解除合同的权利。但是,在司法实践中,由于租赁物性质及使用的方式多种多样,非租赁合同当事人使用租赁物的情况多有发生,何种情况下非合同当事人适用租赁物构成转租实践中常常发生争议,下文围绕这些问题进行探讨,以期有利于此种案件的正确处理。

承租人在何种条件下能够对租赁物进行转租取决于法律规定的承租人享有的租赁物使用权的法律性质。租赁关系的建立方式一般是承租人通过与出租人订立租赁合同。租赁合同的履行要求转移租赁物占有,在租赁期间,承租人占有租赁物并享有租赁物的使用权,包括对租赁物的直接的占有,使用,以及直接的收益的权利。承租人取得租赁物占有的依据是租赁合同,租赁合同设定了承租人的租赁物使用权,从合同性质上来看,租赁合同属于设权合同。由于承租人占有租赁物属于非所有人对租赁物的合法占有,因此租赁物使用权类似于物权法上的他物权

综上所述,对于承租人转租租赁物的应该是得到房东的同意的,那么在该合法的转租情况下,买卖不破租赁原则也会生效,并没有法律具体规定买卖不破租赁不能适用转租赁的情况,所以是合法的。

立即免费测试 仅需1分钟
投诉/举报
免责声明:以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合,不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权,请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。
展开
本文3.2k字,预估阅读时间11分钟
浏览全文
文章速读
问题没解决? 125200人选择咨询律师
6413位律师在线平均3分钟响应99%好评
买卖不破租赁时承租人合法转租有效吗
一键咨询
  • 扬州用户3分钟前提交了咨询
    136****1320用户4分钟前提交了咨询
    苏州用户1分钟前提交了咨询
    137****4615用户3分钟前提交了咨询
    172****0173用户1分钟前提交了咨询
    宿迁用户2分钟前提交了咨询
    138****4566用户1分钟前提交了咨询
    136****6202用户1分钟前提交了咨询
    134****4333用户4分钟前提交了咨询
    163****2652用户4分钟前提交了咨询
    扬州用户1分钟前提交了咨询
    南京用户2分钟前提交了咨询
    常州用户4分钟前提交了咨询
    150****5343用户2分钟前提交了咨询
    142****2781用户3分钟前提交了咨询
  • 徐州用户3分钟前提交了咨询
    166****8332用户2分钟前提交了咨询
    168****3830用户3分钟前提交了咨询
    徐州用户2分钟前提交了咨询
    南京用户1分钟前提交了咨询
    南通用户3分钟前提交了咨询
    145****3305用户2分钟前提交了咨询
    163****8321用户3分钟前提交了咨询
    泰州用户3分钟前提交了咨询
    南通用户3分钟前提交了咨询
    宿迁用户2分钟前提交了咨询
    镇江用户1分钟前提交了咨询
    171****6221用户3分钟前提交了咨询
    宿迁用户1分钟前提交了咨询
    151****5105用户4分钟前提交了咨询

房屋买卖·推荐文章

为你推荐
徐州152****7820用户2分钟前已获取解答
南通134****8161用户2分钟前已获取解答
盐城180****5012用户1分钟前已获取解答
买卖不破租赁拍卖破租赁吗
被拍卖的财产本身就不适用于买卖不破租赁,如果不动产被法院拍卖了的话,对于受买人来说原先的租赁合同是没有法律效力的,意思就是当事人知道该不动产要被拍卖了的情况下,就不要随便在对外出租或者说是转让不动产了,这种时候已经没有制自主理的权利了。
10w+浏览
房产纠纷
先租后卖买卖不破租赁
根据法律原则,若房屋已有租约,则在租赁期内,买卖行为不得违反原租约,买方在此期间不能行使房屋使用权。租约赋予的权益优先于转让行为。待租赁期满,新购房屋者方可正式取得并行使房产的完整权益。这一原则确保了租赁关系的稳定性和承租人的合法权益。
43浏览 2024-04-07
承租人买卖不破租赁
10w+浏览2023-09-26
转租适合买卖不破租赁吗?
转租适合买卖不破租赁的规定,但是必须要满足在租赁之前的房屋并没有被房屋所有人办理抵押手续,由于抵押权是优先于买卖不破租赁的规定的,故此对于那些已经抵押的房屋,然后再转租,此时目前的租赁主体的权益就不能得到保护了。
10w+浏览
房产纠纷
房子转租是否使用买卖不破租赁
民法典规定,出租人同意转租房子的,在租赁期间,适用买卖不破租赁的规定。出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
17浏览 2024-09-19
买卖不破租赁与继承
10w+浏览2024-02-23
转租买卖不破租赁是否适用?
转租买卖不破租赁是否适用就要看是否与出租方有协商清楚这件事情,买卖不破租凭一般只会适用于承租方,一般是不适用于转租的行为,一般在处理的时候就会按实际的情况来进行办理。
10w+浏览
房产纠纷
房屋转租是否使用买卖不破租赁?
法律规定,出租人同意转租房屋的,在租赁期间,适用买卖不破租赁的规定。承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
5浏览 2024-10-27
什么是买卖不破租赁原则,如何处理租赁合同转租纠纷?
[律师回复] <br/>一、什么是买卖不破租赁原则买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁原则是应当遵守的,在城镇房屋租赁合同中同样如此。出租人和承租人订立了租赁合同,在租赁期间,出租人出卖租赁房屋,是可以的,第三人作为买受人可以买到该房的所有权,但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭,必须承认该租赁关系,不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系,构成债的转移,承租人向新的出租人交纳房租,继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的,是保护承租人的租赁权。通常认为,在一个租赁关系中,承租人是弱者,因此要给承租人更多的保障,因此,即使出租人把房子卖了,租赁关系仍然存在,买受人不可以破坏这个合同租赁关系。司法解释第二十条规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:<br/>(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;<br/>(二)房屋在出租前已被人民依法查封的。”这里规定的规则是:<br/>1、承认买卖不破租赁规则,“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。<br/>2、规定买卖不破租赁的两个例外:一是租赁房屋在出租前已设立抵押权,抵押权人实现抵押权,买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现,抵押权人实现抵押权,可以买到租赁房屋的所有权,并且实际占有,解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民依法查封的,也不受买卖不破租赁规则的影响。<br/>3、如果双方当事人另有约定,如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的,即约定只要卖房就解除租赁合同的,那等于约定了一个附解除条件的合同,当然不受买卖不破租赁原则的约束。<br/>二、如何处理租赁合同转租纠纷我国合同法第二百二十四条规定了承租人转租租赁物必须经出租人同意的法律规则。承租人未经出租人同意擅自转租的,出租人享有解除合同的权利。但是,在司法实践中,由于租赁物性质及使用的方式多种多样,非租赁合同当事人使用租赁物的情况多有发生,何种情况下非合同当事人适用租赁物构成转租实践中常常发生争议,下文围绕这些问题进行探讨,以期有利于此种案件的正确处理。承租人在何种条件下能够对租赁物进行转租取决于法律规定的承租人享有的租赁物使用权的法律性质。租赁关系的建立方式一般是承租人通过与出租人订立租赁合同。租赁合同的履行要求转移租赁物占有,在租赁期间,承租人占有租赁物并享有租赁物的使用权,包括对租赁物的直接的占有,使用,以及直接的收益的权利。承租人取得租赁物占有的依据是租赁合同,租赁合同设定了承租人的租赁物使用权,从合同性质上来看,租赁合同属于设权合同。由于承租人占有租赁物属于非所有人对租赁物的合法占有,因此租赁物使用权类似于物权法上的他物权。但是,承租人对租赁物的使用权受到出租人意思的限制,而与物权法定原则下法律规定的他物权的权利内容具有显著的不同的特点。物权法定,排斥当事人的意思,即通过当事人的约定设定物权的种类和权利的内容。赁物使用权则是通过合同约定来确定其内容的,租赁的用途、期限、租金及其支付期限和方式、租赁物的维修等均由当事人自行约定,这与他物权具有显著区别。由于租赁物由非所有人的承租人占有这一显著特征与他物权具有一致性,法律上赋予了租赁使用权类似他物权的法律效力,如规定了买卖不破租赁的规则及出租人出卖房屋时承租人享有优先购买权等。可以说租赁物使用权属于一种准物权,即租赁物使用权的内容虽由当事人约定,但具有部分他物权的法律效力。正是基于租赁物的此种性质,各国法律大都有关于禁止承租人擅自转租的规定。但也有的法律规定,转租是否合法,要看是否经过出租人的同意,出租人同意的,转租视为合法,出租人不同意的,转租即为违法。我国关于转租的规定与这些各国的规定相似,允许在出租人同意的前提下由承租人对租赁物进行转租。这种对转租的限制,目的在于防止租赁过程中承租人对租赁物的占有使用方式超出出租人的意思,妨碍出租人对租赁物的所有权。但从法律性质上来看,转租是对租赁物的一种处分行为。因此,无论对租赁物及出租人的利益是否有超出原租赁合同的影响,都应当尊重出租人的意思。毕竟出租人享有租赁物的所有权,如果没有出租人的同意,会形成一种超出出租人的意思之外的对物的使用,面临的将是新的使用人对租赁物的使用,无论是对租赁物的风险还是出租人面临的市场机遇都会受到一定影响。因此这种对租赁物的处分只有出租人才享有,法律规定转租需经出租人的同意实际上是保证所有权不受到侵害的一种方式。租赁合同是承租人取得租赁物使用权的合同,承租人既是租赁合同的主体,同时也是租赁物使用权的主体,承租人使用租赁物应当属于租赁合同履行的基本要求。租赁合同履行的基本要求是承租人与使用人的同一,这也是审查是否构成转租的基本标准。转租从主体的同一性来看,实际上是承租人与租赁物的使用人的分离,即租赁合同的承租人与租赁物的使用人不是同一人。如果租赁物的使用人是承租人以外的第三人,毫无疑问构成转租。实践中,租赁物的性质各有不同,使用租赁物的方式也多种多样,并不能简单地将非承租人使用租赁物一律认定为转租。我国合同法第二百三十四条规定承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。该条就是对用于生活的房屋个人承租而将其共同居住的人视为共同的承租人的一个明确的规定。对于动产生活租赁,承租人是个人使用还家庭使用,实际上出租人不易控制也很难知晓,从法律上禁止个人租赁的生活性动产在家庭成员之间的使用是无法做到的。因此,共同生活的人使用租赁物应当属于合法的,不构成转租。
440浏览
买卖不破租赁承租人与次承租人
10w+浏览2023-09-12
买卖不破租赁转租是否适用?
买卖不破租赁转租可以适用,只要转租合同经过双方同意,表示有效的,就可以同样用于买卖不破租赁这个原则。在房子进行买卖后,新的房东和承租人签订房屋租赁合同,形成租赁关系。当然,如果转租没有经过原房东同意,这种行为无效。
10w+浏览
房产纠纷
房屋转租是否使用买卖不破租赁?
法律规定,出租人同意转租房屋的,在租赁期间,适用买卖不破租赁的规定。 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。
31浏览 2024-09-28
请问一下房屋转租是否使用买卖不破租赁
[律师回复] 法律规定,出租人同意转租房屋的,在租赁期间,适用买卖不破租赁的规定。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;【法律依据】<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;《中华人民共和国民法典》第七百一十六条 <br/>,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;《中华人民共和国民法典》第七百一十七条,承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。
414浏览
买卖不破租赁承租人入住
10w+浏览2024-03-04
买卖不破租赁合同能否转租
买卖不破租赁合同能否转租取决于租客和原房东之间所签订的租赁合同,因为,虽然存在着买卖不破租赁的这种关系,但是新产权人不能在一开始就强制性的要求和租客变更租赁合同,原租赁合同当中如果约定不能随便转租的话,租客随意转租就是违约。
10w+浏览
房产纠纷
房屋转租是否使用买卖不破租赁
民法典规定,出租人同意转租房屋的,在租赁期间,适用买卖不破租赁的规定。出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
48浏览 2025-01-13
买卖不破租赁承租人不搬
10w+浏览2024-02-27
律图 > 法律知识 > 房产纠纷 > 房屋买卖 > 买卖不破租赁时承租人合法转租有效吗
仅需1分钟,快速了解自身风险
立即试试 限时免费
顶部
温馨提示
浏览更多,不如直接问律师
律图法律咨询 24h在线
18万+

认证律师

15亿+

普法人次

9

最快响应

苏州135****6137用户2分钟前已提交咨询
扬州156****4650用户3分钟前已获取解答
泰州135****1810用户4分钟前已提交咨询
立即咨询(问题解决率99%) 推荐使用

继续换一换