买卖不破租赁先抵押后租赁适用吗

[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于 第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及 第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为 第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于 第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及 第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为 第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 您好，关于买卖不破租赁适用动产吗这个问题，我的解答如下, 买卖不破租赁在一般情况下是不适用于动产的。其理由如下：
第
一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
第
二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
第
三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
第
四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
根据《合同法》
第二百二十九条　所有权变动后的合同效力
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条　优先购买权
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 我国《合同法》第229条亦规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
我国合同法对买卖不破租赁原则的规定较为笼统，并没有对买卖不破租赁原则适用的条件作出明确的规定，缺乏对善意物权人和债权人的有效保护。然而，从我国其他相关的法律法规中却可以看出某种买卖不破租赁原则适用条件的端倪。比如我国《城市房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”从这些相关的法律法规中，我们可以发现，立法者在对买卖不破租赁原则的适用条件问题上采取的是折中主义的立场，既没有完全肯定买卖不破租赁原则，也没有确立登记对抗原则，而是将二者综合起来，采取了登记备案的做法。其立法初衷是希望既可以能够通过登记备案让租赁合同达到公示的目的，又可以以此保障承租人的权利。
第一种可以适用买卖不破租赁原则的情形应该是租赁合同合法有效且必须进行登记。因为根据民法原理，物权的变动必须符合公示原则，也就是应该以可被外部所查知的方式表现出来，只有这样，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。租赁权作为一种物权化了债权，必须经过登记公示才能具有公信力，才能对抗
第三人。合法有效的租赁合同经过登记后，承租权具有对抗效力，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。
第二种情形，如果承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知了租赁物的买受人(新所有权人)时，租赁合同是否继续有效呢本来，按合同的相对性原理，合同不能约束相对人之外的第三人，但法律另有规定的除外，这就是涉他合同，如人身保险合同，就可以为第三人设定权利义务。从本质上讲，租赁合同中的买卖不破租赁条款也属于涉他合同，原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)和承租人可以为租赁物的买受人(新所有权人)设定“在该租赁物的所有权转移后，该租赁合同在买受人和承租人之间继续有效”的权利和义务，因此，当承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知租赁物的买受人(新所有权人)后，如果买受人还继续向出租人(租赁物的原所有权人)购买该租赁物，那么，可以视为租赁物的买受人(新所有权人)已经默认了租赁合同中买卖不破租赁条款的效力，因为他已经预见到这样的后果却还愿意买受租赁物，说明他对租赁物已经出租且未到期这一事实持无所谓的态度，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。

[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于 第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及 第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为 第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 房屋抵押给银行在先，租赁合同在后，租赁合同是有效的。但是，如果银行行使抵押权，向拍卖房屋，租赁合同随时可以解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民依法查封的。

[律师回复] 根据物权法的一般原理，房屋抵押权的设立不以房屋的占有为要件，而房屋所有权人为实现物尽其用的目的，往往会在设立抵押权的同时设立房屋租赁权，租赁人基于租赁合同享有要求出租人交付房屋并占有使用房屋的权利。两种权利平时相安无事，但是债务人不能清偿到期债务，房屋抵押权人要求实现抵押权时，必然涉及对涉租抵押物的处分、占有、使用，此时租赁权和抵押权势必产生冲突。此时我们不能简单基于以“物权优于债权”的原则来处理，因为租赁权作为一种“物化”的债权承载着法律保护弱者权利的理念，但是如果完全照搬房屋租赁优先权原则，那将会造成对抵押权的侵犯。

[律师回复] 是否适用，法院查封是否在租赁之前

[律师回复] 抵押不破租赁的法定条件：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有。 《民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

[律师回复] 对于租赁抵押物的承租人是否享有优先购买权这个问题，解答如下, 所谓承租人的优先购买权，是指公民、法人作为承租人时，如果出租人出卖其出租物，在同等条件下，承租人享有的优先于第三人购买的权利。其特征：　　（1)基于法律的规定；　　（2)是一种物权性质的请求权；　　（3)是一种附条件的形成权。即优先购买人依自己一方的意思，形成以出租人与第三人同等条件为内容的契约，无须出租人的承诺；　　（4)具有专属性。此权利仅属于承租人本身。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 当房屋的出租人和承租人双方签订了房屋租赁合同之后，可以从这4个方面审查这个房屋租赁合同是否具有相应的法律效力。 (1)合同的主体 即房屋的出租人与承租人是否具备民事行为能力，出租人是否为出租房屋的所有人或合法使用权人等。 (2)房屋的本身 根据我国相关法律、法规的规定，有下列情形之一的房屋是不得出租的：未依法取得房屋所有权证的司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的共有房屋未取得共有人同意的权属有争议的属于违法建筑的不符合安全标准的已抵押，未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的我国有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 (3)房屋租赁合同的内容 当某些房屋租赁合同所约定的违约金过高，或者出租人明知承租人用租来的房屋进行违法犯罪活动时，这样的房屋租赁合同均是无效的，不受法律保护，租金依法没收。 (4)登记备案情况 我国相关法律明确规定：“房屋租赁当事人在签订房屋租赁合同后，房屋租赁成为事实之前，应向当地房产管理部门办理相关登记备案手续。。

[律师回复] 依据我国相关法律的规定，小额贷款公司倒闭的，抵押人可以与贷款公司协商提前偿还债务，解除车辆抵押，取回车辆的所有权。
《中华人民共和国担保法》
第五十三条　债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿协议不成的，抵押权人可以向人民提讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

[律师回复] 对于抵押权在先租赁权在后该保证谁的利益这个问题，解答如下, 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《解释》)第七十九条第一款规定：“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。”也就是有登记公示的效力较高。然而按照物权效力的一般原理，同一财产上抵押权与质权并存时，由于抵押权和质权均为担保物权，抵押权和质权具有相同的效力，原则上应以抵押权和质权设定的先后顺序受偿，抵押权和质权顺序相同的，按照抵押权和质权各自担保的债权比例清偿。司法解释的目的主要是防止出质人和质权人串通改变设质时间而损害抵押权人的利益，这种考虑有一定道理，但不能以牺牲物权法的基本原理为代价，对此可以通过其他途径救济，如以恶意串通为由宣告双方的行为无效，或撤销双方的变更行为等。但是现行法律没有明确解决这个问题是，判决都是会按照最高院的解释处理。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十九条
同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿。

[律师回复] 律师解答： 破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。 在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。 其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。 如果还有其他问题，直接向我咨询即可。

[律师回复] 尽管建设部出台的《城市房屋租赁管理办法》规定，出租房屋应当进行备案登记，但是根据合同法及其司法解释的规定，不违反法律和行政法规的强制性规定的合同是具有法律效力的，而《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章，不是法律和行政法规，对其的违反，只构成行政违规，而不能据此认定合同无效。
城市房地产管理法第五十三条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
根据上述规定可知，我国实行房屋租赁登记备案制度，是否登记不影响租赁合同的生效。租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易(包括出租)或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。
根据司法解释第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。
未办理备案登记不影响合同的效力，应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋，承租人交付租金，合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案，主要是便于管理的需要，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，在理论上属于对抗要件主义，不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。

[律师回复] 解答如下, 抵押合同是债务人以财务作为抵押向债权人抵押担保而签订的合同，也是债权人在债务人不能履行还款义务时用来维护合法权益的重要保障。
因此，除极少数抵押物外，法律对抵押合同实行登记生效制度。中国《担保法》规定：土地使用权用权、房产、林木、运输工具、企业设备作为抵押物应到有关部门办理登记手续。
办理抵押物登记的部门如下：
(1)以无地上定着物的土地使用权用权抵押的，为该发土地使用权证书的土地管理部门;
(2)以城市房地产或者乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;
(3)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;
(4)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输业的登记部门;
(5)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
此规定表明，凡以上述物品作为抵押物的，物抵合同的登记是合同成立的法定程度和必要条件，应登记而未登记的合同抵押不生效。对于法律未明确要求登记的，则不经登记合同也能成立。
《中华人民共和国物权法》第十五条
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

[律师回复] 不可以。债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。

[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。

[律师回复] 您好，关于承租人破产的，租赁物属于破产财产吗？这个问题，我的解答如下, 租赁物的所有权自出卖人将租赁物交付给承租人时起，归出租人所有。因为出租人虽是为承租人的需求并按照承租人的选择购买租赁物，但出租人是以自己的名义与出卖人签订买卖合同，出租人是买卖合同的买受人。在整个租赁期间，租赁物的所有权都归出租人所有，承租人对出租人依其要求购买并交付其使用的租赁物仅享有使用收益。即使在租赁期间届满后，承租人可以依其选择取得租赁物的所有权，也必须通过与出租人约定而取得，由出租人将其所有权转移给承租人。租赁物不仅是出租人所有权的客体，同时在承租人支付相当租金的情况下，租赁物在某种意义上也是出租人租金债权的法定抵押担保物，具有担保其租金实现的作用，因为出租人对租赁物的所有权，能够对抗承租人的其他债权人和财产清算人。承租人破产的，租赁物不属于破产财产，不进入破产清算程序。